商業(yè)地產(chǎn)之于地產(chǎn)商的吸引力，猶如黃金之于投資客一般，讓人“一投上癮”。有人曾這樣形容商業(yè)地產(chǎn)之于地產(chǎn)商的重要性：誰(shuí)決絕商業(yè)地產(chǎn)，誰(shuí)就自絕于世！

 

近年，隨著樓市調(diào)控新政密集出臺(tái)，一系列舉措令住宅市場(chǎng)降溫。然而，商業(yè)地產(chǎn)卻像夏日的“秋老虎”一樣，火了起來(lái)。各路地產(chǎn)大佬紛紛開(kāi)始在全國(guó)跑馬圈地，一座座城市綜合體如雨后春筍般拔地而起。從2006年起至今，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一直保持著驚人的增長(zhǎng)速度。

 

有數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個(gè)月商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額10739億元，同比增長(zhǎng)27.6%，這一增速是住宅投資的1.5倍。就昆明而言，昆明的商業(yè)用地的成交量一直在持續(xù)增加，按供應(yīng)及需求比來(lái)計(jì)算，昆明人的人均商業(yè)占比也由2011年的2平方米增長(zhǎng)到接近3平方米。從數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)可厚非，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)邁入過(guò)剩時(shí)代。

 

盡管商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題被屢屢提及，對(duì)于這樣一個(gè)充滿誘惑的冒險(xiǎn)樂(lè)園，開(kāi)發(fā)商對(duì)其熱情始終有增無(wú)減，各路資本蜂擁而入。

 

如今，過(guò)剩引起的一系列問(wèn)題開(kāi)始全面爆發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)亟待破局。

 

現(xiàn)狀 開(kāi)發(fā)商扎堆商業(yè)地產(chǎn) 昆明滿城盡是綜合體

 

有數(shù)據(jù)指出，全球十大在建購(gòu)物中心規(guī)模最大的城市中8個(gè)在中國(guó)，而成都、沈陽(yáng)、天津、昆明等城市的商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩問(wèn)題也屢屢被業(yè)內(nèi)提及。

 

最近幾年，昆明城市外擴(kuò)，城中村改造速度加快，與此同時(shí)，昆明商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)迅猛發(fā)展的時(shí)期。商業(yè)體量以幾何的速度在增長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)之前數(shù)十年的發(fā)展規(guī)模，昆明人人均商業(yè)占比也由2011年的2平方米增長(zhǎng)到接近3平方米。千軍萬(wàn)馬擁入商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在不是“滿城皆是黃金甲”，而是“滿城皆是綜合體”。

 

從克爾瑞旅游地產(chǎn)提供數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年上半年，昆明的商業(yè)用地成交量為320.45萬(wàn)平米，2012年上半年的成交量為44.34萬(wàn)平米，到2013年上半年的商業(yè)用地成交量就高達(dá)354.62萬(wàn)。而在2012年下半年的商業(yè)用地的成交只占全部成交土地的17.18%，2013年上半年的商業(yè)用地則占到全部成交土地的36.87%。

 

然而，商業(yè)地產(chǎn)的增長(zhǎng)并非就此停止。就目前昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，昆明未來(lái)兩三年將會(huì)有1600萬(wàn)平方米商業(yè)體量上市，這是一個(gè)龐大的總量。

 

破局 產(chǎn)業(yè)為商業(yè)地產(chǎn)注血 助力商業(yè)地產(chǎn)逆勢(shì)飛揚(yáng)

 

從目前商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)情況，我們不難看出，無(wú)前瞻性規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)和飲鴆止渴的經(jīng)營(yíng)方式必然導(dǎo)致其問(wèn)題頻出。一些傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由于前期缺乏前瞻性規(guī)劃，后期又沒(méi)有空間擴(kuò)展，傳統(tǒng)商業(yè)由于模式單一、業(yè)態(tài)雷同、品牌同質(zhì)化隱憂開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)，招商乏力。

 

傳統(tǒng)商業(yè)自救已是不爭(zhēng)的事實(shí)。俗話說(shuō)的好，“沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，就是沒(méi)有靈魂的軀殼。”商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的破局，必須依靠產(chǎn)業(yè)的支撐。具有前瞻性規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)商業(yè)新型商圈，將領(lǐng)航商業(yè)地產(chǎn)逆風(fēng)飛揚(yáng)，引領(lǐng)著陷入危機(jī)的商業(yè)地產(chǎn)找到破局的出口。

