北京頂級(jí)豪宅（成交價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米）市場(chǎng)發(fā)展一直慢于香港、上海。直到2013年夏，融創(chuàng)以7.3萬(wàn)元/平方米拿下農(nóng)展館地王后，一直波瀾不驚的北京頂級(jí)豪宅市場(chǎng)開(kāi)始重新估價(jià)。記者從亞豪機(jī)構(gòu)獲悉，2014年北京將涌現(xiàn)出7個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。加上目前在售的11個(gè)頂級(jí)豪宅，四環(huán)內(nèi)正在成為頂級(jí)豪宅的主戰(zhàn)場(chǎng)。

11個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目在售

2013年北京商品房?jī)r(jià)強(qiáng)勁上漲，不少研究機(jī)構(gòu)將高端住宅的門(mén)檻從以往的每平方米4萬(wàn)元上調(diào)到6萬(wàn)元，而北京頂級(jí)豪宅的單價(jià)門(mén)檻也迅速向10萬(wàn)元靠攏。2014年將入市的北京院子[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、融創(chuàng)農(nóng)展館地塊、駿豪中央公園廣場(chǎng)[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]等項(xiàng)目的報(bào)價(jià)則有望向15萬(wàn)元/平米靠近。

豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅表示，地段是頂級(jí)豪宅最核心的因素。朝陽(yáng)、東城、西城、海淀這四個(gè)區(qū)會(huì)集了北京90%的頂級(jí)豪宅。

價(jià)高量少也是頂級(jí)豪宅的市場(chǎng)特征。據(jù)悉，過(guò)去三年，北京總價(jià)在3000萬(wàn)元以上的房源，每年的成交量都在100套左右，而單個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目每月的成交數(shù)一般都是個(gè)位數(shù)。

今年約10個(gè)頂級(jí)項(xiàng)目或入市

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2014年入市的頂級(jí)豪宅將達(dá)到7個(gè)，數(shù)量創(chuàng)下北京近年之最，其中泰禾[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]·北京院子、中赫·萬(wàn)柳書(shū)院、融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目三個(gè)地塊是公開(kāi)拍賣(mài)拿地，從“地王”順理成章過(guò)渡到“樓王”，其余4個(gè)項(xiàng)目都是以收購(gòu)等形式獲得土地。

此外，據(jù)了解，還有幾個(gè)潛在豪宅將在今年入市。比如，綠城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]在京西高端項(xiàng)目御園，已經(jīng)啟動(dòng)與融創(chuàng)的合作，業(yè)內(nèi)猜測(cè)該項(xiàng)目可能在今年入市。不過(guò)融創(chuàng)方面此前表示，該項(xiàng)目具體入市時(shí)間、價(jià)格安排都未確定。佳兆業(yè)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]收購(gòu)的原長(zhǎng)安8號(hào)或在今年三四季度入市，但具體入市時(shí)間，開(kāi)發(fā)商表示暫無(wú)時(shí)間表。天潤(rùn)、廣州城啟在長(zhǎng)安街沿線的兩個(gè)項(xiàng)目都會(huì)在今年下半年入市。其中，天潤(rùn)項(xiàng)目位于王府井，案名及價(jià)格還未確定；廣州城啟皇城根項(xiàng)目案名為東華府，預(yù)計(jì)售價(jià)在30萬(wàn)元/平方米左右，它是別墅項(xiàng)目，會(huì)有大面積的地下空間贈(zèng)送。

隨著頂級(jí)豪宅供應(yīng)增大，房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，各方對(duì)項(xiàng)目打磨也更加精細(xì)。同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，北京頂級(jí)豪宅的售價(jià)有望沖高到15萬(wàn)元/平方米以上。比如，位于朝陽(yáng)公園旁邊的駿豪中央公園，住宅部分共50多套房源。“銷(xiāo)售方面不擔(dān)心”，駿豪集團(tuán)總裁張輝透露，多套房源已被預(yù)訂。

風(fēng)險(xiǎn)大收益高的“游戲”

“很多房企做豪宅都是不得不做”，萬(wàn)科北京副總經(jīng)理肖勁此前對(duì)記者表示，北京土地價(jià)格過(guò)高，為了確保利潤(rùn)房企不得不嘗試開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品，但頂級(jí)豪宅也是高收益高風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)模式。

一位不愿具名的顧問(wèn)行高層表示，頂級(jí)豪宅的銷(xiāo)售周期往往以年計(jì)算，開(kāi)發(fā)商從回款考慮可能最終還是會(huì)搭配一些回款快的產(chǎn)品。

“隨著中國(guó)財(cái)富階層的持續(xù)增長(zhǎng)，以及中國(guó)人愛(ài)買(mǎi)房子的民族特性，未來(lái)北京頂級(jí)豪宅市場(chǎng)一定會(huì)向著倫敦、紐約看齊。”高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理?xiàng)钸_(dá)如是說(shuō)。

