掀開2014年新篇章前，保利房地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“保利地產(chǎn)”）已輕松完成2013年度1200億元銷售目標(biāo)。加速奔跑姿態(tài)下，保利地產(chǎn)還需跨越下一個(gè)門檻—追逐2000億元，時(shí)間設(shè)定在2020年。這是宋廣菊統(tǒng)領(lǐng)下的保利地產(chǎn)此前簽下的一份軍令狀，相當(dāng)于再造一個(gè)千億保利。

 

如何尋找新利潤增長點(diǎn)，是保利地產(chǎn)管理層近年都在探索的方向。如今，保利地產(chǎn)“后千億時(shí)代”的發(fā)展思路，已初現(xiàn)端倪。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊日前對時(shí)代周報(bào)記者透露，保利未來十年要打造50個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這是保利戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的重要一環(huán)。

 

“也許未來住宅開發(fā)可能沒有利潤了，但一套養(yǎng)老專業(yè)增值服務(wù)就能支撐一個(gè)微利的發(fā)展”，宋廣菊稱，保利地產(chǎn)將全產(chǎn)業(yè)鏈介入，打造“三位一體”的中國式養(yǎng)老，開展微利模式探索。養(yǎng)老地產(chǎn)（專題閱讀）的培育，會(huì)成為提供企業(yè)未來新利潤增長點(diǎn)的重要環(huán)節(jié)。

 

三位一體推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)

 

養(yǎng)老地產(chǎn)是近年國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)熱詞。各方資金虎視眈眈，已基本形成了“房企系”、“保險(xiǎn)系”和“央企系”三足鼎立養(yǎng)老格局，總投資額已超過千億元。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，目前全國已經(jīng)有超過80家房地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，而公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也已超過百個(gè)。

 

這源于“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”帶動(dòng)的一個(gè)市場大蛋糕。中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長曾琦對時(shí)代周報(bào)記者介紹稱，2013年底，我國60歲及以上老年人口突破2億人。這當(dāng)中蘊(yùn)含的養(yǎng)老商機(jī)能達(dá)到4萬億元，而這一數(shù)據(jù)到2030年有望增加至13萬億元。

 

保利地產(chǎn)，是最早嗅得商機(jī)，并籌劃發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商之一。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，早在2008年，保利地產(chǎn)就派高層到日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式。如今，保利地產(chǎn)更要以全身投入姿態(tài)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域開拓一片新天地。

 

宋廣菊日前透露稱，公司目前已在北京、上海以及廣州等5個(gè)城市，布局有6個(gè)在建養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目，接下來，還將從全產(chǎn)業(yè)鏈切入，“三位一體”推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)。

 

在宋廣菊的概念里，最終得以面世的全產(chǎn)業(yè)鏈模式，應(yīng)該是這樣的：以中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會(huì)為平臺，成立中國養(yǎng)老適老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，在外圍形成保利養(yǎng)老適老產(chǎn)品的品質(zhì)壁壘；具體到內(nèi)部管理模型，則是“居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)”的“三位一體”養(yǎng)老模式，滿足老年人全方位需求。

 

而在三位一體的系統(tǒng)中，扮演著牽頭者角色的，仍是專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。保利地產(chǎn)首個(gè)養(yǎng)老專業(yè)機(jī)構(gòu)，就是北京西山林語和熹會(huì)，也是保利地產(chǎn)切入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的試點(diǎn)之作。據(jù)保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新對時(shí)代周報(bào)記者透露的消息，“和熹會(huì)”將作為保利在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的專業(yè)品牌，未來將向全國推廣，通過這樣的專業(yè)機(jī)構(gòu)對保利的所有社區(qū)進(jìn)行養(yǎng)老輻射。

 

按照保利地產(chǎn)的布局思路，類似和熹會(huì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在未來十年可能會(huì)建50個(gè)。“預(yù)計(jì)保利布局的每個(gè)城市可能都會(huì)建一個(gè)，甚至兩個(gè)和熹會(huì)，”宋廣菊透露稱，“在老年持有公寓方面，公司建設(shè)的項(xiàng)目中留出部分面積作為老年性持有公寓，將來每個(gè)城市會(huì)有五六個(gè)項(xiàng)目會(huì)持有老年性公寓，這將是個(gè)長期投資。”此外，對已建成的社區(qū)將投入5億-10億元，進(jìn)行適老化改造。

 

同時(shí)，保利地產(chǎn)還宣布，將旅游地產(chǎn)和商業(yè)酒店資源用于養(yǎng)老，采取異地候鳥式分時(shí)度假養(yǎng)老模式，實(shí)現(xiàn)“以一地入會(huì)多地養(yǎng)老”。

 

