有業(yè)內(nèi)人士稱，個(gè)別房企過(guò)高價(jià)格拿地的行為存在一定盈利風(fēng)險(xiǎn)

 

2014年開(kāi)年，北京土地市場(chǎng)延續(xù)了2013年的熱度，繼1月7日首拍取得開(kāi)門紅后，1月9日再度吸金60.79億元，三天內(nèi)土地出讓金收入達(dá)138.89億元，大有“趁熱打鐵”之勢(shì)。

 

值得注意的是，從上述7宗地塊的成交結(jié)果來(lái)看，深耕北京的傳統(tǒng)龍頭房企已經(jīng)率先出手，金隅嘉業(yè)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]以及和裕地產(chǎn)三家拿地總額已達(dá)到85.5億元，占7宗地出讓總額的61.56%。而尚未出手的龍頭房企都在睜大眼睛，密切關(guān)注著這些企業(yè)拿地的區(qū)域和對(duì)應(yīng)的樓面價(jià)，以伺機(jī)而動(dòng)。

 

開(kāi)年成交139億元

 

截至1月9日，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，北京開(kāi)年已經(jīng)成交7宗土地，總出讓金收入為138.89億元，溢價(jià)情況冷熱不均，但多數(shù)地塊溢價(jià)率超過(guò)40%。

 

1月7日，北京年內(nèi)首次經(jīng)營(yíng)性用地集中成交，包含兩宗住宅類地塊，一宗商業(yè)用地，一宗文化娛樂(lè)用地，總成交額為78.1億元；1月9日，北京成交3宗住宅類地塊，總成交額為60.79億元。

 

值得一提的是，金隅嘉業(yè)以最高報(bào)價(jià)43.35億元奪得東壩地塊，該地塊規(guī)劃建筑面積約31.6萬(wàn)平方米，以最高價(jià)計(jì)算，該地塊的溢價(jià)率僅為0.28%，樓面價(jià)約合1.37萬(wàn)元/平方米；和裕地產(chǎn)以30.71億元總價(jià)，配建2.9萬(wàn)平方米限價(jià)商品房、2萬(wàn)平方米自住型商品房的代價(jià)競(jìng)得順義區(qū)趙全營(yíng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)地塊，溢價(jià)率高達(dá)48%；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則以11.44億元總價(jià)，配建2.7萬(wàn)平方米限價(jià)商品房的代價(jià)擊敗萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等8家競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，奪得房山長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)高教園區(qū)4號(hào)地，溢價(jià)率為48%。

 

據(jù)悉，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)所拿的房山區(qū)拱辰街道及長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)（良鄉(xiāng)高教園區(qū)4號(hào)地）地塊原本規(guī)劃限價(jià)房為1.1萬(wàn)平方米，房屋銷售限價(jià)為9800元/平方米。在其約8.2萬(wàn)平方米的建筑規(guī)模中，60%為住宅性質(zhì)用地，約40%為公建用地。

 

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉估算認(rèn)為，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)本次奪得的房山地塊商品房的樓面價(jià)約為1.83萬(wàn)元／平方米。

 

“在當(dāng)下競(jìng)爭(zhēng)白熱化的土地市場(chǎng)中，房山區(qū)拍出1.8萬(wàn)元／平方米的樓面價(jià)并不令市場(chǎng)意外”，張大偉稱，房山長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成熟，區(qū)域內(nèi)配套逐漸完善，房?jī)r(jià)已經(jīng)突破2萬(wàn)元／平方米，目前大部分在售項(xiàng)目售價(jià)約為2.5萬(wàn)元／平方米。鑒于此，可見(jiàn)2014年房企拿地競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度仍在加劇。

 

高地價(jià)壓縮房企利潤(rùn)

 

事實(shí)上，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，7日成交的4宗地塊平均溢價(jià)率為52.7%，其中長(zhǎng)陽(yáng)的商業(yè)用途地塊溢價(jià)率達(dá)到214%。除此之外，雖然9日成交的土地平均溢價(jià)率并不高，但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)所拿的房山地塊的樓面價(jià)也超過(guò)了1.8萬(wàn)元／平方米。

 

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，近幾年來(lái)趙全營(yíng)鎮(zhèn)區(qū)域住宅用地成交極少，住宅市場(chǎng)并不成熟。而在不考慮配建面積的情況，順義趙全營(yíng)區(qū)域的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了1萬(wàn)元/平方米，而區(qū)位和配套都更為成熟的順義城區(qū)，房?jī)r(jià)也剛剛超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。若扣除配建成本后，相比周邊房?jī)r(jià)來(lái)看，地價(jià)明顯較高，風(fēng)險(xiǎn)也較大。

 

張大偉也表示，雖然2014年土地市場(chǎng)供應(yīng)將繼續(xù)增加，但從短期看，預(yù)計(jì)地王依然會(huì)頻繁出現(xiàn)。

 

不過(guò)，盡管如此，《證券日?qǐng)?bào)》記者從多家房企高層處仍然獲悉，北京等一線城市依舊是其拿地布局的重點(diǎn)區(qū)域，聲稱“2014年一定會(huì)在北京拿地，而且可能進(jìn)一步擴(kuò)大土地儲(chǔ)備規(guī)模”。由此可見(jiàn)，目前房企對(duì)北京未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)判依然以樂(lè)觀為主。

 

值得注意的是，張旭認(rèn)為，在未來(lái)住宅用地捆綁自住型商品房的地塊供應(yīng)增加后，考慮到低價(jià)自住型商品房的入市等情況，目前個(gè)別房企過(guò)高價(jià)格拿地的行為存在一定的盈利風(fēng)險(xiǎn)。