2014年的樓市中，商業(yè)地產(chǎn)將成為石家莊市場(chǎng)中一個(gè)“不安定”因素。據(jù)石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布2013年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，石家莊商業(yè)用房供求比已達(dá)到近5：1，從面積層面分析的供求失衡比例在不斷擴(kuò)大。日益復(fù)雜的市場(chǎng)中，尋找差異化成為商業(yè)地產(chǎn)的救命稻草。但是，究竟如何尋求差異化？商業(yè)地產(chǎn)“過(guò)剩”的迷局如何破解？本期觀察家，本報(bào)特邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)商業(yè)專(zhuān)家為石家莊商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)支招。

供需比5：1商業(yè)補(bǔ)課仍有發(fā)展空間

石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布2013年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2013年市區(qū)商業(yè)用房上市面積178.2萬(wàn)平方米，成交面積34.0萬(wàn)平方米，供求比達(dá)到近5：1，已出現(xiàn)供需失衡的情況。同時(shí)，商業(yè)用房成交均價(jià)首次出現(xiàn)下調(diào)趨勢(shì)，成交均價(jià)為每平方米11860元，同比下降16.75%。供需比加大，價(jià)格下跌，石家莊商業(yè)出現(xiàn)過(guò)剩的擔(dān)憂四起。“事實(shí)上，石家莊的商業(yè)目前處于"補(bǔ)課"階段。”對(duì)于輿論擔(dān)心的商業(yè)過(guò)剩現(xiàn)象，多年從事商業(yè)研究的河北商業(yè)聯(lián)合會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)曹潤(rùn)亭對(duì)記者說(shuō)道。曹潤(rùn)亭認(rèn)為，與全國(guó)發(fā)達(dá)城市以及周邊省會(huì)城市相比，石家莊作為省會(huì)城市，其都市城市的商業(yè)品位尚比較低，仍需要不斷提升品質(zhì)。

記者采訪中，曹潤(rùn)亭從石家莊社會(huì)零售總額，以及一二三產(chǎn)業(yè)所占比重分析，認(rèn)為石家莊商業(yè)仍有發(fā)展的空間。據(jù)曹潤(rùn)亭提供的數(shù)據(jù)顯示，1966年，石家莊社會(huì)零售總額約為2億元，到1978年，社會(huì)零售總額僅增長(zhǎng)為6.35億，這十幾年間，商業(yè)的增速較慢。而到2007年，接近石家莊商業(yè)改革30周年時(shí)，社會(huì)零售總額達(dá)到821.1億元，保持了極高的增長(zhǎng)率。

2013年，石家莊社會(huì)零售總額的數(shù)據(jù)為2154.5億元，同比增長(zhǎng)13.7%，曹潤(rùn)亭分析，從2007年至2013年，石家莊商業(yè)保持17%-18%的增漲速度，這個(gè)增長(zhǎng)速度從2012年開(kāi)始放緩。“持續(xù)的增長(zhǎng)表明，石家莊商業(yè)仍有上升空間。”

而從石家莊一二三產(chǎn)業(yè)所占比例分析，曹潤(rùn)亭認(rèn)為，石家莊第三產(chǎn)業(yè)所占國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值的比例為38%-40%，這樣的比例尚達(dá)不到發(fā)達(dá)國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)所占比重。“城市的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)占據(jù)主要地位，發(fā)達(dá)國(guó)家城市第三產(chǎn)業(yè)所占比重大多在50%以上，這同樣說(shuō)明，屬于第三產(chǎn)業(yè)的商業(yè)未來(lái)發(fā)展空間很大。”

曹潤(rùn)亭認(rèn)為，商業(yè)飽和應(yīng)注意區(qū)分絕對(duì)飽和和相對(duì)飽和的概念，在城市不斷發(fā)展變化的過(guò)程中，商業(yè)需求也在不斷變化，區(qū)域內(nèi)商業(yè)的分布不均，使得石家莊商業(yè)表現(xiàn)出來(lái)的更多的是相對(duì)飽和狀態(tài)。

“石家莊商業(yè)的問(wèn)題集中體現(xiàn)于布局不合理，中山路沿線大型商業(yè)分布集中，而其他主干道上，商業(yè)氛圍缺乏。”曹潤(rùn)亭認(rèn)為。

3.0商業(yè)模式即將到來(lái)

無(wú)論是絕對(duì)飽和，還是相對(duì)飽和，石家莊的商業(yè)體量增加，競(jìng)爭(zhēng)加劇是不爭(zhēng)的事情。如何在這樣的環(huán)境中，提高商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化城市的商業(yè)氛圍？差異化是多數(shù)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的一致觀點(diǎn)，而如何做到差異化，卻是許多開(kāi)發(fā)企業(yè)并不明晰的思路。

