在成都商業(yè)地產(chǎn)有“過剩”之嫌的當(dāng)下，川內(nèi)二級城市商業(yè)地產(chǎn)正在迎來“補(bǔ)漲期”。在消費(fèi)力同樣不輸成都的二級城市，“補(bǔ)漲”階段意味“洼地”紅利，“二級城市商業(yè)地產(chǎn)更有投資空間，成為行業(yè)的共識。”甲寫租賃市場活躍度2013年低于2012年。

 

高緯環(huán)球近日發(fā)布了2013年第四季度成都寫字樓市場報(bào)告。報(bào)告顯示，位于中央商務(wù)區(qū)的成都國際金融中心和位于南延線的明宇大廈兩棟共153，000平方米的甲級寫字樓交付使用。至此，2013年投放市場的寫字樓面積總共達(dá)到353，942平方米，約為2012年供應(yīng)量的一半。

 

與此同時(shí)，2013年度甲級寫字樓凈吸納量達(dá)到302，611平方米，略低于2012年水平。其中，東大街和南延線區(qū)域?qū)懽謽俏{強(qiáng)勁，二者的凈吸納量之和超過了市場整體凈吸納量的80%。2013年度新增供應(yīng)中超過70，000平方米的吸納面積來自于業(yè)主自用和企業(yè)購買自用。

 

由于年度供應(yīng)相對較少，加之吸納量強(qiáng)勁，因此成都甲級寫字樓市場總體空置率較2012年第四季度下降了4.6個(gè)百分點(diǎn)至33.2%。部分寫字樓因?yàn)楣こ踢M(jìn)度推遲了交付時(shí)間,或?qū)⒂屑s40萬平方米的甲級寫字樓在2014年投放市場，因此成都甲級寫字樓市場供應(yīng)壓力依然存在。

 

報(bào)告指出，2013年甲級寫字樓租賃市場活躍度低于2012年。具體表現(xiàn)在來自實(shí)體經(jīng)濟(jì)租賃需求下降，外資世界500強(qiáng)企業(yè)需求下降以及甲級寫字樓中鮮有超過4，000平方米的大面積租賃成交。但金融類企業(yè)租賃成交依然活躍，特別是在東大街區(qū)域民間金融機(jī)構(gòu)租賃甲級寫字樓異?；钴S。其次，外資銀行也較往年活躍，例如澳新銀行、大華銀行和恒生銀行等外資銀行均有租賃成交。南延線也是金融類企業(yè)聚集的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，例如川財(cái)證券、瑞信投資和永誠財(cái)險(xiǎn)在南延線租賃寫字樓面積均超過2，000平方米。

 

總體而言，成都甲級寫字樓市場空置率處于較高水平，眾多業(yè)主降低租金或提供更長的免租期以爭取客戶，很多情況下免租期長達(dá)六個(gè)月。盡管寫字樓總體品質(zhì)有了顯著提升，但2013年四季度成都甲級寫字樓有效凈租金同2012年同期相比仍下降了7.0%至每月每平方米145.5元（折合每月每建筑平方米108.7元）。雖然單一業(yè)權(quán)和分散業(yè)權(quán)甲級寫字樓租金均出現(xiàn)降幅，但分散業(yè)權(quán)甲級寫字樓降幅尤為明顯。截至2013年第四季度，單一業(yè)權(quán)甲級寫字樓有效凈租金高出分散業(yè)權(quán)甲級寫字樓有效凈租金每月每平方米28.1元。

 

新型城鎮(zhèn)化進(jìn)一步規(guī)劃升級，更借助成綿樂等快鐵線路的開通在即，四川二級城市商業(yè)地產(chǎn)正在面臨新一波發(fā)展浪潮，其市場價(jià)值和洼地價(jià)值正在顯現(xiàn)。據(jù)四川省商務(wù)廳數(shù)據(jù)顯示，除成都外的四川20個(gè)市州社會(huì)消費(fèi)品零售總額，已占全省總額的63.2%，“快鐵等便捷交通網(wǎng)絡(luò)正在形成，川內(nèi)二級城市的購買力正在迅速釋放。

 

下一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)蛋糕，屬于二級城市。有行業(yè)人士指出，“目前，二級城市商業(yè)地產(chǎn)正在蓬勃興起，最具代表性的伊藤洋華堂、家樂福、萬象城等大型商城超市選擇進(jìn)軍二級市場，就是看好二級城市消費(fèi)力的最好見證。”

 

僅以成綿樂快鐵為例，沿線經(jīng)過成都、綿陽、德陽、眉山、樂山等五市，GDP占全省51%，“這一帶必將形成四川省經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)和最具活力的產(chǎn)業(yè)帶，尤其對旅游更是利好，每年必將創(chuàng)造千億產(chǎn)值。”有行業(yè)人士評估。“繼續(xù)看好下一階段旅游產(chǎn)業(yè)給商業(yè)地產(chǎn)市場帶來的巨大商機(jī)，而快鐵網(wǎng)絡(luò)顯然是最強(qiáng)力支撐。”作為成綿樂快鐵終點(diǎn)站的代表性商業(yè)體，金鼎國貿(mào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人如此表示。

