隨著居高不下的購(gòu)房熱,大量二手房買賣糾紛案件涌入北京法院。記者昨日獲悉,為公開(kāi)透明審理此類案件,北京市高級(jí)人民法院近日對(duì)社會(huì)公布《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》(試行)?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》對(duì)二手房買賣中出現(xiàn)的沒(méi)拿到房本是否可以交易、借名買房出現(xiàn)糾紛法院是否會(huì)判決合同無(wú)效、夫妻一方出售共有房產(chǎn)另一方能否追回等與百姓生活密切相關(guān)的糾紛如何裁判,均作出了明確規(guī)定。

目前該《指導(dǎo)意見(jiàn)》已經(jīng)在二手房買賣糾紛案件審理裁判中施行。

規(guī)定一

沒(méi)拿到房本交易

不能算無(wú)效合同

《城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。市高院《指導(dǎo)意見(jiàn)》則認(rèn)為,該規(guī)定在性質(zhì)上不屬于最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》司法解釋中規(guī)定的合同無(wú)效的相關(guān)解釋,不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效的法律依據(jù)。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》還規(guī)定,對(duì)于將來(lái)可能取得所有權(quán)的房屋的買賣合同,法院不應(yīng)僅以出賣人在簽訂合同時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)為由認(rèn)定買賣合同無(wú)效。賣房人在合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得房屋所有權(quán),致使買房人無(wú)法過(guò)戶,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

解讀

我國(guó)《合同法》對(duì)認(rèn)定合同無(wú)效明確規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的屬于合同無(wú)效。

法律人士介紹說(shuō),《城市房地產(chǎn)管理法》系行政管理性法律,相關(guān)規(guī)定旨在規(guī)范房屋交易中的行政管理,而非禁止交易關(guān)系?？梢阅玫椒勘镜且?yàn)榉N種原因尚未拿到房本,此類買賣合同沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行備案的行為僅屬于違反管理性規(guī)定。不能以違反此項(xiàng)規(guī)定為由確定房屋買賣合同無(wú)效。

據(jù)相關(guān)法官說(shuō),《指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)后,《城市房地產(chǎn)管理法》中可以拿到房產(chǎn)證但是尚未拿到房產(chǎn)證不能進(jìn)行房屋買賣的條款在司法審判中將不再適用。

法官認(rèn)為,《城市房地產(chǎn)管理法》中未拿到房產(chǎn)證的房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定距今已近20年,20年中人們的生活已經(jīng)發(fā)生了很大變化,現(xiàn)實(shí)中未取得房產(chǎn)證進(jìn)行交易的房屋非常普遍,如果都機(jī)械地按照這一規(guī)定裁判,將不利于化解社會(huì)矛盾,而且還可能會(huì)引發(fā)新的矛盾。比如買賣雙方在取得房產(chǎn)證之前進(jìn)行二手房買賣,隨著房?jī)r(jià)上漲賣房人以未取得房產(chǎn)證主張買賣合同無(wú)效,如果法院判決支持,將助長(zhǎng)賣房人惡意毀約的行為,此外對(duì)買房人也不公平。

規(guī)定二

房本只有一人名

單方賣房算有效

《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定,夫妻一方將登記在其個(gè)人名下的共有房屋,未經(jīng)對(duì)方同意,擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人,買房人為善意購(gòu)買的,可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。買房人符合《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,其他共有人要求追回該房屋的,法院不予支持。

解讀

對(duì)該規(guī)定法官解讀稱,房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)登記在夫或妻一人名下時(shí),買房人從房產(chǎn)證上只能看到登記方一人的名字,無(wú)法考證房主是否結(jié)婚,也無(wú)法考證該房屋是否還有其他共有人。買房人出于對(duì)房產(chǎn)證登記的信任善意購(gòu)買了該住房,應(yīng)該認(rèn)定購(gòu)房合同有效。

