以萬科和恒大所代表的兩種模式，2013年發(fā)生了巨大的變化。萬科作為全國最大的住宅開發(fā)商，增長后勁不足；恒大作為最早完整布局三四線城市的開發(fā)商，已經(jīng)面臨區(qū)域市場枯竭的問題。
兩家公司共同的問題是，中國住宅開發(fā)市場面臨的風(fēng)險在加大。頻繁爆出的天價地正在蠶食住宅開發(fā)商的利潤空間，一二線并非安全的避風(fēng)港；三四線住宅售賣“收割了一茬”便難以為繼，整體住宅高庫存供大于求。
世聯(lián)地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)]董事長陳勁松認為，中國房地產(chǎn)市場單邊上揚的時代已經(jīng)結(jié)束，2014年城市間分化的局面還將加劇，市場的不確定性大幅上升，甚至不排除某些城市和區(qū)域會出現(xiàn)崩盤。
高價地的去化壓力
2013年是房地產(chǎn)歷史上地王最多的一年，不完全統(tǒng)計，全年地王出現(xiàn)超過20幅。
雖然目前房企回歸一二線城市的動作并未停止，但中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱認為，京滬深穗四個一線城市已經(jīng)走過了房地產(chǎn)高速發(fā)展的最快階段，而從目前趨勢來看，除了有“畸形需求”的北京之外，上海、廣州和深圳的房價漲幅已經(jīng)趨緩。
在目前整體市場容量衡定的情況下，一線城市新房的成交量相對峰值已經(jīng)回落。數(shù)據(jù)顯示，2013年北京市新建商品住宅的成交面積為約946.3萬平米，相比2012年的峰值出現(xiàn)了約45萬平方米的降幅；上海2013年的新房成交量則比2007年的峰值下降約40%。
在此背景下，開發(fā)商回歸一線城市的開發(fā)難度和風(fēng)險都在加大。北京亞豪機構(gòu)指出，從2013年成交地塊的土地成本來看，未來純商品住宅市場“豪宅化”的趨勢越來越明顯，2014年年初，北京樓市將會有一批中高端項目集中上市，占比將顯著上升。
但與此同時，2013年這批高價地在未來面臨的去化風(fēng)險也在增加。丁祖昱分析，未來一線城市剛需住宅板塊面臨較大調(diào)整，豪宅市場也將面臨去化的壓力。
“剛需客戶群體購買力上升幅度有限，對于單價和總價的承受能力有限；而豪宅不是必需品，需求量也相對固定。”丁祖昱透露，從其2013年監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，上海全年成交千萬級豪宅3000余套，北京成交2000余套，廣州和深圳加起來不過1000套。
北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉則指出，在一線和部分二線城市的高地價項目中，地價已經(jīng)占到整個產(chǎn)品成本的40%以上，風(fēng)險在于，隨著未來房價漲幅放緩、下跌，房企的利潤空間將被擠壓，甚至可能虧本。
二線城市的高庫存隱患
一線城市的高端住宅面臨去化壓力，二線城市的市場庫存則持續(xù)積累。
據(jù)CRIC研究中心監(jiān)測，新增供應(yīng)與2013年各地成交數(shù)據(jù)相比較，大多數(shù)二線城市供應(yīng)規(guī)模能夠覆蓋當(dāng)前各地住宅成交需求。在其樣本城市中，八成城市新增住宅供應(yīng)將同比上升，寧波、南京、成都三市同比增幅超過20%，其中寧波更是達到48%。CRIC研究中心預(yù)計，2014年二線城市的供應(yīng)面將迎來全方位擴張
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對21世紀經(jīng)濟報道記者說，二線城市的消化周期介于一線城市與三線城市之間，目前來看，整體市場成交相對平穩(wěn)，供應(yīng)卻激增，庫存大量累積的隱患顯現(xiàn)，但不同城市的風(fēng)險正在分化。
以天津為例，2013年前11月，供求比已達1.4，供遠大于求，而近15個月的消化周期，遠超其他二線城市，濱海新區(qū)呈現(xiàn)蕭條。
重慶和長沙每年市場交易量龐大，成交均價卻處于低位水平。數(shù)據(jù)顯示，2013年前11月，長沙商品住宅成交已破1400萬平方米，重慶也早已破千萬平方米，但從均價來看，長沙僅在6000元/平左右，重慶也只是維持在7000元/平的套內(nèi)水平。
世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)吳志輝說，在世聯(lián)的調(diào)研中，即使部分擁有產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚能力的二線大城市，例如供給巨大漲價壓力不大的武漢、重慶和成都，2013年部分開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐挠揭膊桓?，其中不乏知名房企；在一些傳統(tǒng)的發(fā)達區(qū)域，例如蘇南地區(qū)的蘇錫常，因為外需的疲軟樓市表現(xiàn)很差；即使在杭州這樣的1.5線城市，不少開發(fā)商也面臨著去化并不如意的挑戰(zhàn)。
“房企在以上二線城市很難賺到高利潤，而由于當(dāng)?shù)馗叨诵枨笕狈Γ績r的進一步提升也很難拉動。”丁祖昱表示。
住建部政策研究中心主任秦虹認為，人口和產(chǎn)業(yè)是二三線城市樓市能否持續(xù)的根本，二線城市受限于城市容量和人口規(guī)模，自用型需求有限，更多的是來自于投資性的需求，一有調(diào)控就首當(dāng)其沖受到波及。
行業(yè)增速下降
在楊紅旭看來，三四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)整體供過于求，發(fā)展空間有限。
根據(jù)業(yè)內(nèi)分類，中國有289個地級以上城市，除了4個一線城市、33個二線城市外，252個都是三線城市。多數(shù)三線城市房地產(chǎn)市場容量小，需求有限且供給無限。此外，地方財政過度依賴房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致波動風(fēng)險很大。
“那些房價較低、均價水平在6000元/平方米以下的三線城市存在較大風(fēng)險。”丁祖昱認為，在成交量低平、價格更低的市場中，即便是成本控制較好的一些規(guī)模房企，項目利潤也很難如想象中可觀，而且增加了企業(yè)的管控半徑和管控難度，消耗了管理團隊。
“我們調(diào)研了很多三四線城市，發(fā)現(xiàn)供給壓力巨大而總的需求有限，很多樓盤從年初到年底價格幾乎沒有怎么漲過，其中東北的三四線城市已成為不少開發(fā)商的夢魘，某些城市例如丹東目前的去化周期高達近7年，如果把未來的供應(yīng)算上，去化周期更是長得可怕。”世聯(lián)地產(chǎn)研究人士指出。
世聯(lián)預(yù)計，2014年將延續(xù)當(dāng)前城市分化的態(tài)勢，住宅供給面積增加10%左右，而需求卻有所衰退，行業(yè)整體的去化率會低于2013年，預(yù)計銷售面積同比增長5%，全國均價增長5%，銷售金額增長10.2%，增速均遠低于2013年。
世聯(lián)指出，2011年行業(yè)增速的下滑，導(dǎo)致很多開發(fā)商在2012年初面臨著巨大的償付危機，不得不降價來保證現(xiàn)金流的安全。在2014年，行業(yè)增速的下降同樣會帶來較大沖擊，會有部分加杠桿過度的開發(fā)商面臨去庫存的壓力。
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