 

看好二級城市商機(jī)品牌商家紛紛搶駐

 

在成都商業(yè)地產(chǎn)有“過剩”之嫌的當(dāng)下，川內(nèi)二級城市商業(yè)地產(chǎn)正在迎來“補(bǔ)漲期”。在消費(fèi)力同樣不輸成都的二級城市，“補(bǔ)漲”階段意味“洼地”紅利，“二級城市商業(yè)地產(chǎn)更有投資空間，成為行業(yè)的共識。”

 

當(dāng)下，主要的品牌商家客戶，其中不乏奢侈品級別的商家，正在紛紛謀求進(jìn)駐二級城市。據(jù)記者了解，在南充，優(yōu)瑪特、好又多、萬達(dá)、鴻運(yùn)來等商戶正在落子；在川內(nèi)重鎮(zhèn)綿陽，沃爾瑪、萬達(dá)廣場、成都人民商場、好又多、華聯(lián)超市、人人樂等品牌商戶已經(jīng)或有意進(jìn)駐。作為知名商超品牌，伊藤洋華堂正努力拓展四川二級城市市場；化妝品頂級品牌蘭蔻等也開始為進(jìn)軍二級城市做前期準(zhǔn)備；而家樂福除了南充店開業(yè)，首家縣城門店—射洪子昂廣場店也已開業(yè)，充分表明對縣域經(jīng)濟(jì)的看好。

 

代表性商家的積極介入，表明當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的極大完善。投資高達(dá)60億的綿陽萬達(dá)廣場，以現(xiàn)代商業(yè)中心為主，包含高檔百貨、五星酒店、精品餐飲樓、公寓、住宅等綜合業(yè)態(tài)；世界超市巨頭沃爾瑪也將在自貢匯東英祥新美商業(yè)廣場設(shè)立沃爾瑪大型超市。

 

商業(yè)地產(chǎn)逐步升級規(guī)模商圈初步成型

 

在川內(nèi)二級城市，人們注意到住宅開發(fā)正在蓬勃開展，商業(yè)地產(chǎn)的散亂開發(fā)成為明顯特點(diǎn)。“在很多二級城市，盡管有良好的旅游人文、生態(tài)資源，以及較雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，卻忽略當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)觀念的培養(yǎng)和滿足外地旅游人群的消費(fèi)能力。與海南三亞相比，四川的旅游城市輸在配套上。”長期從事城市規(guī)劃的李宏直言不諱。

 

隨著城市綜合體、度假型公寓酒店等新概念物業(yè)和新經(jīng)營模式的沖擊，以及許多二級城市的區(qū)域特性，其商業(yè)地產(chǎn)正在呈現(xiàn)新特點(diǎn)。“在遂寧‘死海’景區(qū)，人們更注重親水休閑的度假商業(yè)物業(yè)；在峨眉，歷史和文化背景，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了個(gè)性化發(fā)展題材，更以龐大的旅游人群確立穩(wěn)定的消費(fèi)基礎(chǔ)。”

 

金鼎國貿(mào)，作為峨眉山極具文化色彩的巨型商業(yè)物業(yè)，體量達(dá)35萬平米，“改變峨眉傳統(tǒng)商業(yè)模式，項(xiàng)目匯集星級酒店、特色餐飲、溫泉泳池、風(fēng)情客棧、休閑娛樂、精品購物、酒店公寓等于一身的綜合性商業(yè)，全力提升峨眉山景區(qū)的世界級旅游商業(yè)服務(wù)水平，真正打造“一站式的吃住行、游購?qiáng)事糜纬鞘袕?fù)合體。”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說。

 

快鐵催生旅游發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)迎新機(jī)遇

 

物質(zhì)條件的繁榮和交通的發(fā)展，極大拓展人群的活動(dòng)范圍，同時(shí)也為商業(yè)物流提供必備條件。近年來，川內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)的迅猛拓展，這意味著出行旅游變得異常便捷。

 

“我們堅(jiān)信商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景。在人口和旅游資源相對集中的中西部，旅游商品的規(guī)?；l(fā)展幾乎是空白，且市場缺乏規(guī)范化、規(guī)?；⒐δ芑彤a(chǎn)業(yè)化的管理。所以我們就是要專注這個(gè)行業(yè)，還要做大做強(qiáng)。”京瑞地產(chǎn)董事長滕軍告訴記者，“瞄準(zhǔn)旅游業(yè)，我們已在德陽打造以本土商家、品牌商戶為主的城市綜合體，必將大有前景。”

 

“2014年成綿樂鐵路客運(yùn)專線通車，終點(diǎn)站為天下名山站。屆時(shí)，峨眉山將以無人能及的魅力和文化征服更多更大的國際旅游市場，人們會(huì)習(xí)慣在峨眉山休閑、度假，甚至選擇長期居住，為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供更大空間。”金鼎國貿(mào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人說。