近年來，鄭州原有的商業(yè)中心隨著城市框架的拉大逐漸外移，一些新的商圈正在不斷興起。

 

2013年已經(jīng)過去，2014年已經(jīng)到來。新年伊始，盤點(diǎn)和展望似乎是必不可少的話題。就2013年而言，鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了怎樣的特點(diǎn)？發(fā)生了怎樣的變化？對此，中國最大商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)商RET睿意德鄭州公司的觀點(diǎn)很明確，就一個字：新。新城多點(diǎn)開花，新商圈和新商業(yè)正在崛起，同時，寫字樓市場也取得了有史以來的最好業(yè)績，這一切，似乎都在昭示著，未來鄭州的商業(yè)地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)一個全新的局面。

 

三大因素驅(qū)動新城開發(fā)

 

隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的批復(fù)實(shí)施，鄭州中原核心城市的地位不斷提升，城市規(guī)劃也在發(fā)生著翻天覆地的變化，城市新區(qū)不斷興起，南部航空港區(qū)、西部鄭上新區(qū)、二七新區(qū)、中原新區(qū)等，這些“遍地開花”的新區(qū)，讓人眼花繚亂。哪些新區(qū)值得我們關(guān)注呢？或者新區(qū)的開發(fā)對地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有什么影響呢？

 

RET睿意德將鄭州現(xiàn)有的新城、新區(qū)建設(shè)的驅(qū)動因素大致歸結(jié)為三類：行政、交通、產(chǎn)業(yè)。

 

新城開發(fā)的第一種模式—政務(wù)主導(dǎo)。這是之前十年大部分城市發(fā)展的首選戰(zhàn)略，但在產(chǎn)業(yè)及配套缺失的背景下，此種模式廣受詬病。但不可否認(rèn)的是，這種模式對二、三、四線城市框架的拉大，確實(shí)起到了無可替代的作用。在新一屆政府要求停建樓堂館所的背景下，此種模式的運(yùn)作空間急劇收縮，但依舊存在較大的地產(chǎn)開發(fā)價值。

 

第二種是以交通驅(qū)動的新城。地鐵、輕軌、快速路催生的新區(qū)，如新鄭龍湖片區(qū)、二七新區(qū)、鄭上新區(qū)、中原新區(qū)等，但并非沒有其他產(chǎn)業(yè)支撐，只是在這些新城發(fā)展的初期，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)不太明顯，主要依靠鄭州市區(qū)外溢的居住人口，形成若干超大型居住組團(tuán)。這些組團(tuán)的發(fā)展會帶來三大地產(chǎn)投資價值：1.干道沿線樓市價值急速上升；2.地鐵、輕軌出口附近土地及物業(yè)價值急速提升；3.居住區(qū)成熟以后，以社區(qū)型、鄰里型購物中心主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)的價值逐漸釋放。

 

第三種是以產(chǎn)業(yè)驅(qū)動的新城，最具代表性的就是航空港區(qū)，走的是產(chǎn)業(yè)先行、產(chǎn)城融合的新路子。港區(qū)經(jīng)歷了以富士康為代表的加工業(yè)，到綜合保稅區(qū)，再到臨空高科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、高端物流區(qū)的蛻變。415平方公里的面積，開發(fā)商不僅服務(wù)于區(qū)域內(nèi)的新興居住需求、商業(yè)需求，對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的商務(wù)地產(chǎn)、設(shè)計地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、倉儲地產(chǎn)也將更多地涉及，這將有助于形成產(chǎn)業(yè)與城市功能融合的完整鏈條。政府和開發(fā)商也應(yīng)更多地考慮如何促進(jìn)新區(qū)的長久發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)和人口正是城市長久發(fā)展的基礎(chǔ)。

 

新商圈不斷興起 商業(yè)市場有“新”變化

 

