廣州今年新增甲級寫字樓創(chuàng)新低

 

2013年，國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇呈穩(wěn)定趨勢，國內(nèi)企業(yè)持續(xù)活躍，廣州甲級寫字樓市場整體需求保持平穩(wěn)。仲量聯(lián)行預(yù)計2014年將有24萬平方米新增供應(yīng)竣工，約為2013年的一半，是自2009年以來最少供應(yīng)的一年。

 

“2013年的關(guān)鍵詞可以歸納為電子商務(wù)年，其持續(xù)活躍發(fā)展沖擊了零售商業(yè)地產(chǎn)市場的零售商擴張實體店網(wǎng)絡(luò)需求和租金漲幅，但同時其強勁的配送需求又正面支撐了非保稅倉庫。預(yù)期未來一年，這個影響因素將持續(xù)，我們預(yù)期新開業(yè)商場和即將竣工的商場招租難度將加大。同時，面對商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)增多，定位相似，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭加大的情況下，業(yè)主需要對差異化租戶組合引起重視，務(wù)求為消費者帶來更多元化的消費體驗。”仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級經(jīng)理曾麗說。2013年，受電商沖擊及消費者消費習(xí)慣改變的影響，實體店銷售面臨挑戰(zhàn)，由于新開業(yè)商場空置面積較多，廣州優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率上升。而電商業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展，對倉儲的需求日益增加，帶動工業(yè)物業(yè)租金回升。預(yù)計電商今年仍將在優(yōu)質(zhì)倉庫繼續(xù)布局，對倉庫需求構(gòu)成較強的支撐。

 

甲級寫字樓市場復(fù)蘇勢頭顯現(xiàn)

 

去年四季度落成的富力盈凱廣場及富力盈通大廈，其較高的進(jìn)駐率使該季度凈吸納量略升至全年最高水平(18萬平方米)，約為2013年全年凈吸納量(36萬平方米)的一半，帶動空置率下降至12.8%，環(huán)比下降0.3個百分點。

 

據(jù)統(tǒng)計，2013年廣州甲級寫字樓全市平均租金為154元每月每平方米，同比增長1.7%；平均資本值達(dá)36100元每平方米，同比增長8.8%?，F(xiàn)金流充足的企業(yè)買家紛紛購買優(yōu)質(zhì)寫字樓項目。去年寫字樓投資呈現(xiàn)三個特點：一、因供應(yīng)有限，一萬平方米以上的大宗交易下滑，以全層交易為主；二、買家主要為國內(nèi)企業(yè)，除自用需求外，投資需求增加；三、優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓單價上漲，江景、超高層寫字樓的一手售價不斷攀升，且成交活躍。

 

針對廣州寫字樓市場，仲量聯(lián)行預(yù)計2014年將有24萬平方米新增供應(yīng)竣工，約為2013年的一半，是自2009年以來最少供應(yīng)的一年。新增供應(yīng)以單一業(yè)權(quán)項目為主，全部集中在珠江新城，且新增供應(yīng)的預(yù)租率較高，已超過50%。“由于珠江新城的商業(yè)配套日趨完善，受到大部分有升級需求或新進(jìn)駐廣州租戶的青睞。眾多知名企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，珠江新城形成企業(yè)集群效應(yīng)。”曾麗指出，大量供應(yīng)令珠江新城的寫字樓租金水平低于正常值水平，珠江新城價格合理及配套完善的寫字樓將受到成本節(jié)約型租戶的青睞。另外，在經(jīng)過多年的快速增長后，跨國企業(yè)在華業(yè)績放緩將導(dǎo)致其擴張更謹(jǐn)慎，預(yù)計來自國內(nèi)企業(yè)的活躍需求將支撐整體需求。

 

她預(yù)期，由于國內(nèi)經(jīng)濟前景趨穩(wěn)定，部分企業(yè)重啟去年凍結(jié)的擴張計劃，穩(wěn)定的新增寫字樓需求將帶動空置率下降，因此今年甲級寫字樓市場有望達(dá)到供求平衡，整體租金保持上升。

