德信·北海公園和天鴻香榭里分別以單價3000元和6000元的降幅，撕開了杭州樓市的溫情面紗。“一些冒進的開發(fā)商，只能吞下自己釀成的苦果。”杭州透明售房市場研究院院長丁建剛說。

降價的背后是高庫存，高庫存的背后卻是土地市場的瘋狂。

房價天花板已出現(xiàn)？

多位業(yè)內人士均認為，目前杭州的主力消費群體是剛性需求，隨著房貸政策的變化和降價預期的形成，剛需能承受的購房能力正在被擠壓，市場購買力的價格天花板已經出現(xiàn)。

“上周降價之后市場成交略有放量，本周成交均價比上周有大約600元／平方米的降幅。”中原地產杭州公司戰(zhàn)略投資中心經理張佩琴指出。

“2011年以來，全球經濟危機蔓延，嚴重影響了之前活躍在杭州樓市的溫州、臺州投資客群的資金實力，再加上雙限政策的嚴厲調控，目前杭州樓市的投資需求被大大壓縮。杭州本地的改善型需求也在壓縮，尤其是去年10月杭州提高第二套住房的首付比例到七成，是造成去年下半年以來樓市交易量快速下降的主要原因。”房地產資深人士煙客認為，杭州樓市不排除進一步下行的可能。

降價壓力集中體現(xiàn)在大城北、運河新城、城東新城、余杭區(qū)臨平這幾個板塊。由于前幾年的產業(yè)新城概念炒作，杭州推出了大量土地，這些地塊短時間內都會有降價壓力。

根據(jù)杭州市房產信息中心數(shù)據(jù)，截至2014年2月底，市區(qū)可售商品房112499套。來自住杭網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州某些板塊全部房源的去化時間甚至長達75個月。

杭州3月份還有37個樓盤即將入市，其中新開盤數(shù)10個左右。2013年，杭州市區(qū)集中向市場投放了107宗住宅和商業(yè)用地，總供地量516.62公頃，可建面積超過1500萬平方米。這些項目大部分將從今年下半年陸續(xù)有產品入市。

“杭州主城區(qū)以外極有可能會全面降價。”一位業(yè)內資深人士列舉了四點理由：一是去年杭州瘵二套首付提高至七成后，銷售乏力；二是杭州樓市現(xiàn)有庫存12萬套，而今年新增供應巨大，競爭激烈；三是今年銀行按揭額度收緊，首套利率上調，阻擋部分剛需入市；四是德信和天鴻的降價行為，給市場傳達出明確的降價預期，樓市的價格體系出現(xiàn)明顯松動。

無處安放的地王們

杭州某上市房企高管稱，高庫存背后，隱現(xiàn)高價地身影。

2010年進入史上最嚴厲宏觀調控周期之后，杭州地價卻屢創(chuàng)新高。這一年宅地平均樓面價歷史性地突破萬元大關，高達10777元/平方米，同比漲15.5%。2010年杭州共有9幅地塊創(chuàng)下區(qū)域樓板價新高。與杭州遙相呼應，溫州、廣州、武漢、南京等城市也是地王頻出。

杭州2010年的地王們，大多數(shù)難逃虧本銷售的厄運。以德信北海公園為例，該項目土地取得于2010年10月，樓面地價10047元/平方米，是當年的區(qū)域地王。按開發(fā)建設成本3500元/平方米、稅費成本12%、財務成本按10%/年估算，項目開發(fā)成本在17000元/平方米以上。該盤2012年4月以12680元/平方米均價首開，本輪降價以15800元/平方米均價清盤，均低于成本價。

再如2010年底以10081元/平方米奪得下沙商住用地的寶龍地產，2012年2月首次開盤，均價僅為12500元/平方米，其商業(yè)地產部分至今還未建成；目前在售均價約10000元/平方米的碧桂園下沙項目，其2010年11月的拿地價格為6196元/平方米。

更有甚者，中華企業(yè)于2009年底拿下江干區(qū)章家壩地塊，樓板價高達18206元/平方米，至今仍無法開盤。目前該項目周邊房價在2.5-2.8萬元／平方米左右。