■ 觀點(diǎn)

多名業(yè)內(nèi)人士都向新京報(bào)表示，在北京市大批量供應(yīng)自住房土地的影響下，預(yù)計(jì)未來(lái)新增的普通商品房?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)“被高端化”，雖然2014年頂級(jí)豪宅供應(yīng)會(huì)增加，但市場(chǎng)占比非常小，對(duì)整體的商品房房?jī)r(jià)和成交并不會(huì)造成大的影響。

豪宅的報(bào)價(jià)并不等于實(shí)際成交價(jià)。比如朝陽(yáng)區(qū)一項(xiàng)目報(bào)價(jià)為12萬(wàn)-13萬(wàn)/平方米，但去年12月其成交4套房源，網(wǎng)簽均價(jià)約為8萬(wàn)元/平方米。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅解釋，購(gòu)買(mǎi)頂級(jí)豪宅的客戶群體能通過(guò)各種渠道獲得較高折扣。

【豪宅爭(zhēng)霸】

融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目最貴

樓盤(pán)預(yù)計(jì)今秋亮相

售價(jià)將超15萬(wàn)元/平方米

“皇冠上的明珠”，這是融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌眼中的農(nóng)展館地塊。這塊刷新了北京乃至全國(guó)住宅用地單價(jià)的項(xiàng)目，將被打造為國(guó)際頂級(jí)豪宅。

農(nóng)展館地塊位于北京東三環(huán)外側(cè)，規(guī)劃面積約5.9萬(wàn)平方米，拿地總成本為43.24億元，折合樓面價(jià)為7.3萬(wàn)元/平方米。

根據(jù)1月8日融創(chuàng)方面人士的介紹，農(nóng)展館項(xiàng)目將推出大平層產(chǎn)品，主力戶型在230-300平方米之間。融創(chuàng)執(zhí)行董事、北京公司總經(jīng)理荊宏透露，農(nóng)展館項(xiàng)目預(yù)計(jì)春節(jié)后開(kāi)工，爭(zhēng)取在今年九十月份亮相。至于具體開(kāi)盤(pán)時(shí)間，荊宏表示要看到時(shí)取證情況。

此前，融創(chuàng)也曾表示將加快農(nóng)展館項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。對(duì)于堅(jiān)持的高端精品戰(zhàn)略，融創(chuàng)自去年以來(lái)不斷強(qiáng)調(diào)，高端項(xiàng)目也可以實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)。

談到備受關(guān)注的農(nóng)展館項(xiàng)目售價(jià)，1月8日，孫宏斌再次透露，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格整體預(yù)計(jì)在15萬(wàn)元/平方米以上。其中部分優(yōu)質(zhì)房源，如西側(cè)臨湖位置的房源售價(jià)最高可達(dá)30萬(wàn)元/平方米。

按照單價(jià)15萬(wàn)元/平方米、主力戶型230-300平方米測(cè)算，農(nóng)展館項(xiàng)目主力戶型單套價(jià)格將超過(guò)3400萬(wàn)元。對(duì)于最終入市價(jià)格，融創(chuàng)方面表示還要看屆時(shí)審批情況。另?yè)?jù)荊宏透露，農(nóng)展館項(xiàng)目整體貨值將在100億-120億元之間。

據(jù)悉，由于定位于國(guó)際頂級(jí)住宅，農(nóng)展館項(xiàng)目將突出硬件、軟件兩方面的品質(zhì)，更加關(guān)注細(xì)節(jié)；其營(yíng)銷(xiāo)也將不同于一般中高端產(chǎn)品。融創(chuàng)北京公司營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理樓艷青表示，頂級(jí)產(chǎn)品面向窄眾，將注重圈層、渠道營(yíng)銷(xiāo)。

中赫·萬(wàn)柳書(shū)院

“釣7”升級(jí)版

售價(jià)：預(yù)計(jì)為12萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米

在地鐵10號(hào)線巴溝站西側(cè)，中赫·萬(wàn)柳書(shū)院售樓處已經(jīng)建成。中赫·萬(wàn)柳書(shū)院，正是繼釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院之后中赫置地高端地產(chǎn)的又一代表作。

2012年7月，中赫置地以26.3億元、配建1.64萬(wàn)平方米回購(gòu)房的條件競(jìng)得萬(wàn)柳地塊。純商品住宅部分樓面價(jià)約4.15萬(wàn)元/平方米，是當(dāng)時(shí)北京宅地單價(jià)的新高。在拿地一年半之后，該項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃及打造已經(jīng)清晰。