法官稱,目前審判實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)這樣的情況,賣房人看到房屋漲價(jià)后反悔,于是以夫妻單方出售共有住房為名起訴到法院,要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效。過(guò)去法院在審理此類案件時(shí),對(duì)于所售房屋已經(jīng)辦理了過(guò)戶手續(xù)的均認(rèn)定買賣合同有效,而對(duì)于尚未辦理過(guò)戶手續(xù)的已售二手房,沒(méi)有明確規(guī)定是否有效,這就會(huì)造成賣房人因房屋漲價(jià)以夫妻一方私售共有住房為由要求買賣合同無(wú)效的目的得逞,而對(duì)善意購(gòu)買房屋的買房人造成不公平?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》對(duì)后者給予了明確規(guī)定。

規(guī)定三

經(jīng)適房未滿5年

買賣合同無(wú)效

《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定,相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限內(nèi)買賣已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房,當(dāng)事人主張買賣合同無(wú)效的,法院可予支持。

賣房人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂,當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的,可以認(rèn)定合同有效。

解讀

對(duì)該條款法官解讀稱,上述條款界定了兩項(xiàng)內(nèi)容,第一是按照相關(guān)政策,經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年不能上市交易。所以對(duì)于未滿5年進(jìn)行交易的經(jīng)濟(jì)適用房,如果買賣一方起訴主張買賣合同無(wú)效,法院可予支持。

第二按照相關(guān)政策,2008年4月11日之前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房上市出售,按照“老辦法”執(zhí)行。

“老辦法”規(guī)定,2008年4月11日之前簽訂購(gòu)房合同的已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房,取得房產(chǎn)證滿五年后,可以按市場(chǎng)價(jià)格出售,產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按出售價(jià)格的10%補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。對(duì)于這類經(jīng)濟(jì)適用房,如果出現(xiàn)買賣糾紛,法院應(yīng)認(rèn)定買賣合同有效?！吨笇?dǎo)意見(jiàn)》的上述規(guī)定,完全符合政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的政策。

規(guī)定四

一房多賣鬧糾紛

誰(shuí)辦房本誰(shuí)得房

《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定,賣房人一房多賣,而且與買房人簽訂的購(gòu)房合同均為有效合同的情況下,按照以下順序決定誰(shuí)最終獲得該房屋的所有權(quán):一是已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;二是雖未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,但已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的。此外,均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,又未合法占有房屋,法院應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素,公平合理地予以確定。

解讀

對(duì)該條款法官解讀稱,司法實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商或二手房主一房多賣的案例占到一定比例,特別是開(kāi)發(fā)商“一女二嫁”或“一女多嫁”的現(xiàn)象曾被媒體多次報(bào)道。《指導(dǎo)意見(jiàn)》的上述規(guī)定明確了在賣房人一房多賣,而買房人又都要求法院確認(rèn)買賣合同有效的情況下如何裁決房子最終歸誰(shuí)所有。按照《指導(dǎo)意見(jiàn)》商品房買賣糾紛也將參照《指導(dǎo)意見(jiàn)》執(zhí)行,該條款對(duì)開(kāi)發(fā)商一房多賣引發(fā)的糾紛如何裁決,也給出了明確的答案。

規(guī)定五

借名買房要過(guò)戶

訴到法院可支持

《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定,當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益,借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,法院可予支持。

當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系,但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定,其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,不予支持。

此外,借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定,借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房并登記在他人名下,借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,一般不予支持。

解讀

對(duì)此規(guī)定法官表示,除去政策規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等需要相關(guān)資質(zhì)方可購(gòu)買的房屋不允許借名購(gòu)買,其他商品房雙方事先做出約定借名買房,法院將認(rèn)定借名買房的行為有效。比如審判實(shí)踐中曾遇到過(guò)有些人身在國(guó)外或者外地工作,身份證件等一時(shí)間無(wú)法送回北京,這種情況下借用親戚或朋友的名字購(gòu)買二手房屋。出借姓名的人在房?jī)r(jià)上漲之后反悔拒絕給借名買房的人辦理過(guò)戶,法院會(huì)支持借名買房人的過(guò)戶訴求。