北京中服Z3地塊無疑是萬通地產(chǎn)在國內(nèi)試水凱德（專題閱讀）模式的又一樣本。
2013年的最后一天12月31日，萬通地產(chǎn)宣布，以總價(jià)約11.98億元分別向5名受讓方出售公司所持北京金通港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司34%的股權(quán)，其預(yù)計(jì)可獲約1.76億元的投資收益。
熟悉萬通地產(chǎn)的分析人士認(rèn)為，與凱德集團(tuán)的REITs金融化相比，萬通這種股權(quán)融資方式只能說是類REITs，鑒于目前國內(nèi)的REITs還沒有完全合法化，所以萬通相當(dāng)于曲線走了一個(gè)信托的渠道。
左手倒右手 售股權(quán)增利1.76億
公告顯示，萬通地產(chǎn)此次出售的金通港地產(chǎn)，實(shí)為北京CBD核心區(qū)中服Z3地塊的開發(fā)公司。2010年12月22日，萬通地產(chǎn)、中國國際金融有限公司及該公司旗下中金佳業(yè)(天津)商業(yè)房地產(chǎn)投資中心、香港置地控股有限公司旗下西部國際金融貿(mào)易中心有限公司和亞洲電視組成的聯(lián)合體以25.19億元拿下中服Z3地塊。
其時(shí)，萬通地產(chǎn)持有金通港地產(chǎn)35%的股權(quán)。
而根據(jù)此次出售協(xié)議，萬通地產(chǎn)將分別以2.41億元、2.4億元、2.37億元、2.41億元和2.4億元的交易對(duì)價(jià)，將所持有的北京金通港地產(chǎn)35%股權(quán)中的6.8275%、6.80%、6.7313%、6.8412%和6.80%股權(quán)，分別轉(zhuǎn)讓給北京正奇尚誠投資中心、北京正奇尚信投資中心、北京正奇尚德投資中心、北京正奇尚惠投資中心和北京正奇尚予投資中心。
此次交易后，萬通地產(chǎn)對(duì)金通港地產(chǎn)的持股比例降至1%，正奇公司持股34%。
萬通地產(chǎn)表示，出售該地產(chǎn)項(xiàng)目后，公司可獲得資金約11.98億元，預(yù)計(jì)可獲得約1.76億元的投資收益，將有利于推進(jìn)公司主營業(yè)務(wù)的發(fā)展，有效拓展融資渠道。
對(duì)于萬通地產(chǎn)此次出售的動(dòng)機(jī)，榮盛泰發(fā)北京投資基金管理有限公司董事總經(jīng)理章華認(rèn)為，中服Z3地塊是持有型物業(yè)，不具有流動(dòng)性，短期內(nèi)不能轉(zhuǎn)化為巨大收益，而運(yùn)用資本手段可以釋放該土地資產(chǎn)的流動(dòng)性。
事實(shí)上，早在2013年4月，萬通地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)徐曉陽便公開表示：“公司不僅回收了中服地塊的拿地成本，還有很多權(quán)益在里面，我們溢價(jià)了！”
2013年4月，萬通地產(chǎn)與華潤信托成立了名為“正奇資本”的基金管理平臺(tái)，持股比例分別為70%以及30%，萬通地產(chǎn)主導(dǎo)基金的資產(chǎn)管理工作。萬通地產(chǎn)以正奇資本為平臺(tái)，發(fā)起成立13.2億元規(guī)模的CBD物業(yè)投資基金集合資金信托計(jì)劃，投資中服Z3地塊，預(yù)計(jì)年收益率為12.57%-20.09%，期限為5-7年。
根據(jù)CBD物業(yè)投資基金說明書顯示，正奇資本募集13.2億元，扣除相關(guān)各方管理費(fèi)用等所得凈額后，將其中的11.98億元用于購買位于北京CBD核心區(qū)的Z3地塊34%股權(quán)，基金投資期限為5+1+1年，最后一次性分配收益。
對(duì)此，相關(guān)分析人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，萬通將項(xiàng)目出售給旗下的基金平臺(tái)，相當(dāng)于做了一個(gè)變相的融資。“股權(quán)轉(zhuǎn)讓相當(dāng)于是有資產(chǎn)出售，這就會(huì)計(jì)入2013年的業(yè)績(jī)中，這樣的話，一方面是有資金回籠，另一方面是讓報(bào)表更好看一點(diǎn)。”
