隨著部分城市房價出現(xiàn)松動，引發(fā)樓市崩盤猜想。廣州市房協(xié)昨日發(fā)布了《2013年廣州市房地產(chǎn)市場回顧及2014年展望》報告(以下簡稱“報告”)，其中提出，在樓市政策無重大變化調(diào)整的情況下，預(yù)計2014年廣州新建商品市場將是“高位徘徊、略有升溫”的態(tài)勢。其中，下半年樓市因新增供應(yīng)量增加，預(yù)計樓價略有增長，但漲幅預(yù)計略低于2013年。

去年十區(qū)一手房價及地價漲幅均超一成

盡管去年將增城、從化納入廣州一手房統(tǒng)計后，廣州樓市完成年度樓市調(diào)控目標(biāo)，涉險“過關(guān)”。但是，廣州十區(qū)一手房的上漲仍然讓不少準(zhǔn)購房客壓力山大：廣州全市十區(qū)商品住宅成交均價由2012年的14044元/平方米漲至去年的15730元/平方米，同比2012年上漲12%，環(huán)比上半年略跌2.2%。

在廣州全市十區(qū)中，新建商品住宅成交均價以天河區(qū)最高，均價為35465元/平方米；其次是越秀區(qū)，均價為33140元/平方米。外圍四區(qū)的成交均價在9000元/平方米至16500元/平方米。

與廣州一手房價的上漲遙相呼應(yīng)的是地價的水漲船高。進(jìn)入2013年，廣州土地市場伴隨著樓市回暖日益火爆，龍頭企業(yè)集中拿地，全年全市房地產(chǎn)市場用地成交的整體溢價率超過20%，溢價率最高達(dá)152.9%。數(shù)據(jù)顯示，2013年廣州商品住宅用地的平均樓面地價為8060元/平方米，同比2012年增長11.1%。

最近一段時間，部分城市樓市庫存高企拉響了警鐘。廣州樓市庫存狀況如何？報告顯示，若不計算新增可售面積，截至2013年12月31日，廣州現(xiàn)有商品房可售庫存面積1390.96萬平方米，商品住宅可售庫存面積577.79萬平方米。在廣州樓市繼續(xù)實行“五限”政策(即限購、限貸、限價、限售、限外)的情況下，按照2013年12個月的月均銷售速度來推算，商品房和商品住宅的可售庫存面積消化時間分別為18.6個月和9.8個月。

從數(shù)據(jù)看出，廣州中心六區(qū)商品房和商品住宅的可售庫存面積在同樣的條件下按照相同的方式推算，分別需要31個月和7.3個月才可以消耗完。外圍四區(qū)商品房和商品住宅的可售庫存面積分別需要17.1個月和10.7個月才可以消耗完。“中心六區(qū)新建商品房的庫存去化壓力來自于非住宅物業(yè)，外圍四區(qū)新建商品房的庫存去化壓力來自于住宅物業(yè)。”廣州市房協(xié)分析稱。

貸款趨緊等卡住房價預(yù)計漲幅略低于去年

今年以來，隨著杭州等部分城市房價出現(xiàn)松動和北上廣等一線城市成交量下跌，一時間，“樓市崩盤”、“房價暴跌”的聲音頻頻傳出。廣州樓市究竟處于什么階段，未來廣州房價去哪兒，成為市民最為關(guān)注的話題之一。

廣州市房協(xié)在報告中判斷，在樓市政策無重大變化調(diào)整的情況下，預(yù)計2014年廣州新建商品市場將是“高位徘徊、略有升溫”的態(tài)勢。其中，上半年樓市因供求相對平衡，樓市博弈依然存在，故樓市可能出現(xiàn)“價量均高位徘徊”；下半年樓市因新增供應(yīng)量增加，預(yù)計樓價略有增長，但漲幅預(yù)計略低于2013年。

廣州市房協(xié)分析，隨著前期樓市調(diào)控政策效果的減弱，加上新一屆政府調(diào)控思路業(yè)已明確，國家支持首套置業(yè)與合理性自住購房需求的政策仍然對剛需購房者有一定的刺激作用，而這部分的需求在廣州外圍區(qū)域依然十分旺盛。同時，2012年下半年的新開工項目將于2014年集中入市，廣州房企在一貫購房款回籠的財務(wù)運營管理思維影響下，將加大新建商品房市場的供應(yīng)量。

        此外，受制于存貸比的考核及貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整，目前銀行貸款額度整體依然趨緊。加上2013年房企拿地成本相對較高，或許在一定程度上透支了其在2014年的資金能力。因此房企為快速回籠資金，樓價的漲幅會略低于2013年。