曾經(jīng)操作過(guò)“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中海環(huán)宇城、華強(qiáng)廣場(chǎng)、魯商廣場(chǎng)、萬(wàn)國(guó)園”等高端商業(yè)綜合體，在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有豐富經(jīng)驗(yàn)的達(dá)文東方房地產(chǎn)全維服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)譚理華認(rèn)為，對(duì)于百貨商場(chǎng)、城市中心步行街及購(gòu)物中心這一類(lèi)的商業(yè)模式的差異化，可以進(jìn)行局部差異化創(chuàng)新和整體系統(tǒng)的創(chuàng)新兩種形式。譚理華認(rèn)為，隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、樂(lè)匯城、勒泰中心等新型一站式購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)，石家莊商業(yè)經(jīng)歷了從1.0時(shí)代向2.0時(shí)代的轉(zhuǎn)變，即已經(jīng)從傳統(tǒng)以購(gòu)物為主的百貨商場(chǎng)模式轉(zhuǎn)變到集“吃喝玩樂(lè)購(gòu)”為一體的“一站式購(gòu)物中心”模式。但經(jīng)過(guò)這幾年2.0商業(yè)模式的普及，石家莊新上馬的綜合體幾乎都是清一色的“一站式購(gòu)物中心”，同質(zhì)化嚴(yán)重、供大于求不但體現(xiàn)在投資市場(chǎng)，還體現(xiàn)在終端消費(fèi)市場(chǎng)。3.0商業(yè)模式的到來(lái)已經(jīng)提上日程，也就為商業(yè)的差異化定位或升級(jí)換代提出一個(gè)新的嚴(yán)峻的課題。

總之，對(duì)于百貨商場(chǎng)、城市中心步行街及購(gòu)物中心這一類(lèi)商業(yè)差異化可以體現(xiàn)在2個(gè)方面，局部差異化創(chuàng)新和整體系統(tǒng)的創(chuàng)新兩種形式。

商業(yè)局部硬件和軟件的差異化創(chuàng)新

譚理華認(rèn)為，商業(yè)局部的差異化創(chuàng)新，主要根據(jù)周邊競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)情況進(jìn)行，分別就硬件或軟件層面進(jìn)行差異化，硬件差異化指的是對(duì)建筑、裝修創(chuàng)新、人流動(dòng)線及展示方法改變等跟購(gòu)物環(huán)境相關(guān)的要素進(jìn)行考量，如新天地購(gòu)物商城就是在北國(guó)商城等強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的合圍下進(jìn)行的購(gòu)物環(huán)境主題化升級(jí)，從而贏得市場(chǎng)追捧。

軟件差異化主要指業(yè)態(tài)的差異化定位，即增加文化特色和品牌資源，如樂(lè)匯城，和其他“高大上“的購(gòu)物中心相比，它的業(yè)態(tài)定位明顯特色化和年輕化，主要針對(duì)85后、90后的年輕消費(fèi)群體。

商業(yè)整體系統(tǒng)模式的創(chuàng)新

而在商業(yè)整體系統(tǒng)的創(chuàng)新方面，譚理華認(rèn)為石家莊并不多見(jiàn)，在國(guó)內(nèi)也是剛剛興起。商業(yè)整體系統(tǒng)的創(chuàng)新主要表現(xiàn)形式有兩種，一種為個(gè)性主題式創(chuàng)新，如北京芳草地、上海K11為代表的藝術(shù)文化主題購(gòu)物中心，在開(kāi)發(fā)前就把藝術(shù)文化當(dāng)作整個(gè)項(xiàng)目的一部分，研究購(gòu)物中心如何與藝術(shù)共存，設(shè)計(jì)前期，包括建筑挑高、建筑材料的運(yùn)用等，也在設(shè)計(jì)的同時(shí)融入了文化藝術(shù)理念。同時(shí)，在購(gòu)物中心的環(huán)境、氛圍、引入業(yè)態(tài)以及服務(wù)上充分體驗(yàn)文化藝術(shù)，以及不定期舉行文化藝術(shù)類(lèi)型活動(dòng)。這一類(lèi)型的購(gòu)物中心還有“兒童親子類(lèi)主題、歷史文化主題、音樂(lè)主題、電影文化主題、女性主題、游樂(lè)主題、水主題等表現(xiàn)形式，如石家莊的祥云國(guó)際就是一個(gè)以威尼斯水主題為定位的購(gòu)物中心。

另一種商業(yè)創(chuàng)新主要表現(xiàn)形式為商業(yè)模式或渠道的創(chuàng)新，如線下體驗(yàn)加線上消費(fèi)結(jié)合的新型購(gòu)物中心，如前段時(shí)間北京王府井百貨聯(lián)姻微信支付，試水微信購(gòu)物。