1.5線城市杭州的多個項目降價，引發(fā)強烈關(guān)注。
于此，中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強對市場的判斷并不悲觀，“目前還不存在房價全面下降的信號，杭州、溫州等多地的房價調(diào)整不過是基于供求關(guān)系和市場狀態(tài)的一種調(diào)整，不會大范圍鋪開。”其在接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時如是說。
不過，對于庫存量偏大的城市和部分“地王”項目，陳國強提醒，會存在一定的風險。“隨著品牌房企趨勢性的回歸一二線，對土地市場帶來擠壓，并帶來地價的虛高，”陳國強表示，在市場轉(zhuǎn)向時，高地價項目尤其是地王項目不排除存在“餡餅”變“陷阱”的風險。
杭州降價不會大面積鋪開
《21世紀》：如何看待杭州的部分樓盤降價現(xiàn)象，是否會鋪開？
陳國強：杭州的降價只是某些區(qū)域，部分企業(yè)的下調(diào)行為，其中高調(diào)降價的兩個項目主要位于城北區(qū)域，屬于杭州的遠郊板塊，主城區(qū)內(nèi)的項目價格還是比較堅挺。
個人認為，短期內(nèi)不會大面積鋪開，的確有可能出現(xiàn)部分公司跟著降價或者部分區(qū)域因為供應(yīng)量偏大，上市時間集中帶來的房企下調(diào)價格的情況，但是杭州整體市場還是比較穩(wěn)健的。
《21世紀》：有市場悲觀者認為，部分地方存量過高的樓市或?qū)⒃?014年崩盤？你是否認可？原因是什么？
陳國強：首先要看怎么去理解“崩盤”，溫州持續(xù)20多個月的市場低迷和價格下跌，算不算得上崩盤？
如果按字面理解，我個人感覺是不會崩盤，2014年，市場會出現(xiàn)局部的調(diào)整，對于供應(yīng)規(guī)模過大，需求偏低的城市，可能會在2014年進入一個調(diào)整階段。
杭州之所以受關(guān)注，主要緣于其城市地位，去年房價下降的是溫州、鄂爾多斯(行情,問診)等三線城市，但杭州被認為是準一線或者是1.5線城市，市場地位較高，可以說僅次于北上廣深。
《21世紀》：那你對于2014年整體市場有何判斷？
陳國強：2010-2012年全國商品房市場的成交量平均增長率為6%左右；而去年成交量漲幅接近20%。我個人判斷，2014年，整個市場運行會更趨于平穩(wěn)，整體上市場仍將保持增長的態(tài)勢，但增長速度會放緩。
另外，相比于2013年，2014年行業(yè)仍將會持續(xù)分化格局，但是分化的格局和形態(tài)會發(fā)生變化，即不會延續(xù)2013年一線城市連續(xù)多個月20%以上的劇烈上漲和部分三、四線城市下跌較為明顯的兩極分化狀態(tài)，差距將會收縮。
部分地王項目或從“餡餅”變“陷阱”
《21世紀》：有觀點說，此次房價的調(diào)整和前幾年的市場調(diào)整不同，可以理解為市場“內(nèi)生性”的一個調(diào)整，你是否認可？
陳國強：的確，和2008年相比，本輪的市場調(diào)整存在很大的差異，此前是全國性大品牌房企領(lǐng)跌，現(xiàn)在是不知名的中小企業(yè)率先下調(diào)房價。“內(nèi)生性”價格調(diào)整的特點也很明顯。
另外，從影響房價調(diào)整的因素來看，2008年外部有劇烈的全球性金融危機，內(nèi)部有嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，腹背受壓，因此當時的行業(yè)調(diào)整更多是受困于外部經(jīng)濟環(huán)境變化和政策突變的雙重影響。
影響房價漲跌的因素很多，但基本面是供求關(guān)系，相比之下，這一次部分城市房價的調(diào)整，更多的是受市場供需關(guān)系的影響，包括局部市場供應(yīng)量過大，上市的時間集中，因競爭而產(chǎn)生的部分房企促銷、讓利、打折的情況等。
《21世紀》：如果市場轉(zhuǎn)向，你如何判斷2013年的一波地王潮的生存現(xiàn)狀？
陳國強：2013年，全國不少品牌房企趨勢性的回歸一二線城市，對土地市場帶來明顯擠壓，并帶來地價的虛高。
如果市場出現(xiàn)調(diào)整，且調(diào)整持續(xù)時間較長，不排除有些地王項目有可能從“餡餅”變?yōu)?ldquo;陷阱”，導致項目及企業(yè)陷入困境。過去，這種反面例子已經(jīng)不勝枚舉。
《21世紀》：三中全會強調(diào)市場的決定性作用，2014年，部分房價上漲壓力較大的熱點城市依然被要求繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控，你對于行政性調(diào)控手段的退出，有何預(yù)期？
陳國強：行政性調(diào)控手段在當前仍將是不得不用的一個基本選項，其淡化或者說取消，肯定需要一個過程，預(yù)計在相當長的一個時間內(nèi)，在部分重點城市和中心城市，在替代性政策尚不充分和不完備的前提下，行政性調(diào)控手段仍將存在。
不過，可以預(yù)期的是，諸如限價、限售等類似的對于入市時間、干預(yù)定價的一些行政做法或?qū)⒙顺?。但重點城市限購限貸等仍會持續(xù)，其原因主要在于這些城市長期處于住房供應(yīng)偏緊、房價上漲壓力明顯。另外從城鎮(zhèn)化發(fā)展來看，也存在控制人口規(guī)模的考慮。
