如今的福州，商業(yè)氛圍正日益濃厚，逐漸被商圈所包圍。就在剛剛過去的2013年平安夜以及跨年夜中，各大商圈可謂各顯神通，輪流“坐莊”，而商圈呈現(xiàn)出的“集體狂歡”現(xiàn)象也恰恰映襯出了福州城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)項目已遍地開花的事實。與此同時，跟風投資、項目同質(zhì)化所帶來的諸多問題也開始逐步顯現(xiàn)。那么在急劇升溫的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮中崛起的商業(yè)項目究竟有哪些特點？而如此多的新興商業(yè)地產(chǎn)項目又給福州榕城房地產(chǎn)市場以及投資者帶來怎樣的機遇與挑戰(zhàn)？記者就此采訪多位業(yè)內(nèi)專家，就這些熱點話題展開探討。

 

福州商業(yè)地產(chǎn)建設正持續(xù)升溫

 

受經(jīng)濟效應及城市化加速發(fā)展等因素促動,如今，福州的商圈正在不斷崛起，日漸繁榮。據(jù)記者走訪了解，就在2013年末圣誕節(jié)以及2014年元旦期間，福州各大商圈就呈現(xiàn)出輪流“坐莊”的景象。其中，浦上商圈和萬寶蘇商圈等均表現(xiàn)出了較大的影響力，而商圈的繁榮無疑帶動福州商業(yè)整體向好，推動著商業(yè)地產(chǎn)項目的持續(xù)升溫。

 

據(jù)某權威機構的統(tǒng)計，隨著萬寶商圈的蘇寧廣場、五四北泰禾廣場等商業(yè)地產(chǎn)的相繼開業(yè)，世歐王莊商業(yè)地產(chǎn)的大力建設，福州商業(yè)項目如雨后春筍般冒出來。2013年下半年，福州五城區(qū)已營業(yè)的城市綜合體項目和類城市綜合體項目超過12個。在未來兩年內(nèi)，這個數(shù)字將超過27個。如果將統(tǒng)計范圍由福州市區(qū)向周邊縣市延伸，未來兩年內(nèi)，這一數(shù)字還將增加13個。

 

零距離營銷總經(jīng)理陳晶告訴記者，隨著福州市民消費力的增加，目前福州的商業(yè)地產(chǎn)正在進入快速發(fā)展通道。除了傳統(tǒng)的東街口商圈以外，如今，福州商業(yè)新生力軍的五四路商圈、萬寶商圈、浦上商圈以及金融街商圈都不斷壯大和發(fā)展。各自的特色更加鮮明,使得福州商業(yè)地產(chǎn)越來越成為“一盤棋”。

 

城市升級新商圈崛起成必然

 

“隨著近年來福州城市的發(fā)展，政府為了提升城市形象，并發(fā)展福州新區(qū)，在推地中主推商業(yè)地塊，這是建立在長遠城市運營角度上的規(guī)劃。而目前大型商業(yè)項目主要集中在城市新區(qū)，通過這些大型的商業(yè)實體，可以提升區(qū)域配套與人流量。”陳晶告訴記者，伴隨著城市的發(fā)展，商圈的崛起以及呈現(xiàn)多點開花的格局是必然的規(guī)律。

 

福州立丹行總經(jīng)理林晨曦則告訴記者：“福州商業(yè)格局在地鐵一號線以及外圍區(qū)域商業(yè)開發(fā)的背景下，中心商圈地位弱化，外圍商圈逐步呈現(xiàn)崛起的態(tài)勢。東街口大洋、東百受困于地鐵修建，客流逐步外流，萬寶商圈在此背景下地位提升，臺江萬達、倉山萬達以及五四北泰禾廣場又憑借區(qū)域獨有性特征，搶奪了項目所處區(qū)域的客流以及分流了市區(qū)項目的客戶，形成了多商圈并立的格局。”

 