據(jù)中赫集團(tuán)新聞發(fā)言人朱敏介紹，萬(wàn)柳書(shū)院共14棟樓301套精裝房源，規(guī)劃為5-7層花園住宅。戶型面積在205-530平方米之間，分48種戶型。萬(wàn)柳書(shū)院整體建筑風(fēng)格，呈現(xiàn)出老北京“印象灰”的立面。

在成功打造釣魚(yú)臺(tái)7號(hào)院的基礎(chǔ)上，中赫也對(duì)萬(wàn)柳書(shū)院進(jìn)行了升級(jí)，用材也更為講究。例如項(xiàng)目選用的荷蘭手工黏土灰磚，小小的一塊，成本約1歐元。

早在2013年年中，不少高端置業(yè)者開(kāi)始打探萬(wàn)柳書(shū)院的入市時(shí)間。據(jù)悉，目前萬(wàn)柳書(shū)院已接待意向客戶數(shù)量約1600組，是可供房源套數(shù)的5倍多。

中赫方面沒(méi)有透露萬(wàn)柳書(shū)院未來(lái)售價(jià)。有業(yè)內(nèi)人士分析，萬(wàn)柳書(shū)院周邊二手房如萬(wàn)城華府的售價(jià)已超過(guò)11萬(wàn)元/平方米。考慮到新盤(pán)屬性及產(chǎn)品特點(diǎn)，萬(wàn)柳書(shū)院入市價(jià)格預(yù)計(jì)在12萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米。

長(zhǎng)期關(guān)注高端住宅市場(chǎng)的亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，萬(wàn)柳書(shū)院是居住屬性非常強(qiáng)的項(xiàng)目?？紤]到其從拿地至今已有一年半，預(yù)計(jì)中赫對(duì)周轉(zhuǎn)率要求會(huì)高一些。加上市場(chǎng)認(rèn)知度高，也容易實(shí)現(xiàn)快銷(xiāo)。郭毅預(yù)計(jì)，萬(wàn)柳書(shū)院開(kāi)盤(pán)后一年能消化總量的50%-60%。

泰禾北京院子

籌備已久，只等預(yù)售證

售價(jià)：待定

作為2013年頗受關(guān)注的豪宅項(xiàng)目之一，北京院子在2014年伊始便傳出“農(nóng)歷新年前或?qū)⑷胧?rdquo;和“最早5月后開(kāi)盤(pán)”兩個(gè)版本。對(duì)此，泰禾集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“我們是想越快越好，但一切還要看建委審批預(yù)售證的情況。”

2013年1月，泰禾競(jìng)得孫河地塊，折合樓面價(jià)為28559元/平方米。拿地后，泰禾在第一時(shí)間便宣布將延續(xù)“院子”血統(tǒng)，打造中式風(fēng)格院落產(chǎn)品；去年8月，北京院子在太廟舉行了盛大的亮相儀式并宣布即將入市。“項(xiàng)目本身在去年10月已經(jīng)具備入市條件了。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，自從北京市住建委叫停4萬(wàn)元以上項(xiàng)目預(yù)售證審批之后，北京院子的取證工作已經(jīng)暫停。該負(fù)責(zé)人表示，2014年肯定是要入市，但時(shí)間仍要以住建委發(fā)證為準(zhǔn)；而推貨的數(shù)量和價(jià)格也將視發(fā)證時(shí)機(jī)來(lái)判斷。“如果年前能取證，首次開(kāi)盤(pán)量會(huì)是五六十套；但如果到了五六月份才能獲批，可能就不是這個(gè)出貨速度。”該負(fù)責(zé)人表示。

2014年的孫河區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將白熱化。除了在售的龍湖·雙瓏原著[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，日前有消息稱，首開(kāi)孫河項(xiàng)目也有入市意愿。對(duì)此，上述泰禾人士表示，在別墅市場(chǎng)，泰禾不懼怕任何對(duì)手，與其他產(chǎn)品類(lèi)型的定位有所不同，集團(tuán)對(duì)于別墅市場(chǎng)的戰(zhàn)略就是要“領(lǐng)跑”。

對(duì)于項(xiàng)目預(yù)期，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，孫河區(qū)域經(jīng)過(guò)去年的“熟化”，市場(chǎng)接受度高，但區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)很激烈。泰禾北京院子作為區(qū)域內(nèi)唯一主打中式風(fēng)格的產(chǎn)品，有獨(dú)特性，對(duì)于客戶的吸引程度也具有唯一性，但推盤(pán)時(shí)間仍是決定其銷(xiāo)售預(yù)期的主要因素。

萬(wàn)科地安門(mén)項(xiàng)目

未確定今年能否開(kāi)盤(pán)

