“以前沒有想過，村里的集體資產(chǎn)可以像股票一樣，經(jīng)過折股量化，可以由孩子繼承；更沒有想過，宅基地可以到城里置換同樣面積的樓房，在養(yǎng)老、醫(yī)療和教育上享受和市民一樣的待遇。”走出濰坊市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，一位村民如是表達(dá)自己的感受。而作為省內(nèi)首家農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資本化交易市場，這個懸掛了僅9個月之久的招牌即將被摘下，由“齊魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心”取而代之。新舊招牌更迭背后，是新一輪城鎮(zhèn)化的推進(jìn)大潮中，各地紛紛搭建交易平臺試水農(nóng)地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地入市的步伐正在加快。

閑置土地房屋均可登記

對不少濰坊市民來說，“濰坊市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心”的名字顯然顯得陌生，當(dāng)記者打聽該交易中心的位置時，不少市民一臉疑惑。

1月9日，當(dāng)記者輾轉(zhuǎn)趕到位于寒亭區(qū)通亭街北側(cè)的濰坊農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心時，已是上午11時。中心柜臺邊上，幾位農(nóng)民正在等待辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。農(nóng)民手里的登記表顯示，等待登記轉(zhuǎn)讓的，既有閑置土地，也有閑置待租的房屋。其中，來自朱里街道大徠莊村的一位村民，想通過交易中心搭建的平臺，把總建筑面積達(dá)800平方米的房屋租出去，租期5年，年租金5萬元。

而濰坊農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心工作人員出示的一份成交合同顯示，新近促成的一筆訂單中，通過濰坊農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，寒亭街道葉家莊子村民委員會把村里閑置的94畝土地的使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了濰坊農(nóng)潤畜禽養(yǎng)殖合作社。

這個看似不起眼的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心，在去年5月份掛牌成立，成為省內(nèi)首家農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資本化交易市場；就在成立不到9個月之后，濰坊農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心的招牌即將被摘下，代之以“齊魯農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心”。

“新的牌子1月8日剛剛獲得省金融辦的批復(fù)。”寒亭區(qū)農(nóng)經(jīng)局辦公室主任于樹磊說，這意味著這個交易平臺將覆蓋全省的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估、定價和交易。以后，青島區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)、集體資產(chǎn)資源等，或可通過這個平臺實(shí)現(xiàn)加速流轉(zhuǎn)和優(yōu)化配置。

4年完成8200余宗交易

濰坊農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心的設(shè)立初衷，在于為農(nóng)村的各種生產(chǎn)要素松綁，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)要素的市場化。

而寒亭區(qū)委宣傳部提供的一份材料顯示，早自2008年，寒亭區(qū)已經(jīng)在制度的邊界內(nèi)，小心翼翼地探索讓固化的物權(quán)轉(zhuǎn)化為活化資本的路子。

“當(dāng)時的物權(quán)資本化改革，就是一個"摸著石頭過河"的過程，但參考后來陸續(xù)出臺的政策，當(dāng)時很多思路都很超前。”寒亭區(qū)委農(nóng)工辦副主任李進(jìn)泉回憶說。從2008年到2010年，李進(jìn)泉全程參與了寒亭區(qū)物權(quán)資本化的探索，而正是在這段時間內(nèi)，各地包括中央陸續(xù)出臺的相關(guān)政策，都與寒亭區(qū)摸索中展開的思路不謀而合。

在李進(jìn)泉看來，農(nóng)村物權(quán)資本化，就是使農(nóng)民手里的土地承包權(quán)、宅基地、林權(quán)等要素，成為農(nóng)民手里最具活力的資本。“只有農(nóng)民手里的物權(quán)可以流通變現(xiàn)，農(nóng)民才可能成為真正的市民。”李進(jìn)泉說。

如何讓農(nóng)民手里的物權(quán)能夠轉(zhuǎn)化成資本？這就需要一套便于操作的運(yùn)行機(jī)制。2010年5月，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資本化交易市場應(yīng)運(yùn)而生。而這個農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資本化交易市場，正是濰坊農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心的前身。

“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資本化的核心，我們的做法是，農(nóng)村宅基地可以置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)，在城中村和農(nóng)村舊村改造中，通過房產(chǎn)置換、貨幣補(bǔ)償、宅基地使用權(quán)入股分紅等方式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的資本化。”李進(jìn)泉說。

思路很快轉(zhuǎn)為行動。2010年，靠近城區(qū)的趙家埠村村民的宅基地置換成建設(shè)用地指標(biāo)，流轉(zhuǎn)給政府，實(shí)現(xiàn)了宅基地的巨大增值，村民家家資產(chǎn)都超過了百萬元。自2010年以來，短短4年的時間里，濰坊農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心已完成8200余宗交易，交易額達(dá)3.8億多元。

農(nóng)民成股民，股權(quán)可繼承

宅基地流轉(zhuǎn)帶來的收益只是一個冷冰冰的數(shù)字，政策帶來的更直觀的變化，是農(nóng)民生活的變化。

緊靠濰坊城區(qū)的趙家埠村，實(shí)際上早就沒有多少可耕地，多數(shù)村民選擇到城里打工，也就普遍面臨戶口難辦、子女入學(xué)、社會保障等難題。但區(qū)里推行的宅基地流轉(zhuǎn)政策施行后，城市徹底為有條件的農(nóng)民敞開了大門。

