1998年以來，中國房地產(chǎn)市場（專題閱讀）15年的發(fā)展歷史上，累計有5年處于房地產(chǎn)市場改革試水和方案準備完善階段、7年處于緊縮狀態(tài)、1年處于放松狀態(tài)，那么，在新的條件下，這種格局是否會發(fā)生變化？

 

看變化之前，先找出房地產(chǎn)市場的“恒量”。

 

第一，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的支撐力，依然沒有變化。第二，土地“招拍掛”機制作為房地產(chǎn)市場和土地財政運行的基石，在未來幾年難有實質(zhì)性變化，因此住宅用地供給量難以提升。第三，房價控制依然占有重要的決策權重。

 

在三大“恒量”基礎上再看本屆政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控難度。

 

第一，房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟驅(qū)動力已經(jīng)變?nèi)?，對調(diào)控的承受能力將會下降。

 

第二，中國房地產(chǎn)市場的核心問題已經(jīng)從總量不足逐步過渡到住房占有的不平衡，這意味著調(diào)控政策的目標將更為多元化，調(diào)結構將會是住房政策的長期目標。

 

第三，以人口城鎮(zhèn)化為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略決定了未來的房地產(chǎn)政策必須對流動人口的住房需求給予必要的關注。

 

不難看出，未來房地產(chǎn)政策將是一場更加艱難的平衡。截至目前，外界并沒有看到住房制度改革的路線圖，但大的方向已清晰，筆者將之總結為“三元供應格局”：針對底層家庭的安居需求，通過保障房政策給予支持；針對中間“夾心層”的商品房需求，通過財稅、金融等手段定向支持，使之有能力滿足自住型的首套商品房需求；針對高收入家庭的改善需求，通過房產(chǎn)稅等手段予以適度抑制。

 

十八屆三中全會提出“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”。如果一定要預期房地產(chǎn)市場能夠在未來市場化程度更高，那么需要做出的政策轉(zhuǎn)變至少應該包括以下三個層面：供給端，建立多元化的土地供給市場和多層次的資金市場。前者要求農(nóng)村集體建設用地可以自由入市流轉(zhuǎn)，城市存量工業(yè)用地可以自由轉(zhuǎn)換用途。后者要求放開股權和債權的融資限制。需求端，按照市場通行標準制定杠桿率約束的條件下，放開以套數(shù)和戶籍為限制標準的限購政策。交易端，放開對預售、交易環(huán)節(jié)的行政審批，放棄對房價的直接干預。

 

按照這個方向，房地產(chǎn)未來的市場化路徑以及改革的優(yōu)先次序很有可能是：第一步，使土地和資金供應實現(xiàn)市場化，目前來看，雖然存量的工業(yè)用地通過再開發(fā)轉(zhuǎn)換為住宅用地不存在制度障礙，但在實際操作環(huán)節(jié)依然進展有限，農(nóng)村建設用地流動將從存量開始，但能否明顯緩解住宅用地供給也需要檢驗。第二步，逐步退出行政干預，建立以稅收、金融手段等市場工具為主的長效機制，適時啟動房地產(chǎn)試點和立法。

 

從農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作看，十八屆三中全會提出：“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。”

 

但“符合規(guī)劃和用途管制前提”這個前置條件從根本上決定了農(nóng)村經(jīng)營性用地的市場化流轉(zhuǎn)本身還有一段很長的路要走。按照現(xiàn)行的制度安排，至少要符合土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，這意味著經(jīng)營性用地流轉(zhuǎn)的范圍實質(zhì)上是受限的。（作者巴曙松系國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長）