公司正從物業(yè)運(yùn)營商向資產(chǎn)管理商轉(zhuǎn)變
公司2009年正式開始運(yùn)營家世界物業(yè),從地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為物業(yè)運(yùn)營商,并在2013年開始向資產(chǎn)管理商轉(zhuǎn)變,其物業(yè)管理和管理輸出收入占比已從2009年的16%提升至2012年的65%。
我們認(rèn)為,公司優(yōu)秀的管理能力將支撐這一轉(zhuǎn)變,2013年在管面積已達(dá)到233.6萬方,較2009年增加了138%,收購GIC資產(chǎn)包后公司的轉(zhuǎn)變還將進(jìn)一步加速,一方面公司商業(yè)地產(chǎn)收入比重將進(jìn)一步加大,另一方面公司持股比例提升,將更加重視物業(yè)運(yùn)營。
輕資產(chǎn)的凱德模式和海印模式將使管理能力最大限度得到變現(xiàn)
兩大輕資產(chǎn)運(yùn)營模式使公司最大限度放大管理能力的價(jià)值:1)孵化器的凱德模式,通過參股公司收購項(xiàng)目、交由公司進(jìn)行改善經(jīng)營、最終向第三方轉(zhuǎn)讓獲取資產(chǎn)增值收益,目前公司已有項(xiàng)目孵化成熟,后續(xù)的轉(zhuǎn)讓將成為打通凱德模式的最后一環(huán);2)租入租出的海印模式,通過低價(jià)租入、改善運(yùn)營、高價(jià)租出以獲取中間價(jià)差,增值116%,海印股份從2009年8月獲得中華廣場(chǎng)項(xiàng)目開始,2年實(shí)現(xiàn)了市值從60億元到100億元的增長,漲幅達(dá)到67%,而采用相同模式陽光股份也可能復(fù)制其走勢(shì)。
首次覆蓋給予“增持”評(píng)級(jí),目標(biāo)價(jià)6元
我們預(yù)計(jì)公司2013~2015年EPS為0.26/0.53/0.73元,對(duì)應(yīng)PE為19/9/7倍,公司將在2014年進(jìn)入住宅項(xiàng)目結(jié)算期,2013~2015年住宅結(jié)算收入將達(dá)到4.2/17.8/33.5億元,對(duì)應(yīng)EPS約0.10/0.30/0.49元。公司業(yè)績拐點(diǎn)較為明確,輕資產(chǎn)模式將助推公司業(yè)績快速增長,我們首次覆蓋給予增持評(píng)級(jí),目標(biāo)價(jià)6元。
風(fēng)險(xiǎn)提示
公司剛剛對(duì)GIC轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目進(jìn)行收購,資金相對(duì)緊張,項(xiàng)目推進(jìn)速度可能會(huì)受到影響。
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