 

電商沖擊零售地產(chǎn)市場

 

2013年，受電商沖擊及消費者消費習(xí)慣改變的影響，實體店銷售面臨挑戰(zhàn)，時尚類及一般零售商對擴張普遍保持謹(jǐn)慎。其中，受中檔品牌及大型零售商在新落成項目中的凈吸納量推動，全年凈吸納量共約25萬平方米，較2012年下降2萬平方米。由于新開業(yè)商場空置面積相對較高，全年整體優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率上升，約為4.3%，與2012年相比上升1.2個百分點。2013年優(yōu)質(zhì)商鋪整體租金為395元每月每平方米，同比上升4.1%，增速與前年相比放緩3.2個百分點。

 

曾麗分析稱，為了應(yīng)對電子商務(wù)對實體零售的影響，商場探索“體驗式”經(jīng)營模式，調(diào)整項目定位迎合消費群需求，引入更多娛樂、餐飲及文化藝術(shù)元素，或通過線上線下互動營銷吸引更多消費者的眼球。例如廣州友誼時代店轉(zhuǎn)型奧特萊斯，高德置地廣百風(fēng)尚引入年輕運動品牌，很多百貨店開展微信營銷及官方旗艦店。而購物中心也紛紛做出轉(zhuǎn)型調(diào)整，有的調(diào)整項目定位，例如太陽新天地（專題閱讀）引入概念品牌，西城都薈引入年輕時尚品牌；有的增加餐飲業(yè)態(tài)，例如正佳廣場打造環(huán)球美食廣場，五月花廣場新設(shè)美食長廊；有的加強購物體驗，例如正佳廣場融入文化藝術(shù)元素，麗柏廣場升級VIP貴賓室。

 

值得一提的是，去年廣州大宗零售物業(yè)交易較活躍，年度總成交金額約為48億元，為廣州零售物業(yè)市場歷史之最。成交的大型商業(yè)物業(yè)包括西城都薈和白云綠地中心商業(yè)部分，買家均為境外投資者。

 

仲量聯(lián)行預(yù)計今年零售地產(chǎn)新增供應(yīng)量為54萬平方米，為歷年之最，其中包括三個位于番禺的商場。大部分項目預(yù)計出租率較高，但受供應(yīng)洪峰及零售商擴張放緩影響，今年租金漲幅將繼續(xù)放緩，約為3%-5%。

 

仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部副董事孫燕玫指出：“零售商擴張需求將持續(xù)下滑。雖然國內(nèi)經(jīng)濟改革提上議程，消費者購買力的增強將支持消費市場，然而，受電商發(fā)展影響，城市布點已接近飽和的零售商將會側(cè)重單店盈利和線上線下業(yè)務(wù)整合，未來對于開設(shè)新店鋪將保持謹(jǐn)慎。”

 

電商需求帶動去年工業(yè)物業(yè)市場

 

仲量聯(lián)行廣州工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧指出：“2013年，產(chǎn)業(yè)園空置率繼續(xù)維持較低水平，但由于受辦公樓市場回暖的帶動以及部分公司為了節(jié)約成本搬遷至產(chǎn)業(yè)園的帶動，產(chǎn)業(yè)園租金出現(xiàn)回暖。”去年產(chǎn)業(yè)園租金同比升幅增加至9.0%，比前年增速上升3.2個百分點，達(dá)64.7元每月每平方米。

 

“2013年，電子商務(wù)蓬勃發(fā)展，本年度主要需求均來自于電商平臺，如易迅網(wǎng)、蘇寧和亞馬遜。”在電商旺盛需求帶動下，去年非保稅倉庫平均租金同比增加4.6%，增速仍比前年提升1.5個百分點，達(dá)31元每月每平方米，環(huán)比增速為0.9%。

 