“很多人質(zhì)疑，保利地產(chǎn)現(xiàn)在做養(yǎng)老地產(chǎn)，是不是拿養(yǎng)老地產(chǎn)圈地？這個(gè)說法俗了點(diǎn)。”宋廣菊稱，“實(shí)際上，我過去提到商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，包括如今的養(yǎng)老地產(chǎn)戰(zhàn)略，是我們早就做的一些規(guī)劃，同時(shí)也是保利地產(chǎn)整個(gè)戰(zhàn)略的發(fā)展方向。”在她看來，保利地產(chǎn)的戰(zhàn)略以普通住宅為主，適當(dāng)?shù)卦龀治飿I(yè)，實(shí)現(xiàn)主業(yè)縱向和橫向多元化發(fā)展，而養(yǎng)老地產(chǎn)就是其在這方面多元化開始的布局。

 

探索養(yǎng)老微利模式

 

然而，養(yǎng)老地產(chǎn)看上去很美，但搶食這口大蛋糕卻并不容易。

 

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，盡管市場里已出現(xiàn)學(xué)院式、會(huì)員制、社區(qū)物業(yè)、保姆式等繁多的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，但大家都還在“試水”，還沒有哪家企業(yè)敢拍胸脯說，已找到服務(wù)與盈利間的支點(diǎn)。“盈利模式的不成熟，養(yǎng)老項(xiàng)目用地、融資渠道、配套政策等解決方案的缺失，已成為房企發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的最大掣肘，”同策機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉對時(shí)代周報(bào)記者介紹稱。

 

宋廣菊坦承，養(yǎng)老地產(chǎn)這種長期投入、持有運(yùn)營型的地產(chǎn)模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點(diǎn)前期的預(yù)估不足，都可能造成投資風(fēng)險(xiǎn)。

 

以和熹會(huì)為例，據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，雖已運(yùn)營一年有余，但和熹會(huì)目前入住率僅約50%。這個(gè)項(xiàng)目由一個(gè)四星級酒店改造而成，僅適老化改造的投資額就高達(dá)3000萬元左右。不過，由于很多政策和實(shí)際情況不能銜接，政府并未給出相應(yīng)的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。而從和熹會(huì)成立至今，在爭取醫(yī)保一事上還未有下文，這也直接影響到和熹會(huì)的入住率。

 

北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理錢京，是和熹會(huì)項(xiàng)目的操盤手。他對時(shí)代周報(bào)記者坦言，目前，北京和熹會(huì)還處于投入階段，短期收入無法覆蓋成本，他希望2014年的入住率能到80%，這是初步確定的新一年目標(biāo)任務(wù)。

 

“至少在現(xiàn)階段，專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難盈利。”在宋廣菊看來，養(yǎng)老地產(chǎn)有長線的培育期，很難說它會(huì)馬上有利潤。胡在新也介紹說，國外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資總回報(bào)約在10%，而我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處起步階段，行業(yè)整體盈利能力較弱。

 

好在，宋廣菊堅(jiān)信的一點(diǎn)是，目前國家的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略正不斷強(qiáng)化，等城鎮(zhèn)化率到70%時(shí)候，住宅市場會(huì)出現(xiàn)一個(gè)拋物線式的方向轉(zhuǎn)換。因此在50%-70%的階段，保利地產(chǎn)會(huì)堅(jiān)持以住宅為主的前提下，布局相關(guān)多元化的產(chǎn)業(yè)來支撐未來的發(fā)展，其中養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，也必將成為保利地產(chǎn)未來的盈利點(diǎn)之一。

 

在此情況下，保利地產(chǎn)將公司養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式定位為“微利”。宋廣菊這樣描述公司養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利路徑：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產(chǎn)品研發(fā)建設(shè)以及適老配套改造；中期，用3-5年的時(shí)間進(jìn)入穩(wěn)健運(yùn)營階段，實(shí)現(xiàn)營虧平衡；從長期來看，用8-10年的時(shí)間達(dá)到發(fā)達(dá)國家的盈利水平，打通金融通道、實(shí)現(xiàn)REITs上市。

 

但這樣的速度節(jié)點(diǎn)，還是讓管理層多少吃不消。“時(shí)間有點(diǎn)緊迫，只能自我加壓，”胡在新稱，目前，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在政策和引入資金方面確實(shí)還是一個(gè)問題，市場接受度以及運(yùn)營回報(bào)都需要時(shí)間。盡管已跟境外的一些資本接觸過，但真正能夠引入國內(nèi)市場還需時(shí)間。短期內(nèi)，保利地產(chǎn)在養(yǎng)老地產(chǎn)的投入將全部屬于自有資金。

 

這意味著，充裕的資金鏈，對保利地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志對時(shí)代周報(bào)記者稱，如果處理不好“持久戰(zhàn)”，開發(fā)商很可能會(huì)被拖死。在巨大的投入和緩慢的收益間，宋廣菊迫切希望，養(yǎng)老地產(chǎn)能盡早得到國家配套政策的大力支持。

 

“目前中國的介護(hù)保險(xiǎn)還沒建立，在國外65歲以上的老人都要強(qiáng)制性繳納。如果未來介護(hù)保險(xiǎn)能夠出臺，或者能夠允許企業(yè)介入這個(gè)險(xiǎn)種，將會(huì)對國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成有力的支持。”宋廣菊稱，此外，對于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的土地獲批方面，目前也還沒有相對的減免政策，她期待這一塊內(nèi)容能得到進(jìn)一步探討。