27日，濟(jì)南市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新聽(tīng)證會(huì)召開(kāi)，相關(guān)專(zhuān)家學(xué)者以及來(lái)自規(guī)劃局、建委、4大投融資平臺(tái)、土地評(píng)估公司等單位的20余位代表參與聽(tīng)證。輕軌和學(xué)區(qū)房首次作為影響基準(zhǔn)地價(jià)的特殊因素單獨(dú)列出?；鶞?zhǔn)地價(jià)最終調(diào)整結(jié)果將在3月份正式公布。

照聽(tīng)證稿，商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地的容積率均有調(diào)整，其中商業(yè)用地和住宅用地的容積率從1.7調(diào)整為2.0,工業(yè)用地的容積率從0.6調(diào)整為0.7.

土地基準(zhǔn)價(jià)格最長(zhǎng)三年調(diào)整一次，各地可根據(jù)實(shí)際情況適時(shí)調(diào)整。濟(jì)南現(xiàn)行的國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為2010年制訂，其中，商業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格最高為每平方米6191元；住宅用地基準(zhǔn)價(jià)格最高為每平方米4104元。經(jīng)過(guò)此輪調(diào)整，商業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格最高擬上調(diào)至每平方米8028元，住宅用地基準(zhǔn)價(jià)格最高擬上調(diào)至每平方米5608元。

而基于現(xiàn)實(shí)情況，輕軌和學(xué)區(qū)房首次作為影響土地基準(zhǔn)地價(jià)的因素單獨(dú)列出。

經(jīng)測(cè)算，此次濟(jì)南市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)商業(yè)、住宅用地漲幅較大，工業(yè)用地穩(wěn)中有升。商業(yè)用地級(jí)別樓面地價(jià)平均增長(zhǎng)率為15.58%、住宅用地級(jí)別樓面地價(jià)平均增長(zhǎng)19.92%、工業(yè)用地級(jí)別地價(jià)平均增長(zhǎng)率為11.83%.

調(diào)整后的住宅用地級(jí)別樓面地價(jià)平均增長(zhǎng)19.92%,漲幅近兩成，基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)會(huì)使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲嗎？濟(jì)南市國(guó)土資源局土地利用處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，基準(zhǔn)地價(jià)是土地評(píng)估價(jià)的一個(gè)參考值，政府會(huì)在此基礎(chǔ)上，再根據(jù)土地的區(qū)域定位、交通、配套等多種因素，綜合制定出土地價(jià)格的"政府定價(jià)".這個(gè)定價(jià)即為土地掛牌出讓時(shí)的底價(jià)。

"現(xiàn)在土地成交是一種市場(chǎng)行為，房企參與競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)高者得。"該負(fù)責(zé)人說(shuō)，基準(zhǔn)地價(jià)只是土地評(píng)估價(jià)格的一個(gè)參考因素，同時(shí)在后期拍賣(mài)過(guò)程中，市場(chǎng)因素會(huì)對(duì)地價(jià)產(chǎn)生極大影響。一些開(kāi)發(fā)商在拿地過(guò)程中的不理性行為，也會(huì)推高地價(jià)，最終會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有影響。而影響房?jī)r(jià)的因素很多，包括周邊配套、交通等各方面，土地價(jià)格只是其中一部分。從一定程度上說(shuō)，市場(chǎng)供需對(duì)房?jī)r(jià)的影響更為直觀。"基準(zhǔn)地價(jià)提高，在一定程度上會(huì)影響到房?jī)r(jià)，但不會(huì)直接影響。"

看點(diǎn)

南部邊界調(diào)整增17.55平方公里

從聽(tīng)證會(huì)現(xiàn)場(chǎng)了解到，此次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)區(qū)總面積約1122.55平方公里，具體評(píng)價(jià)區(qū)范圍為：東到東巨野河、歷城與章丘行政界；南至狼貓山水庫(kù)、向西沿繞城高速公路南環(huán)線至港溝立交，沿南部山體至規(guī)劃中的二環(huán)東路延長(zhǎng)線向西至南繞城高速，沿南繞城高速繼續(xù)向西直至與城市規(guī)劃線相交，即到達(dá)規(guī)劃中的二王寨區(qū)域立交橋，沿城市規(guī)劃線直至長(zhǎng)清區(qū)南部；西沿平安店鎮(zhèn)三莊、葉莊至玉清湖水庫(kù)東；北接黃河大堤南岸、沿繞城高速公路北環(huán)線北、濟(jì)青高速公路并向東北延伸至遙墻機(jī)場(chǎng)。

與上輪評(píng)價(jià)范圍相比，南邊界有所調(diào)整，增加了目前重點(diǎn)建設(shè)的興隆片區(qū)、領(lǐng)秀城社區(qū)、南北康片區(qū)南部、中海社區(qū)南部直至規(guī)劃中二王寨區(qū)域立交橋，增加面積17.55平方公里。

據(jù)土地區(qū)位差異的自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件等因素，可評(píng)估土地質(zhì)量，劃分等級(jí)。一級(jí)為最高，等級(jí)越高，價(jià)格越高。

此輪調(diào)整，濟(jì)南市商業(yè)用地仍然分為9個(gè)等級(jí)，住宅用地和工業(yè)用地分別為8個(gè)等級(jí)。

看點(diǎn)

級(jí)別微調(diào)住宅用地重心東移

濟(jì)南商業(yè)用地級(jí)別劃分的各級(jí)別面積比例整體呈現(xiàn)隨著級(jí)別降低面積逐漸增多的趨勢(shì)。變化主要集中在燕山立交橋、西客站、化纖廠路等地區(qū)。如西客站片區(qū)，隨著西客站的投入使用和十藝節(jié)的成功舉辦，該片區(qū)配套日趨完善，本輪劃分將西客站片區(qū)土地級(jí)別由六級(jí)調(diào)整為五級(jí)。

濟(jì)南住宅用地土地級(jí)別劃分以城中心呈環(huán)狀放射，總體趨勢(shì)偏向東部。一級(jí)地的大體范圍在大明湖路以南、二環(huán)東路以西、緯二路以東、旅游路以北。位于整個(gè)城市最中心的位置。住宅用地級(jí)別分布的變化，主要集中在西客站、臘山、長(zhǎng)嶺山等區(qū)域。如全福立交橋東南還鄉(xiāng)店路以西區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)坐落有多所重點(diǎn)學(xué)校，工廠基本全部外遷，設(shè)施完善，交通便利，由原來(lái)的四級(jí)調(diào)整為三級(jí)。

濟(jì)南工業(yè)用地土地級(jí)別劃分整體呈環(huán)狀擴(kuò)散趨勢(shì)，其中一至四級(jí)地受城市規(guī)劃影響，為工業(yè)控制區(qū)，未來(lái)工業(yè)用地發(fā)展逐步郊區(qū)化的趨勢(shì)致使五至七級(jí)地逐步成為工業(yè)用地活躍區(qū)域。與上輪級(jí)別面積相比，五級(jí)、六級(jí)地面積增加最多，七級(jí)地明顯減少。