按照寒亭區(qū)農(nóng)村宅基地使用權(quán)資本化的制度設(shè)計，農(nóng)村居民通過舊村改造，可以憑原有的宅基地面積置換同等面積的樓房。以趙家埠村村民李成林家為例，這個5口之家的家庭，在村里一期安置房竣工交付后，一下子分到了5套房子。當(dāng)然，同時改善的，還有家庭在養(yǎng)老、醫(yī)療和教育等方面享受和市民一樣的待遇。寒亭區(qū)委宣傳部提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年，全區(qū)已有9205戶、3.1萬名居民使用農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)及宅基地使用權(quán)置換了城鎮(zhèn)房產(chǎn)。

與農(nóng)民宅基地使用權(quán)資本化相比，農(nóng)村集體經(jīng)營性資產(chǎn)的資本化是更大的難題。“我們通過組建集體資產(chǎn)股份經(jīng)濟(jì)合作社改制試點(diǎn)，把凈資產(chǎn)量化分配到合作社等集體經(jīng)濟(jì)組織的每個成員，變村成員為股民，股民手里的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓也可以繼承，完成了集體資產(chǎn)共有權(quán)的資本化。”李進(jìn)泉說。

這意味著，可以像交易股票那樣，買賣土地權(quán)益和集體產(chǎn)權(quán)。寒亭區(qū)委宣傳部提供的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，整個寒亭區(qū)已有181個村完成了集體資產(chǎn)股份化改制，可供流轉(zhuǎn)交易的配股份額達(dá)2.25 億元，人均配股2025元。

全國多地“試水”農(nóng)地流轉(zhuǎn)

繼濰坊成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心之后，就在剛剛過去的2013年，海南、武漢、福建、溫州等地紛紛搭建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，試水農(nóng)地流轉(zhuǎn)。“新一輪城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場進(jìn)城會加速，城鄉(xiāng)之間的土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)都將是今后改革的重點(diǎn)。”青島搜土地網(wǎng)首席顧問王舵說，各地積極籌備農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，是為農(nóng)地入市做準(zhǔn)備。

十八屆三中全會前后，農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)越來越受到各界關(guān)注。

以溫州為例，去年10月1日起實(shí)施的《溫州市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理暫行辦法》規(guī)定，12類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)可以在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所公開交易，并允許在縣域內(nèi)流轉(zhuǎn)，這些產(chǎn)權(quán)包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)、林地使用權(quán)等。

而同樣自去年10月1日實(shí)施的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，允許農(nóng)村宅基地在“本鎮(zhèn)域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)”，被業(yè)內(nèi)人士譽(yù)為“新土地革命”。

“相比之下，青島的土地流轉(zhuǎn)始自2011年初。”青島市國土資源和房屋管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，青島的土地流轉(zhuǎn)中心也在2011年成立，各個鎮(zhèn)、街道也建立了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系。當(dāng)時的思路是，農(nóng)民在自愿或服從政府總體安排的前提下，將自有土地或賣或租或存入“土地銀行”，由土地銀行將購入的土地進(jìn)行打包、重新規(guī)劃或適度開發(fā)，并進(jìn)入土地儲備中心，然后根據(jù)市場需求和土地增值情況再將土地或賣或租或貸出給土地需求者。

來自青島市農(nóng)委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，青島土地流轉(zhuǎn)面積為48.7萬畝；而到了2013年底，全市土地流轉(zhuǎn)面積為86.9萬畝。

農(nóng)村土地入市是“最后的蛋糕”

“建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，農(nóng)地才可入市交易。”在接受記者采訪時，土地問題專家、國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部研究員劉守英曾表示，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革涉及到市場資源的重新配置和利益格局的深刻調(diào)整。

而根據(jù)青島市委發(fā)布的《關(guān)于貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會精神的意見》，青島市將有序推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，與國有土地同等入市、同權(quán)同價；選擇部分區(qū)市穩(wěn)妥開展農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)；建立健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場體系。

“濰坊農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心的交易內(nèi)容，包括土地承包經(jīng)營權(quán)、淺海灘涂和淺海水域養(yǎng)殖水面經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民股權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)、大型農(nóng)業(yè)設(shè)施及農(nóng)具使用權(quán)、林權(quán)、農(nóng)業(yè)知識產(chǎn)權(quán)等7類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，顯然走在了青島的前面。”王舵說。

“我們都記得上世紀(jì)九十年代初的房屋制度改革，城里人領(lǐng)到了屬于自己的房產(chǎn)證，時至今日仍然在給無數(shù)人創(chuàng)造了巨大財富。”王舵說，根據(jù)公開信息，截至2011年上半年，全國實(shí)行家庭承包經(jīng)營的耕地面積為12.77億畝；截至2010年，農(nóng)村集體建設(shè)用地約為2.5億畝。

“有人說農(nóng)村土地入市是中國最后的利益蛋糕，我認(rèn)為并不為過。”王舵說，粗略算來，如果集體建設(shè)用地確權(quán)入市交易，就會產(chǎn)生至少120萬億元的產(chǎn)值，這還沒算耕地、草原等，這些土地一旦流轉(zhuǎn)起來其數(shù)字足以給人提供一個無限想象的空間。而種種跡象表明，農(nóng)村土地從資源型向資本性轉(zhuǎn)化的重要節(jié)點(diǎn)已經(jīng)開啟。