更新?lián)Q代新型商業(yè)地產(chǎn)漸受寵

 

縱觀這些不斷崛起的商圈，不難發(fā)現(xiàn)，近幾年，“升級換代”已經(jīng)成為了福州商業(yè)地產(chǎn)關鍵熱詞，新型商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)逐漸呈現(xiàn)，品質(zhì)也在不斷提升，深受福州市民的關注與喜愛。

 

林晨曦表示，目前市區(qū)新興商業(yè)項目的特性和共性是多為綜合體項目配套，整體定位較高端，對比原有的傳統(tǒng)商業(yè)項目上新的商業(yè)項目多為一站式SHOPPINGMALL形態(tài)，業(yè)態(tài)規(guī)劃水平相對較高，多通過特色主力店吸引客戶，比如蘇寧廣場的海底撈，五四北泰禾集合了多家快時尚服裝品牌，特色顯明。

 

陳晶對此觀點表示認可，并進一步解釋稱，新型商業(yè)地產(chǎn)以及商業(yè)中心之所以會受到市民的喜愛，是因為它們給福州帶來一些積極意義。首先，大型購物中心，比如萬達廣場，五四北泰禾廣場等，均引進了豐富的國內(nèi)甚至世界品牌，這對福州能起到一個提升城市形象的積極作用。其次，這類一站式商業(yè)經(jīng)濟的形成，能豐富消費需求。它們朝新區(qū)延伸布局，縱深與新區(qū)區(qū)域發(fā)展相結合，就地解決綜合性購物需求。這些大型商圈、城市綜合體在福州多面崛起也是商業(yè)升級的需要。多個城市綜合體將使福州各城市板塊的商業(yè)“脫胎換骨”，讓市民的生活更加豐富多彩；最后，這類城市綜合體在帶動區(qū)域市場繁榮的同時，也能彌補過去福州商業(yè)過于集中、功能不足等問題。

 

“從開發(fā)商的角度來考慮，如今城市綜合體受到廣大福州市民追捧。政府又會給予一定的優(yōu)惠政策的推動，在這樣的雙重利好下，開發(fā)商當然也‘樂此不疲’。”福州知名房地產(chǎn)專家王阿忠告訴記者。

 

存過剩隱患？

 

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需更加專業(yè)！

 

一座又一座新興商業(yè)拔地而起，在革新城市面貌的同時，也嚴重挑戰(zhàn)著福州城市的消化能力。采訪中，不少業(yè)內(nèi)人士對這些大體量商業(yè)扎堆的情況表示擔憂。并建議開發(fā)商需要警惕商業(yè)過剩的現(xiàn)象。王阿忠從土地市場方面提出了自己的看法，他認為近年來，福州市放量的土地大多為商服地塊，其中不乏許多大型購物中心、城市綜合體，單體面積很大，甚至不少集中在傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)域內(nèi)，這樣不僅造成了激烈的競爭，而且將造成區(qū)域內(nèi)商業(yè)出現(xiàn)大面積空置。“如今不少的資金都涌入商業(yè)地產(chǎn)，但是運營商業(yè)地產(chǎn)的難度是遠遠高于住宅項目的。建議沒有商業(yè)運營經(jīng)驗的開發(fā)商在面對這類項目時要更加謹慎理性。”陳晶表示出了擔憂，她認為，因為商業(yè)需要整合各方面的資源，對于資金實力的要求更高，而且在規(guī)劃等方面，需要更前瞻地考慮，所以要做商業(yè)地產(chǎn)，最好是能找到較為成熟的團隊，而且準備好充足的資金。而林晨曦則向記者舉例說明了商業(yè)地產(chǎn)的風險所在，他告訴記者，過度集中的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、重復的商業(yè)業(yè)態(tài)、差強人意的商業(yè)管理，會導致一些商業(yè)項目陷入艱難的生存狀態(tài)。比如，福州正大廣場和冠亞廣場就是其中的典型案例，密集上馬導致連福州最核心的中心區(qū)商業(yè)都免不了蕭條的結果。

