經(jīng)濟(jì)觀察報：對調(diào)控形勢有什么樣的預(yù)判？
黃其森：后面有哪些政策會出，不好說，從現(xiàn)在來看，行政調(diào)控一時半會兒不可能取消。
經(jīng)濟(jì)觀察報：2013年，泰禾為什么在北京、上海拿了那么多土地？
黃其森：2013年，泰禾買地金額在200億元左右。除了福建以外，我們的布局有兩個特點：一是堅決在一線城市布局，都是在北京和上海；二是年初就搶先起步。我們認(rèn)為一線城市風(fēng)險比較小，如果市場有什么波動變化，一線城市的貨能出得了。我們深耕就是在福建、北京、上海。因為我們的產(chǎn)品定位是高端或者中高端，也只有在這些區(qū)域能夠做出高溢價。
經(jīng)濟(jì)觀察報：接下來，泰禾在拿地、區(qū)域擴(kuò)張方面的規(guī)劃是怎樣的？
黃其森：首先還是看一線，再包括如福州、廈門等二線城市。今后泰禾肯定要到長三角，如南京、杭州、蘇州。2014年我們會加大在長三角的布局力度。相比而言，上海還是比較理性的，我們會加大在上海的投入。北京的地價2013年底比上半年翻了一番，現(xiàn)在六環(huán)都到兩萬了。
另外，我們選擇的項目不是一下子拿幾千畝地，就在相對中心的地方拿一百到兩百畝地，很容易就去化了。在這些地方?jīng)]有萬科，我們的各種優(yōu)勢都得到了充分的體現(xiàn)。
另外，泰禾堅持高周轉(zhuǎn)，現(xiàn)在基本上做到拿地到銷售七個月左右。除了個別項目現(xiàn)在周期會長一點，其他90%以上都是高周轉(zhuǎn)。
經(jīng)濟(jì)觀察報：泰禾拿地的資金從哪兒來？你是海峽銀行的董事，為什么不從海峽銀行借款，而是通過興業(yè)銀行融資？接下來在融資領(lǐng)域有什么樣的安排？
黃其森：資金方面，最重要的是有大股東泰禾投資的支持。海峽銀行跟泰禾是關(guān)聯(lián)企業(yè)，我們并沒有從海峽銀行去借款，運營、運作很規(guī)范。
我們的項目7個月就能實現(xiàn)銷售，特別是福建的項目。動態(tài)來看，從房地產(chǎn)融資的角度，原來泰禾更多是走開發(fā)貸，近年來，開發(fā)貸機(jī)會已經(jīng)非常少，為什么？開發(fā)貸要四證齊全，四證齊了才給你下款，對于泰禾的高周轉(zhuǎn)模式，四證齊全，我就可以申請預(yù)售了。另外開發(fā)貸的監(jiān)管也很嚴(yán)格，不能買地，不能干其他的事情，但現(xiàn)在房地產(chǎn)最主要的是解決前端拿地的問題。
我們其他的融資方式很多。7個月開盤，從單個項目看，成本高一點，周轉(zhuǎn)快了以后，在幾個項目里面看，成本基本上就降下來了。
經(jīng)濟(jì)觀察報：商業(yè)地產(chǎn)項目怎么確定銷售和持有比例，并平衡資金？
黃其森：主要是購物中心持有，這個業(yè)態(tài)一銷售一打散就亂了。比例不太一樣，基本上每個項目會有10萬—20萬平方米。
至于商業(yè)和住宅的比重，2013年商業(yè)地產(chǎn)跟住宅基本上是一半對一半。
經(jīng)濟(jì)觀察報：重點深耕區(qū)域的選擇和城鎮(zhèn)化發(fā)展有無結(jié)合契機(jī)？
黃其森：實際上我們已經(jīng)在福州周邊拿了一兩個這樣的項目。城鎮(zhèn)化要解決的問題不僅僅是居住的問題，還包括生活能不能便利，有沒有醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)配套。
要做這個事情，光靠開發(fā)商也是不夠的，但我們可以看到，開發(fā)商在這里面如果發(fā)揮得好，有很大的空間。泰禾現(xiàn)在也逐步在打通這方面的產(chǎn)業(yè)鏈，比如說商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在能成為我們的優(yōu)勢，在郊區(qū)有商業(yè)的配套，樓盤的優(yōu)勢競爭力就不一樣了。
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