 

作為昆明商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿，中豪螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城可謂商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中的一枝獨(dú)秀。強(qiáng)大的集團(tuán)實(shí)力，以雄厚的資金流支撐起整個(gè)商城的良性運(yùn)營(yíng)；具有前瞻性的規(guī)劃，為消費(fèi)者打造了一個(gè)真正打造一座集生產(chǎn)加工、商業(yè)貿(mào)易、物流倉(cāng)儲(chǔ)、電子商務(wù)、旅游休閑“五位一體”的現(xiàn)代化國(guó)際商貿(mào)城；在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作項(xiàng)目上，成熟化的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展；差異化的市場(chǎng)定位，專業(yè)化的市場(chǎng)有別于傳統(tǒng)商業(yè)，大體量、大商業(yè)、大貿(mào)易進(jìn)而帶來(lái)大人氣、大人流。

 

專家點(diǎn)評(píng) 商業(yè)地產(chǎn)面臨優(yōu)勝劣汰

 

云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)投融資研究中心主任周大研：目前，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商的實(shí)力參差不齊。商業(yè)地產(chǎn)不是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的東西，俗話說(shuō)：八仙過(guò)海各顯神通。都說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求，實(shí)際上是做成功的、做的比較出色的，能夠賺錢的，目前還是少數(shù)。商業(yè)地產(chǎn)最終還是得面臨優(yōu)勝劣汰，有自己獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的可能就在市場(chǎng)存活下來(lái)，沒(méi)有優(yōu)勢(shì)和特色的項(xiàng)目可能面臨被淘汰的結(jié)果。說(shuō)到優(yōu)勢(shì)和特色，產(chǎn)業(yè)化地產(chǎn)可謂是商業(yè)地產(chǎn)中運(yùn)營(yíng)中的佼佼者。

 

風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)地產(chǎn)“超生”嚴(yán)重市場(chǎng)蛋糕有限難超載

 

昆明大規(guī)模開(kāi)發(fā)商紛紛涌入商業(yè)地產(chǎn)，國(guó)內(nèi)外巨頭也不甘示弱紛紛搶灘昆明，這樣的勢(shì)頭必然加劇商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)。昆明市場(chǎng)蛋糕就這么大，隨著商業(yè)地產(chǎn)新項(xiàng)目持續(xù)上馬。商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩必將引發(fā)商業(yè)的供需失衡，陷入“狼多肉少”的窘境。接下來(lái)，由過(guò)剩問(wèn)題引起的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)將接踵而至。

 

商業(yè)地產(chǎn)供需失衡 “三高”問(wèn)題突出

 

物極必反，之于商業(yè)地產(chǎn)也同樣如此。商業(yè)地產(chǎn)供需失衡，隨之帶來(lái)一系列問(wèn)題。最直接的表現(xiàn)是：一是開(kāi)發(fā)銷售環(huán)節(jié)，由于潛在供應(yīng)量巨大，將會(huì)導(dǎo)致庫(kù)存高；二是招商環(huán)節(jié)，招商難，進(jìn)而帶來(lái)空置率高；三是經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，商戶經(jīng)營(yíng)難，投資風(fēng)險(xiǎn)高。

 

2008年以來(lái)，昆明城中村項(xiàng)目集中改造，從源頭上加大了商業(yè)供應(yīng)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目蜂擁而至。在昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)教研室主任鄧曉盈看來(lái)：“這幾年商業(yè)地產(chǎn)最大的難題在消化上，一個(gè)城市需要多少商業(yè)，什么樣的商業(yè)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、產(chǎn)業(yè)支撐、金融業(yè)發(fā)展等經(jīng)濟(jì)支撐強(qiáng)勁與否有關(guān)。”

 

我們可以看到，作為一個(gè)二線城市，昆明近年來(lái)的城市擴(kuò)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成就都是有目共睹的。但相比于北上廣等一線城市，昆明無(wú)論從城市規(guī)模還是人口規(guī)模，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度都仍然僅處于一個(gè)中等水平，就像人吃多了也會(huì)受不了一樣，大規(guī)模地興建城市綜合體或許會(huì)讓昆明“消化不良”。

 

在市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的鐵律面前，面對(duì)失衡的市場(chǎng)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)必然導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的慘烈競(jìng)爭(zhēng)。毋庸置疑，傳統(tǒng)底商及零售業(yè)為主的集中商業(yè)將面臨著生存、成長(zhǎng)困難， 商業(yè)空置率居高不下的困局。

