高房價(jià)何處是歸途？(民生視線·2014民生對(duì)話·住房篇)
——訪住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹
一元復(fù)始，萬象更新，希望在人們心底萌動(dòng)。
十八屆三中全會(huì)繪就全面深化改革藍(lán)圖，激發(fā)著每個(gè)人對(duì)更加美好生活的無限向往。新一輪改革的起步之年，民生領(lǐng)域?qū)⒆喑鲈鯓拥娜聵氛拢堪傩?ldquo;住有所居”的夢想能否在這一年更好地實(shí)現(xiàn)？物價(jià)能否延續(xù)溫和上漲的走勢？經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，就業(yè)會(huì)有哪些變化？
《民生周刊》從今天起推出系列報(bào)道，圍繞民生領(lǐng)域的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，對(duì)話權(quán)威人士，回應(yīng)百姓訴求，共同展望2014。
大城市樓市為何這么火
——此輪房價(jià)上漲，投機(jī)投資性需求不是主要推手，剛性需求量較大，樓市分化格局加劇，置業(yè)人群年齡下移
記者：剛剛過去的一年，樓市十分熱鬧。一線城市房價(jià)快速大幅上漲，而三四線城市交易相對(duì)慘淡，“地王”與“鬼城”并存，“房姐”、“房產(chǎn)稅”、“小產(chǎn)權(quán)房”等涉“房”的詞語都成了年度熱詞。如果請(qǐng)您總結(jié)這一年的樓市，您會(huì)如何評(píng)價(jià)？
秦虹：2013年的樓市呈現(xiàn)三大特點(diǎn)。
一是商品房銷售增長很快。全年新建商品房銷售面積預(yù)計(jì)達(dá)到13億平方米，同比增長20%左右，商品房銷售額的增速預(yù)計(jì)為30%左右。不僅如此，40個(gè)重點(diǎn)城市今年前三季度二手住房交易面積同比增長了83.4%。
二是樓市分化格局更加明顯。到11月份，北上廣深4個(gè)一線城市房價(jià)同比漲幅均超過20%，70個(gè)大中城市平均房價(jià)上漲不到10%，如果把全國657個(gè)城市的房價(jià)平均計(jì)算，估計(jì)同比上漲還不到5%，還有一些城市的房價(jià)是下跌的。一二線城市和三四線城市之間，以及三四線城市之間的樓市需求、庫存、價(jià)格、銷售都有更明顯的分化。
三是開發(fā)企業(yè)資金狀況良好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資額、銷售額和資金到位額三大指標(biāo)顯示，目前開發(fā)企業(yè)資金狀況整體處于近幾年來情況較好的時(shí)期，尤其是大企業(yè)資金到位情況特別好。
記者：為什么大城市樓市這么火爆？
秦虹：此輪房地產(chǎn)市場上漲與2005年、2007年及2010年的市場上漲相比還是有很大不同，投機(jī)投資性需求不再是主要推手，自住性需求，特別是剛性需求量較大。2011年新“國八條”實(shí)施之后，全國49個(gè)城市實(shí)施了限購政策，全國范圍內(nèi)購買第三套住房不貸款，這些政策在抑制新增的投機(jī)投資性需求上取得了一定效果。但限購、限貸的城市房價(jià)仍在上漲，只能說明市場供應(yīng)難以滿足需求。
為什么去年以來大城市樓市火爆，一個(gè)重要原因是，與人口的不均衡流動(dòng)有關(guān)。一二線城市各種資源相對(duì)集中，就業(yè)機(jī)會(huì)多，流入人口較多。相對(duì)來說，供應(yīng)卻沒有實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長，導(dǎo)致供求關(guān)系失衡，房價(jià)上漲。
其次，去年以來我國的信貸政策比較穩(wěn)定，貨幣環(huán)境相對(duì)寬松。到去年11月末，廣義貨幣余額107.93萬億元，同比增長14.2%。這對(duì)資金需求量大、資金密集性強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)來說是有利的。
第三，首次置業(yè)人群在低齡化，說明市場疊加了部分未來需求。受慣性思維影響，大家普遍認(rèn)為房價(jià)仍會(huì)上漲。為了提前鎖定交易價(jià)格，購房人群年齡下移的傾向十分明顯。這在一定程度上實(shí)際是透支了未來幾年的需求。
最后，樓市是諸多社會(huì)問題的集中體現(xiàn)。大城市房價(jià)高企既是區(qū)域、城市發(fā)展不均衡、公共資源配置不均衡的必然表現(xiàn)，也是居民追求貨幣資產(chǎn)保值增值的選擇，所以，在我國居民購房是把住房改善與追求私人財(cái)富的積累并重考慮。此外，房地產(chǎn)市場更受到土地供給制度、財(cái)稅制度等的影響。
還會(huì)出臺(tái)全國統(tǒng)一的調(diào)控新政嗎
——全國新出臺(tái)一刀切的樓市調(diào)控政策已沒有必要，政府應(yīng)“補(bǔ)位兜底”，建好保障房，重視并支持“夾心層”的住房需求
記者：針對(duì)樓市現(xiàn)狀，您認(rèn)為新一年樓市調(diào)控應(yīng)如何入手？
秦虹：由于市場分化已經(jīng)比較明顯，現(xiàn)在出臺(tái)全國一刀切的樓市調(diào)控政策已經(jīng)意義不大了，也沒有必要。那么下一步調(diào)控的責(zé)任主體應(yīng)該是地方。地方政府應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際情況，有針對(duì)性地出臺(tái)政策。我認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的管理面臨四大任務(wù)。