杭州土地市場在2011年短暫陷入低迷狀態(tài)，主城區(qū)全年賣地收入為316.7081億元，創(chuàng)過去3年來的新低。此時綠城、濱江、萬科、保利、宋都、九龍倉、德信等前兩年的拿地大戶集體缺席，取而代之的是深耕外地的中小企業(yè)和國企。

但2012年房企剛緩過來，再度不惜成本拿地。中海、萬科、嘉里建設、龍湖等房企成為買地大戶。2013年杭州土地市場火熱指數(shù)更是直線上升，外來房企在土地市場的成交金額占全市的77%。包括旭輝、萬科、恒大、招商、九龍倉、雅居樂和合景泰富地產等15家房企首次進入杭州。

2013年杭州土地成交額達1327億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長117%，繼北京和上海之后列全國第三。

近四年來，杭州區(qū)域地王（總價、單價）已經超過20幅。其中，2012－2013年涌現(xiàn)的這一波地王，將會集中于今年入市。去年招商地產首進杭州拿下的雍華府地塊、恒大在蕭山南部臥城片區(qū)拿下的樓板價地王，目前項目進展緩慢、定價也不確定

而2009-2011年誕生的地王們，除少數(shù)已經入市外，絕大多數(shù)都還在沉默中等待市場回暖。以勾莊板塊為例，2012年該片區(qū)所出讓的地塊樓板價大多數(shù)為8500元／平方米，越秀地產去年搶到了9300元／平方米的樓板價。但今年德信和天鴻的價格戰(zhàn)，導致板塊房價跌回13000多元／平方米，去年拿地的企業(yè)短期內幾乎無法開盤。

極端案例則是，2013年6月24日，雅戈爾以定金4.84億元的巨額代價，止損兩年半前拿的申花地王。

不過，張佩琴指出，盡管杭州目前市場庫存壓力較大，但后續(xù)土地供應不足。

江浙：高端項目滯銷

杭州降價，整個長三角區(qū)域也無法獨善其身。21世紀經濟報道記者調查發(fā)現(xiàn)，無錫、常州、鎮(zhèn)江等地，溢價過高的高端項目已經陷入滯銷。以無錫綠城香樟園為例，由于蓄客量不足，該盤從去年8月初開始宣布封盤，原本春節(jié)前開盤，再度延期至4月份。此前均價為2.5萬元／平方米。與之一路之隔的路勁天御，實際成交價僅在1.3萬元／平方米左右，去化也相當緩慢。常州、鎮(zhèn)江等地也出現(xiàn)類似滯銷情況。

“假如限購限貸不放開，三、四線城市和大部分的二線城市后續(xù)也會面臨困境。”一名房企高管說，“降價不是因為杭州，而是因為整個房地產本身就是下滑或滯漲的趨勢。銀行信貸的緊縮、融資成本的抬升，加上市場銷售疲軟，都會加大開發(fā)商資金鏈的風險程度。尤其是三、四線城市的中小開發(fā)商，沒有正常的項目融資渠道，只能通過民間借貸，卻面臨銷售去化速度緩慢，價格漲幅難以抵消資金借貸成本，要想活命，就只能通過降價以求快速回籠資金以確保資金鏈不會斷裂。”

區(qū)域地王滯銷的一個另典型案例是，位于錢江新城非核心區(qū)域的御道路一號，是中海地產在2010年所拿三幅地塊打造的，剔除保障房配建面積，樓板價分別為22886元／平方米，26463元／平方米，31014元／平方米。

據(jù)業(yè)內資深人士透露，該項目原本去年10月要開盤的，但出于市場行情、高端項目預售證停發(fā)等原因，一直拖到現(xiàn)在。據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，目前一批不臨江的毛坯房要拿出來銷售，均價3.5-4萬元／平方米，“按照一般規(guī)律，實際成交價格比銷售人員報價低2-3000元／平方米。”

上述業(yè)內人士分析，照當年所拿地塊最低的樓板價匡算，這批貨量也是保本或低溢價銷售的，“當然中海會通過后期產品的臨江資源和精裝修等賣出高溢價。但這是比較理想的市場走勢才能達到的狀態(tài)，以該項目的區(qū)位地段以及目前高總價產品難賣的市場行情來看，中海御道路一號要做到高溢價還需經過市場和時間考驗。”