據(jù)介紹，今年國內(nèi)經(jīng)濟預(yù)計將維持穩(wěn)定增長，社會零售消費增速有望提高。此外，電商業(yè)務(wù)迅猛增長，物流速度成為電商平臺之間的競爭關(guān)鍵，依托電商平臺成長起來的一批中小賣家成長起來，倉儲需求旺盛。隨著電商平臺繼續(xù)高速增長及各個平臺對于提升物流速度的需求，預(yù)計電商仍將在優(yōu)質(zhì)倉庫繼續(xù)布局，這將對倉庫需求構(gòu)成較強的支撐。由于廣州作為華南區(qū)域配送中心具有非常大的優(yōu)勢，許多電商紛紛選擇廣州作為其華南區(qū)總部，從而推動未來市場需求上升。冷鏈宅配近年的增速在100%以上，是物流業(yè)的下一個增長點，所以冷鏈倉庫將更具投資潛力。預(yù)計今年將約有50萬新增供應(yīng)竣工，主要為非保稅倉庫，竣工時間多為下半年，屆時將有大量新供應(yīng)同時進(jìn)入市場，推升非保稅倉庫空置率。

 

四成豪宅空置

 

仲量聯(lián)行發(fā)布的《2013年廣州房地產(chǎn)市場年度回顧》指出，2013年廣州樓市是調(diào)控年，從一季度“國五條”引發(fā)恐慌性購買，到四季度“穗六條”引發(fā)市場觀望情緒，全年廣州豪宅市場需求主要受政策引導(dǎo)。

 

曾麗稱，盡管遭遇多次調(diào)控，2013年廣州的豪宅市場新房銷售總量依然與2012年基本持平，不過，截至2013年末廣州的豪宅存貨率已接近40%。盡管如此，全年豪宅市場一手銷售總量仍與2012年基本持平，達(dá)1700套；這反映了市場信心堅挺，買家預(yù)期樓價上升趨勢不變，刺激了符合資格購買者的入市信心。

 

今年豪宅銷售壓力加大

 

展望2014年，在土地市場持續(xù)火熱、“地王”頻出的背景下，迫于成本壓力，預(yù)計開發(fā)商將提高住宅定位，推升高端住宅供應(yīng)。預(yù)計2014年豪宅市場竣工量近4000套，高于過去兩年。

 

仲量聯(lián)行預(yù)計廣州地產(chǎn)調(diào)控政策不會放松，政府將嘗試長效調(diào)控機制，這將對投資型需求和改善型需求均構(gòu)成壓力。隨著調(diào)控機制加碼，市場情緒趨于謹(jǐn)慎，很多潛在買家將推遲購房決定。曾麗預(yù)計買家觀望情緒將持續(xù)，將觀望一、二手市場在存貨壓力下對于售價的影響，雙方博弈將影響明年銷售量，預(yù)期豪宅銷售量將下滑。如果出現(xiàn)較大庫存且成交量持續(xù)縮小，預(yù)計開發(fā)商將推出一定優(yōu)惠措施。而在二手房市場，預(yù)期部分通過置換舊有物業(yè)來改善住房需求的業(yè)主，議價空間加大。此外，預(yù)期房價漲幅放緩將導(dǎo)致更多投資性物業(yè)出售。2014年售價整體預(yù)期穩(wěn)定持平。

 

租賃市場方面，由于現(xiàn)階段中國經(jīng)濟發(fā)展仍具有不確定性，外資企業(yè)對新增雇員持謹(jǐn)慎態(tài)度，企業(yè)對于成本的控制也將限制員工住房補貼。另一方面，購買需求下滑，也將導(dǎo)致出租盤源增加，特別是大戶型項目預(yù)期增多，預(yù)期整體租金增幅將放緩。

 

仲量聯(lián)行廣州資本市場部總監(jiān)劉裕通預(yù)期，2014年土地市場仍將受發(fā)展商追捧。受到需求拉動，住宅價格將平穩(wěn)增長；而商業(yè)物業(yè)受政策影響較小，預(yù)料投資活動仍將活躍，買家類型將以機構(gòu)性投資者為主。