一是嚴(yán)格防范風(fēng)險(xiǎn)，確保金融安全。最關(guān)鍵的就是要守住底線，堅(jiān)決不能搞過低的首付和利率，銀行應(yīng)嚴(yán)格按政策和風(fēng)險(xiǎn)防控的要求加強(qiáng)對(duì)企業(yè)開發(fā)貸款或個(gè)人按揭貸款進(jìn)行審核發(fā)放。根據(jù)地區(qū)差異，差別化的信貸政策必須堅(jiān)持，防止投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
二是根據(jù)實(shí)際需求，把握好土地供應(yīng)的節(jié)奏。對(duì)人口密集、需求旺盛的大城市，要調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住宅用地供應(yīng)，不要再搞粗放低效的大規(guī)模土地供給；而對(duì)那些需求增長放緩、去庫存壓力較大的城市，應(yīng)放慢土地供應(yīng)節(jié)奏，穩(wěn)定市場秩序。
三是政府做好“補(bǔ)位兜底”，進(jìn)一步完善住房保障政策。自2011年以來，我國已經(jīng)開工建設(shè)各類保障性安居工程2400多萬套，建成1500萬套以上，今年還將開工600萬套。在保障性住房建設(shè)力度不減的同時(shí)，還應(yīng)通過改革調(diào)整，使住房困難群體更便捷、更公平、更及時(shí)地享受到住房保障政策的實(shí)惠。
四是針對(duì)當(dāng)前住房的主要矛盾，政策應(yīng)支持“夾心層”的住房需求。房價(jià)過快上漲，對(duì)誰的影響最大？已經(jīng)購房的人肯定是受益者。那些租房都租不起的低收入住房困難群體也不可能買房，房價(jià)過快上漲對(duì)其影響也不大，而且這些年保障性安居工程一直在加快推進(jìn)，這項(xiàng)政策還會(huì)繼續(xù)發(fā)揮“補(bǔ)位兜底”的作用。房價(jià)上漲受影響最大的恰恰是那些處于保障邊緣的最需要住房而無住房的“夾心層”群體。
“夾心層”群體是指那些具有一定支付能力，但階段性購房支付能力不足的人群。與最低收入、低收入的住房保障對(duì)象相比，目前城市“夾心層”群體的住房政策相對(duì)薄弱，雖然政策規(guī)定首次購房者貸款利率可以下浮，但由于是商業(yè)銀行執(zhí)行，政策落實(shí)并不穩(wěn)定。下一步的住房政策，除了繼續(xù)完善住房保障政策，還應(yīng)對(duì)“夾心層”群體的住房需求出臺(tái)穩(wěn)定的、明確的、有力度的政策支持，這樣住房政策的針對(duì)性就更強(qiáng)了。
2014年樓市會(huì)走得平穩(wěn)些嗎
——今年房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)比去年平穩(wěn)，應(yīng)建立穩(wěn)定的、多層次的住房供應(yīng)體系，讓不同需求的居民知道針對(duì)他們的住房政策，形成穩(wěn)定的預(yù)期
記者：老百姓還是很關(guān)心今年的樓市走向。您認(rèn)為今年的樓市走勢如何？樓市調(diào)控長效機(jī)制該如何建立？
秦虹：根據(jù)數(shù)據(jù)分析，預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)市場將比2013年平穩(wěn)，雖然市場分化格局將延續(xù)，但差異會(huì)縮小。宏觀的貨幣環(huán)境、地方的政策動(dòng)向都是值得關(guān)注的影響因素。
準(zhǔn)確地講，需要建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制而不是樓市調(diào)控的長效機(jī)制。這個(gè)長效機(jī)制應(yīng)該是一套穩(wěn)定預(yù)期的政策組合，核心是建立一個(gè)穩(wěn)定的、多層次的住房供應(yīng)體系，即不同需求的居民知道針對(duì)他們的住房政策是什么。例如，一個(gè)住房困難的低收入家庭知道他的住房困難怎么解決，一個(gè)參加工作時(shí)間不長的新婚家庭也知道如何解決居住問題，一個(gè)已有一套住房但還想換大房子、好房子的家庭知道改善的渠道是什么，一個(gè)想投資購買多套住房的家庭也知道面臨的政策是什么。
建立一個(gè)穩(wěn)定的、多層次的住房供應(yīng)體系并配套相關(guān)政策加以落實(shí)，長期堅(jiān)持，就可以穩(wěn)定預(yù)期，預(yù)期穩(wěn)定了市場就會(huì)更顯規(guī)律性。此外，影響房地產(chǎn)市場的因素眾多，建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制僅靠住房本身的政策還不夠，還需要逐步改革和完善影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行的外部體制機(jī)制，這樣的長效機(jī)制才算完善。但這不是一蹴而就的工作，需要持續(xù)穩(wěn)妥地改革。
記者：在住房保障方面，去年一些地方開展了共有產(chǎn)權(quán)保障方式的探索。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也表示2014年將指導(dǎo)各地有序開展共有產(chǎn)權(quán)保障的探索。實(shí)際上，經(jīng)適房、限價(jià)房這些共有產(chǎn)權(quán)住房在推行中，一直爭議不斷。您認(rèn)為新一輪探索應(yīng)注意什么？
秦虹：住建部提出開展共有產(chǎn)權(quán)住房的探索是非常有價(jià)值和有意義的。通過政府一定的幫扶政策支持，以“夾心層”群體自己的力量為主解決住房困難，可以大大減輕政府建設(shè)保障房的壓力，有效地將保障與市場有機(jī)地結(jié)合起來，使住房政策支持更具針對(duì)性。
而且，設(shè)立共有產(chǎn)權(quán)也是消除牟利和尋租空間的一個(gè)較好辦法。
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