售價(jià)：待定

萬(wàn)科地安門(mén)項(xiàng)目，緊鄰景山公園的黃金地段。項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e僅約4000平方米，容積率3.5，總建筑面積約1.4萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目原系新加坡凱德集團(tuán)旗下所持有的一個(gè)住宅項(xiàng)目，去年5月由萬(wàn)科接手。據(jù)萬(wàn)科公告顯示，共支付地價(jià)款6.92億元的價(jià)格接盤(pán)，擁有該項(xiàng)目90%的權(quán)益。

值得一提的是，經(jīng)初步估算，該項(xiàng)目收購(gòu)成交約為4.9萬(wàn)元/平方米，幾乎與目前萬(wàn)科旗下另一高端項(xiàng)目如園5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)不相上下。

“肯定要做超高端產(chǎn)品，但具體的項(xiàng)目規(guī)劃還在做，不具備向外透露的條件。”萬(wàn)科集團(tuán)北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，由于項(xiàng)目體量很小，加之尚未進(jìn)入對(duì)外宣傳階段，并未引起太多的市場(chǎng)注意力。而對(duì)于該項(xiàng)目能否在2014年推出，萬(wàn)科方面表示，太多不確定因素，無(wú)法給出肯定答復(fù)。

萬(wàn)科旗下的高端項(xiàng)目屈指可數(shù)，而目前在京銷(xiāo)售的如園似乎也并未突破市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)于地安門(mén)項(xiàng)目的未來(lái)預(yù)期，萬(wàn)科上述負(fù)責(zé)人則表示：“還是留給市場(chǎng)檢驗(yàn)吧。”

業(yè)內(nèi)此前預(yù)計(jì)，根據(jù)項(xiàng)目所處的地段來(lái)看，最終入市時(shí)價(jià)格會(huì)達(dá)到8萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米；因此有人稱萬(wàn)科此宗交易算是撿了便宜。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，如果這個(gè)項(xiàng)目做好了，將會(huì)是北京頂級(jí)住宅市場(chǎng)的又一個(gè)新標(biāo)桿。但她同時(shí)指出，關(guān)鍵還需要看產(chǎn)品，此外還要兼顧市場(chǎng)的接受程度。

另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項(xiàng)目已經(jīng)定型，后期調(diào)整空間有限。“除了硬件條件，軟件條件也是如此，前期得有巨大投入，才能打動(dòng)購(gòu)房者。”

首創(chuàng)禧瑞都·天禧

CBD豪宅走“慢銷(xiāo)”路線

售價(jià)：12萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米

“天禧是禧瑞都項(xiàng)目的樓王，共57套精裝房源，2013年只推出了不到30套，賣(mài)了近20套房”，首創(chuàng)禧瑞都·天禧項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理羅超表示，項(xiàng)目為南北通透的400平方米戶型，成交均價(jià)為4000萬(wàn)-5000萬(wàn)元/套。隨著CBD核心區(qū)住宅的日漸稀少，2014年項(xiàng)目將提升售價(jià)，目前報(bào)價(jià)已上升至12萬(wàn)-13萬(wàn)元/平方米。

禧瑞都·天禧，北京CBD區(qū)域的豪宅代表項(xiàng)目，位于CCTV大廈北向50米。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，小區(qū)鬧中取靜，已是準(zhǔn)現(xiàn)房，為CBD非常稀缺的住宅項(xiàng)目。首創(chuàng)置業(yè)能斬獲這塊寶地，得益于首創(chuàng)多年前就進(jìn)駐片區(qū)進(jìn)行整體一級(jí)開(kāi)發(fā)，首創(chuàng)禧瑞都的拿地時(shí)間較早，2009年開(kāi)盤(pán)以來(lái)一直為首創(chuàng)貢獻(xiàn)著高額利潤(rùn)。

“我們不想賣(mài)得太快”，羅超介紹，禧瑞都共5棟樓，1、2、3號(hào)樓主力戶型為110-200平方米，已全部售罄；2013年中推出的天禧樓王位于4號(hào)樓，2014年中將全部交房；而5號(hào)樓還未建。天禧推出了三個(gè)樣板間，375平米、395平米的三居、四居，配備18米的大尺度開(kāi)窗。而購(gòu)買(mǎi)客群主要是在CBD工作的企業(yè)主，其中不乏頗具影響力的藝術(shù)家。

“這是北京CBD核心區(qū)的最后一塊住宅用地。”天禧項(xiàng)目副總經(jīng)理鄒雙喜此前對(duì)新京報(bào)記者表示，首創(chuàng)會(huì)將地塊的價(jià)值發(fā)揮到最大，目標(biāo)是滿足財(cái)富金字塔尖人群對(duì)收藏和宜居的兩大需求。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示，雖然天禧項(xiàng)目并非最新的頂級(jí)豪宅，但項(xiàng)目地段極為優(yōu)越，只要不發(fā)生大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)每年都有上漲空間，開(kāi)發(fā)商也并不會(huì)急于回款。