 

同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 分流客源攤薄利潤(rùn)

 

“同質(zhì)化”，這是目前商業(yè)地產(chǎn)顯現(xiàn)出來(lái)最突出的問(wèn)題。

 

“零售+餐飲+KTV/電影，這樣的商業(yè)模式太多之后,就讓人感覺(jué)到疲乏。”除了工作、睡覺(jué)，近一兩年的時(shí)間,袁紹的時(shí)間幾乎都花在了這樣模式的城市綜合體里面。

 

最初的時(shí)候，袁紹七天都在逛商場(chǎng)，但每天所逛的地方都不相同，她渴望從逛街當(dāng)中來(lái)尋找生活的新鮮感和刺激感，以緩解每天乏味的工作。

 

“今天逛百盛、明天新百大，后天新西南……，買衣服，吃美食，看電影。”這就是袁紹業(yè)余生活的節(jié)奏?？蓾u漸地她發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是買衣服還是吃飯，部分商場(chǎng)有太多雷同的品牌商家了，尤其是市中心商圈里的商場(chǎng)。

 

“每個(gè)商場(chǎng)的品牌、餐飲店都是一樣的，如果商場(chǎng)本身沒(méi)有特別的折扣活動(dòng)，我很少選擇去市中心擠了。家周邊新建起的商圈，不僅品牌齊全，而且體驗(yàn)式項(xiàng)目，比如咖啡培訓(xùn)班、街舞培訓(xùn)班讓我的業(yè)余生活變得更為豐富，我何必舍近求遠(yuǎn)，舍好求次呢？”俗話說(shuō)，實(shí)踐出真知。在經(jīng)過(guò)一年時(shí)間的逛街實(shí)踐之后，袁紹總結(jié)得出這樣一條真理。

 

從袁紹的經(jīng)歷我們不難看出，傳統(tǒng)商圈由于同質(zhì)化嚴(yán)重，品牌資源雷同，由于空間無(wú)限無(wú)法拓展，導(dǎo)致客流逐漸被一些應(yīng)運(yùn)而生的新商圈分走。新商圈崛起，客源被分流，一些商戶的利潤(rùn)被攤薄。商戶賺的錢少、或直接賺不到錢，往往走上棄租的道路。

 

房企運(yùn)營(yíng)成本高 供求失衡資金鏈緊

 

縱觀目前昆明市場(chǎng)上的商業(yè)地產(chǎn)，項(xiàng)目的商業(yè)盈利模式主要有三種：要么全部自持，要么是自持加銷售，也有部分社會(huì)底商采用產(chǎn)權(quán)銷售的方式。

 

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于現(xiàn)金流的要求更高，一般都需要經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間的養(yǎng)商期，對(duì)開(kāi)發(fā)商企業(yè)的實(shí)力和資金流要求很高。對(duì)于很多沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、沒(méi)有商家資源、沒(méi)有廉價(jià)資本的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，困難顯而易見(jiàn)。

 

這樣的局面，很容易導(dǎo)致一些商業(yè)項(xiàng)目定位不清、同質(zhì)化、招商難、開(kāi)業(yè)難的現(xiàn)狀。因?yàn)橐陨弦蛩?，很多商業(yè)地產(chǎn)多是產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，后期想要運(yùn)營(yíng)管理成本也就越來(lái)越高，想要經(jīng)營(yíng)好也就越困難?，F(xiàn)在，很多商業(yè)項(xiàng)目只出售不持有，商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)完全分離，難以形成統(tǒng)一規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)管理，后續(xù)操作難度大、風(fēng)險(xiǎn)也就更大，最終陷入發(fā)展的死循環(huán)。

 

一直以來(lái)，商業(yè)項(xiàng)目自持比例的高低被視為企業(yè)資金實(shí)力是否雄厚的關(guān)鍵要素，意味著未來(lái)無(wú)論是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商還是運(yùn)營(yíng)商，都可以在項(xiàng)目的后期管理中發(fā)揮更大的作用，比如中豪商業(yè)集團(tuán)。

 

中豪商業(yè)集團(tuán)具有實(shí)力強(qiáng)勁的股東，而這些股東旗下的企業(yè)有七八十家，這些企業(yè)源源不斷地向中豪螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城注資在一定程度上保證了項(xiàng)目的健康運(yùn)作。