萬通“類REITs”模式融資
而據(jù)了解，CBD物業(yè)投資基金并非萬通地產(chǎn)運(yùn)作Z3地塊的首次嘗試。
早在2011年5月5日，針對(duì)中服Z3地塊，萬通便發(fā)行了中糧信托•中金地產(chǎn)基金系列(中金佳業(yè))集合資金信托計(jì)劃，中糧信托有限責(zé)任公司為受托人，信托規(guī)模4.77億元，時(shí)限是7年。
按照信托合同的約定，中糧信托將扣除按信托合同計(jì)算的受托人三年信托報(bào)酬后的4.71億元注資中金佳業(yè)，由此，中糧信托成為中金佳業(yè)的有限合伙人；而天津佳成投資管理有限公司則是中金佳業(yè)的唯一普通合伙人和管理人。同時(shí)，中金佳業(yè)已依照約定對(duì)金通港地產(chǎn)進(jìn)行股權(quán)投資。
從萬通地產(chǎn)這兩次的融資路徑看來，其不但采用了信托融資模式，而且從信托計(jì)劃中回購資金，利用股權(quán)和債權(quán)以實(shí)現(xiàn)曲線融資。
而這種方式的運(yùn)用，或與萬通地產(chǎn)模仿“凱德模式”的金融化有關(guān)。
萬通地產(chǎn)董事長(zhǎng)許立早前公開表示，萬通將以美國的鐵獅門和新加坡凱德集團(tuán)為標(biāo)桿，正式由香港模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)特色的“美國模式”。
而凱德集團(tuán)的所謂輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，是通過以房地產(chǎn)基金參與投資的方式，在新加坡發(fā)行REITs，將資產(chǎn)打包上市，使資產(chǎn)規(guī)模實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。
對(duì)此，榮盛泰發(fā)北京投資基金管理有限公司董事總經(jīng)理章華并不看好地產(chǎn)公司在現(xiàn)階段的所謂金融化。“這種措施需要企業(yè)的整體資產(chǎn)規(guī)模和資本力量都非常雄厚，能夠保證長(zhǎng)期穩(wěn)定地進(jìn)行，才能保證持有型物業(yè)的健康運(yùn)作。”顯然，在他看來，萬通地產(chǎn)并沒有這樣的準(zhǔn)備條件。
萬通地產(chǎn)最新財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年第三季度，該公司總資產(chǎn)122.40億元，營業(yè)收入約9.54億元，扣除非經(jīng)常性損益凈利為-6576.79萬元，同比大跌224.67%；資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)68.83%，貨幣資金占總資產(chǎn)比率為19.55%。
而在熟悉萬通地產(chǎn)的分析人士看來，萬通這種股權(quán)融資方式只能說是類REITs，鑒于目前國內(nèi)的REITs還沒有完全合法化，所以萬通相當(dāng)于曲線走了一個(gè)信托的渠道。
該人士解釋道，REITs一般是先有項(xiàng)目注入，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估并確認(rèn)評(píng)估值，之后針對(duì)該項(xiàng)目公開發(fā)行股票，投資者可以從中獲取相應(yīng)利潤。“目前國內(nèi)并不允許這樣打包出售，所以萬通就只能找信托，通過信托募集資金，再由信托把整個(gè)資產(chǎn)購入，類似于變相的REITs。”
同時(shí)，在他看來，萬通這種模式和真正意義上的REITs模式有較大區(qū)別：一是表現(xiàn)稅收上，REITs不收稅，而信托要求繳納信托公司與個(gè)人的所得稅；二是REITs可以面向所有投資者，但信托的發(fā)行人有上限；三是REITs可以轉(zhuǎn)讓，并且和基金一樣有交易場(chǎng)所，而信托雖然也有操作空間，但可行性不如REITs方便。
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