今年春節(jié)期間，包括萬(wàn)科、恒大在內(nèi)的不少房企都加班銷售，而從多家房企公布的銷售數(shù)據(jù)看，1月份銷售出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，但2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)并不樂(lè)觀。

 

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)由于與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、地方財(cái)政收支高度綁定，以及本身的高利潤(rùn)率，社會(huì)資金更愿意進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，尤其是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，進(jìn)一步刺激社會(huì)資金流入，事實(shí)上形成某種意義上的“吸金無(wú)底洞”。在房地產(chǎn)業(yè)非理性繁榮引發(fā)實(shí)體經(jīng)濟(jì)“空心化”方面，全社會(huì)的認(rèn)識(shí)逐步趨向一致。為什么房地產(chǎn)的拐點(diǎn)遲遲未能到來(lái)，主要還是與資金利率過(guò)低密切相關(guān)。但從去年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)“吸金無(wú)底洞”狀況可能會(huì)改變。一方面是利率市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，將會(huì)抬高資金成本；另一方面是貨幣市場(chǎng)利率已經(jīng)出現(xiàn)逐步上升趨勢(shì)，影子銀行也將加快規(guī)范管理，房地產(chǎn)金融門(mén)檻或?qū)⑻岣撸瑢亩喾矫嫦拗品康禺a(chǎn)業(yè)的資金流入。

 

按照慣例，進(jìn)入新年后，金融機(jī)構(gòu)會(huì)獲得新一年的信貸額度，銀行的個(gè)人住房貸款額度通常會(huì)比較充裕，貸款利率往往會(huì)出現(xiàn)下行，審批與放款時(shí)間會(huì)相應(yīng)加快。但目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀是各城市、各銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)并未明顯放松，工、農(nóng)、中、建、交等五大行首套房貸利率維持基準(zhǔn)利率，股份制銀行則普遍上浮5%-20%，并有部分銀行暫停房貸業(yè)務(wù)，延續(xù)了2013年底房貸緊張局面。預(yù)計(jì)今年資金面偏緊已成定局。分析主要原因，一是宏觀層面上，目前我國(guó)金融脫媒正在加速推進(jìn)，商業(yè)銀行被迫通過(guò)提高存款利率攬儲(chǔ)，這難免會(huì)抬高貸款利率，同時(shí)也會(huì)抬升整個(gè)社會(huì)的利率中樞；二是從外部看，美聯(lián)儲(chǔ)漸進(jìn)式退出量化寬松政策帶來(lái)邊際沖擊；再者以余額寶、理財(cái)通為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融快速發(fā)展，一定程度上加快了利率市場(chǎng)化步伐，而在社會(huì)整體利率水平不斷攀升的情況下，銀行只能將有限的資金投向小微貸款等回報(bào)更高的領(lǐng)域，房貸業(yè)務(wù)占比減少已無(wú)可避免。

 

從目前形勢(shì)看，金融及現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)成為地產(chǎn)行業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)，去年有關(guān)將重啟房企融資大閘的政策，將打破地產(chǎn)業(yè)主要依靠銀行融資的局面，或?qū)⒛転榉科笕谫Y另辟蹊徑；據(jù)悉，目前部分龍頭房企通過(guò)入股銀行尋求破局，但房企入股的銀行多為城商行，這些銀行業(yè)務(wù)覆蓋范圍相當(dāng)有限，對(duì)于全國(guó)化布局的房企而言，改善房貸業(yè)務(wù)作用有限。受制于信貸因素，預(yù)計(jì)今年商品房銷售增幅將放緩，對(duì)購(gòu)房者而言，由于貸款利率的上浮，2014年置業(yè)成本會(huì)有所提高。