杭州降價真相：樓市已陰跌3年
溫州效應正在長三角蔓延，杭州、常州只是其中的典型。
早在此次被炒得沸沸揚揚的幾個樓盤降價之前，杭州去年就有多個樓盤降價。一名業(yè)內資深人士指出，杭州房價其實已陰跌3年，幾乎每一個熱門板塊均出現(xiàn)雅戈爾式的試錯者，尤其近兩年出現(xiàn)的地王，大部分均以保本的價格入市，而這種狀況恰恰將房企推入了持續(xù)買入補倉的羅生門。他分析，連碧桂園在杭州也是虧本銷售。
主動降價
北海公園此次降價，仿佛是壓倒杭州樓市的最后一根稻草，其效應迅速蔓延至余杭和蕭山兩個板塊。
“北部新城可以說是預防性的降價，外來大鱷在杭州樓市遇到的主要困難是杭州消費者對產品品質的要求高于預期，他們在外地市場能做出溢價和高價的產品，在杭州高端市場卻很不受待見，導致去化變慢。”上述業(yè)內人士說。
實際上，房企在去年底已經開始調整定價策略。位于之江板塊的中海定山湖去年就已降價促銷。濱江萬嘉名城項目春節(jié)前銷售，定價也比周邊樓盤要便宜，以13000多元／平方米開盤，去化速度更快。“以我們現(xiàn)在的價格來看，即便人家降價了我們還是有一定的競爭力。” 濱江集團(002244.SZ)副總經理朱立東說。
2005年以來，此前杭州也經歷兩輪降價，2008年年底是市場突變的本能性反應，2012年是房企遭遇資金困境。朱立東認為，如果拿地節(jié)點和成本不對，后端形成的優(yōu)勢又不足以形成快速去化的條件，將無法改變“被套”的局面。
近兩年，外來大鱷持續(xù)進入，杭州地價愈炒愈高。“2010年以后進入的大鱷，沒有一家不是慘敗的，例如雅戈爾，拿了5塊地，但這家房企操作手法落后，項目制并不能實現(xiàn)資源有效對接。”杭州業(yè)內人士認為，房企落后的管控模式直接導致成本失控。
“去年買的地太貴了，這一輪房價下跌就要虧，房企承受不起。”杭州一名本土房企的前高管分析說，由于外來房企越來越集聚到杭州市場，試錯的機會成本疊加瘋狂的補倉行為，最終買單者為房企和市場。
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公開資料顯示，去年杭州土地出讓860多萬平方米土地，地價款高達1300多億元，可開發(fā)面積2100多萬平方米，成交面積卻是900萬平方米不到，僅去年供應的土地去化周期就需2.5年。
21世紀經濟報道記者綜合業(yè)內人士和第三方機構提供的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，最近3年以來，杭州各個板塊的房價均處于明升暗降狀態(tài)。比如城東九堡板塊，綠城江景項目，2010年售價達到3.3萬元／平方米，現(xiàn)在宋都一個江景項目只能賣到2.6萬元／平方米。同一個板塊，悅麒美譽，2009年第一次開盤1.9萬元，兩個月后2.1萬元，去年一度賣1.3萬元／平方米，現(xiàn)在售價在1.5萬元／平方米左右。2009年，九保板塊非沿江樓盤毛坯賣到1.8萬元－2萬元／平方米，現(xiàn)在在售樓盤只有1.5萬元－1.6萬元／平方米。
城西板塊的萬科西西蝶園，2007年開盤，精裝修2.1萬元／平方米，二期2009年開盤精裝修2.7萬元／平方米，到了2012年，該盤又降到2.3萬元／平方米，目前該項目一期二手房2萬元／平方米不到。該項目旁邊有一個傅說湘西的樓盤，毛坯房均價1.8萬元／平方米。
一個值得關注的現(xiàn)象是，杭州的二手房市場從2012年底就已經處于交易清淡的狀態(tài)，“以前新開一個地王項目或者豪宅項目，周邊的二手房都會跟著價格上漲，現(xiàn)在不管邊上開出什么樣的地王，都不會出現(xiàn)任何價格變動了。”下城區(qū)某中介業(yè)務員說。
去年杭州除個別板塊如喬西、濱江板塊有一點回升，其它板塊均處于陰跌狀態(tài)。比如綠城之江一號，開盤3.2萬元／平方米，此后一路跌至2.3萬元／平方米，綠城融創(chuàng)接盤以后，小戶型售價2.1萬元／平方米，但滯銷。附近的小戶型毛坯公寓2010年1.6萬元－1.7萬元／平方米，2013年中海定山湖均價開出1.1萬元／平方米，導致整個板塊淪陷。
再以西溪板塊為例，和家園項目于2010年11月推出鼎園，均價28000元／平方米(精裝修)；2011年1月，推出望山組團，均價25000元；2012年10月，推出望山90，均價19000元(毛坯)；2013年4月，推出御園9號樓，均價20000元(毛坯)；2014年2月，在售御園，折后起價18300元(毛坯)。這個項目賣3年，跌了3年。
多名本土房企人士認為，杭州樓市幾個板塊的價格調整是勢在必行。尤其是余杭板塊土地供應量加大，過度開發(fā)以后，城區(qū)內的市場受到積壓。杭州的郊區(qū)充斥著其他三四線城市的開發(fā)模式，最主要問題還是城市的經營模式失誤所致。
一名資深業(yè)內人士對21世紀經濟報道記者分析，短期內可能會跟進降價的城市有無錫、武漢、西安等，均為二三線城市。
鉅派投資總裁姚偉示認為，城市分類主要有一線城市、潛力型城市、脆弱型城市和危險型城市。江浙有不少脆弱型城市，例如溫州、無錫、常州的供求比比較脆弱。
但降價發(fā)出明確風險警示的同時，房企囤地補倉意愿依舊強烈。2月25日，杭州濱江區(qū)白馬湖宅地出讓，中南置業(yè)、德信、濱江、中海等房企均參與競拍，最終中南置業(yè)以13.41億元，折合樓面價7258元/平米，溢價率為20%將之收入囊中。
號稱人間天堂的杭州，或許正在為其過度開發(fā)的城市運營模式付出代價。