 

同質(zhì)化嚴重？

 

差異化定位才是取勝關鍵！

 

“做商業(yè)地產(chǎn)一定要因地制宜，根據(jù)這座城市的特性，做出自己的特點來，”林晨曦表示，盲目地想要引進高端品牌的想法并不可取。他告訴記者，目前福州的不少商業(yè)地產(chǎn)都存在了同質(zhì)化的現(xiàn)象，在這種情況下，想突圍就必須更好地給自身定位。林晨曦提到，由于新興的商圈都要經(jīng)歷培育期，所以在此期間，商業(yè)地產(chǎn)可以通過餐飲業(yè)，或者影院等來先聚集人氣，此外在培育人氣的過程中，需力求差異化，在引進的品牌方面，都盡量有所錯位。陳晶則建議每一個城市綜合體都應該有其獨特的主題理念，應根據(jù)不同區(qū)域消費者的特點和文化特質(zhì)，確定該城市綜合體的主題定位。他認為，城市綜合體項目的前期規(guī)劃非常重要，必須對項目周邊情況、所處區(qū)域價值、商業(yè)發(fā)達程度、居民購買力及消費習慣等進行深入研究，結合自身項目的特點做出恰當?shù)囊?guī)劃。

 

投資跟風？

 

選擇商業(yè)投資需理性！

 

王阿忠認為，一直以來福州市民對于商業(yè)地產(chǎn)投資都比較熱衷，然而在目前商業(yè)地產(chǎn)井噴的背景下，再一味地進行投資顯然不是正確之道。林晨曦從市場情況方面作出分析，他認為，近年隨著臺江萬達以及倉山萬達外街商鋪投資客的虧損，商業(yè)投資上不再是一本萬利，無風險的保礙型物業(yè)，由于福州整體人口基數(shù)較小，而商業(yè)項目近年供應量放大，且多以外圍板塊為主，消費客消費習慣短期無法轉(zhuǎn)變，就造成投資商鋪出租率低的境況，投資者在商業(yè)投資需理性對待，應充分考慮區(qū)位、區(qū)域內(nèi)整體商業(yè)容量，以及區(qū)域消費習慣是否形成或未來前景，再做投資打算。

 

總結

 

商機仍然無限突破需要“冷”思考

 

“雖然目前，商業(yè)地產(chǎn)面臨著飽和甚至過剩的問題，但這只是一定階段會出現(xiàn)的瓶頸，只要這個城市還在擴張，優(yōu)良的商業(yè)永遠稀缺。”王阿忠說道。伴隨著不斷加快的城市化進程，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展依然很有“錢途”。但是隨著商業(yè)地產(chǎn)庫存量的不斷增加，運作商業(yè)地產(chǎn)項目的房企想要在激烈的競爭中尋求突破，還需要更多冷靜的思考。

 

“福州的城市化水平還在不斷提升，城市不斷擴張促使消費份額的不斷增長，對于商業(yè)地產(chǎn)來說是一件好事。”陳晶分析稱，雖然市場蛋糕很大，但開發(fā)商也不能盲目樂觀，要在日趨激烈的競爭中突圍還需要尋找到更加專業(yè)化的運營模式。

 

林晨曦則表示，隨著城市向外發(fā)展，未來商業(yè)項目均將依托自己住宅地塊以及周邊居住環(huán)境開發(fā)形成，而隨著地鐵線路開通，地鐵沿線及輻射區(qū)域商圈也將形成，未來商圈格局將形成以地鐵為軸線，多點開花的格局，預計2014年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭將由大躍進式逐步轉(zhuǎn)向穩(wěn)中求進，商業(yè)地產(chǎn)投資增速將會有所放緩。但是，由于支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本面沒有發(fā)生根本性變化，商業(yè)地產(chǎn)總體仍會保持增長。