經(jīng)歷了2013年的火熱，樓市的話題依然是地方“兩會(huì)”的焦點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資為86013億元，比上年增長(zhǎng)19.8%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.4%，實(shí)際增速比上年加快4.5個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資仍保持較快發(fā)展。那么，2014年樓市表現(xiàn)將何去何從？專家普遍認(rèn)為，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將根據(jù)各城市的供需關(guān)系出現(xiàn)分化，因此，地方的調(diào)控也將出現(xiàn)分化。

 

在目前地方陸續(xù)召開的“兩會(huì)”上，城鎮(zhèn)化、霧霾成為普遍談?wù)摰慕裹c(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)話題也著墨不少。

 

記者發(fā)現(xiàn)，2014年差異化調(diào)控思路仍將延續(xù)，各地都根據(jù)自己實(shí)際情況提到了調(diào)控重點(diǎn)，一線城市強(qiáng)調(diào)調(diào)控力度不變，但二、三線城市卻透露出各不相同的信息。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，在城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的大背景下，多層次的住房供應(yīng)將成為主流解決辦法，限價(jià)、限購的單一思路將有所轉(zhuǎn)變。

 

差異化的房地產(chǎn)調(diào)控

 

嚴(yán)躍進(jìn)表示，綜合居民收入增幅，與各地房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)相比較可知，北京、廣州、深圳、上海四個(gè)一線城市均未完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)；廈門、南京、鄭州等二線城市也難完成調(diào)控目標(biāo)。

 

在此背景下，一線城市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的表述更多，北京市市長(zhǎng)王安順1月16日在北京市十四屆人大二次會(huì)議上作《政府工作報(bào)告》時(shí)指出，北京將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控各項(xiàng)政策措施，堅(jiān)決保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

 

上海市市長(zhǎng)楊雄作 《政府工作報(bào)告》也同樣指出，將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，確保住房用地供應(yīng)，并要健全住房保障和供應(yīng)體系。

 

然而，作為2013年唯一一個(gè)在70個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)同比呈下降態(tài)勢(shì)的浙江溫州，浙江省人大代表李國(guó)勝則希望省政府能和國(guó)家住建部協(xié)商，給溫州的限購、限貸政策松綁，釋放改善型住房的需求，再次激發(fā)市場(chǎng)活力。

 

解決市場(chǎng)購房需求

 

以往圍繞房地產(chǎn)問題的核心在于房?jī)r(jià)，但從目前地方“兩會(huì)”的動(dòng)向看，2014年房?jī)r(jià)問題無疑會(huì)有所弱化，取而代之的是如何解決住房問題，增加供應(yīng)被住房問題矛盾突出的地方視為一劑良藥。

 

CRIC預(yù)測(cè)，2014年，一線城市供應(yīng)仍舊相對(duì)不足，北京和上海2014年預(yù)期供應(yīng)僅分別相當(dāng)于2013年成交量的91%和85%，如果考慮到這兩個(gè)城市本地巨大的購房需求，以及對(duì)外來人口的強(qiáng)大吸附力，其市場(chǎng)實(shí)際潛在需求應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于當(dāng)前年度成交規(guī)模。

 

“解決樓市這個(gè)難題的思路有兩個(gè)，其一是繼續(xù)打壓房?jī)r(jià)，其二是淡化對(duì)房?jī)r(jià)的管控，而力求解決市場(chǎng)的購房需求。”嚴(yán)躍進(jìn)說，從目前各地政府的表態(tài)看，第二種思路更吻合樓市長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制。

 

高層也透露出此意，住建部副部長(zhǎng)仇保興近日表示，房地產(chǎn)政策如今有一個(gè)鮮明轉(zhuǎn)變，就是房地產(chǎn)要回歸“居者有其屋”的基本需求，回歸到城市空間的公平分配和使用上來，絕不能成為過度投資的渠道。房地產(chǎn)調(diào)控模式應(yīng)該化整為零，如深圳的問題深圳解決，不必中央出政策。

 

2014年房?jī)r(jià)將冷暖不均

 

地方“兩會(huì)”透出的差異化調(diào)控和強(qiáng)調(diào)供應(yīng)的思路能否解決高房?jī)r(jià)問題？恐怕至少在一、二線城市很難畢其功于一役。

 

“地方‘兩會(huì)’的召開，對(duì)于熨平看漲預(yù)期是有積極意義的。但要想改變房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)軌跡，難度很大。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年全年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38814萬平方米，比上年增長(zhǎng)8.8%；土地成交價(jià)款9918億元，增長(zhǎng)33.9%，增速提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。

 

“地方政府既要抑制房?jī)r(jià)，又要從土地出讓中獲得財(cái)政收入，這兩個(gè)目標(biāo)是互相矛盾和抵觸的。”嚴(yán)躍進(jìn)說，此前高價(jià)位的拿地態(tài)勢(shì)，會(huì)催生2014年房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升。

 

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2014年房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的趨勢(shì)。由于樓市供應(yīng)短缺的問題很難在短期內(nèi)得到有效緩解，所以，隨著春節(jié)后購房需求的復(fù)蘇，銀行貸款支持力度的增強(qiáng)，供需矛盾的進(jìn)一步加劇，或?qū)?dǎo)致房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅再度逐步擴(kuò)大。

 

冷暖不均在2014年或表現(xiàn)得更加極端，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉表示，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三、四線市場(chǎng)或?qū)⑨j釀崩盤風(fēng)險(xiǎn)。