回顧2013年，鄭州商業(yè)市場最關(guān)鍵的字，就是“新”字，新商圈、新項目、新業(yè)態(tài)、新品牌、新生活。在這些新的變化當(dāng)中，RET睿意德看到了鄭州商業(yè)市場遵循科學(xué)規(guī)律的發(fā)展，也有了一些啟示。

 

第一是定位層面，商業(yè)地產(chǎn)項目的準(zhǔn)確定位決定著項目的成敗。定位指導(dǎo)著項目的發(fā)展和后期的調(diào)整，在現(xiàn)在同質(zhì)化越來越嚴(yán)重的情況下，商業(yè)項目更需具備競爭力，并且圍繞主題不斷增加吸引點(diǎn)。

 

第二是業(yè)態(tài)設(shè)置層面，次主力店逐漸成為購物中心新寵。

 

第三是品牌設(shè)置層面，目前鄭州品牌豐富度在不斷提升，無論是快時尚品牌、休閑餐飲品牌還是一線品牌，這一年都在不斷進(jìn)入鄭州，并且隨著品牌豐富度的提升，鄭州品牌消費(fèi)場所也已經(jīng)出現(xiàn)了不同的分級。

 

第四是運(yùn)營層面，更多的商業(yè)項目加強(qiáng)了對主題和營銷活動的創(chuàng)新，并通過微信、微博等社交媒體加強(qiáng)對客戶的傳播和保持客戶黏性，助推項目持續(xù)形成熱點(diǎn)。而微信、微博、手機(jī)APP等營銷方式，以其低成本高回報、傳播范圍廣和速度快的特點(diǎn)，也成了眾多項目營銷的重要方式。

 

從項目整體定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃再到運(yùn)營層面的逐步梳理，讓我們更明晰了商業(yè)項目發(fā)展的要點(diǎn)，那就是要定位準(zhǔn)確，在準(zhǔn)確的定位原則下，不斷地吸收先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行適合客戶需求的調(diào)整，通過不斷與時俱進(jìn)的優(yōu)化升級和調(diào)整創(chuàng)新，來充分滿足市場和顧客的需求。

 

寫字樓市場取得最好成績

 

截至2013年11月份，鄭州寫字樓成交量已達(dá)121萬平方米，這是鄭州寫字樓市場有史以來最好的表現(xiàn)。

 

寫字樓市場的成交也表現(xiàn)出較為明顯的特征，一是由于部分企業(yè)在激烈的競爭環(huán)境下不得以采用以價換量來促進(jìn)項目成交；二是名企名盤效應(yīng)帶動成交；三是寫字樓成交集中度較高，TOP10項目9個為東區(qū)項目，成交總量占全市總成交量50%。

 

除了市場的表現(xiàn)，實(shí)際上產(chǎn)品發(fā)展水平對寫字樓市場的影響也越來越重要。

 

第一，寫字樓的競爭逐漸演化為名企與名盤之間的直接競爭，最重要的是產(chǎn)品本身硬件的競爭，目前鄭州市場硬件配置標(biāo)準(zhǔn)普遍得到了量化；同時，高品質(zhì)寫字樓更注重提升客戶的使用體驗(yàn)，在客戶能感受到的細(xì)節(jié)上發(fā)力。目前鄭州個別項目候梯時間小于32秒，已經(jīng)優(yōu)于國內(nèi)甲級寫字樓40秒的候梯時間的標(biāo)準(zhǔn)；同樣的，個別項目大堂面積可達(dá)1500㎡甚至更大，基本達(dá)到了一般寫字樓標(biāo)準(zhǔn)層的面積。

 

第二，產(chǎn)品創(chuàng)新不斷顯現(xiàn)，產(chǎn)品打造水平漸有提升，如一些項目引入了空中花園、空中泳池、行政電梯、總裁大堂等，而這些不僅提升了客戶體驗(yàn)，更能直接提升項目的價格溢價。

 

第三，鄭州現(xiàn)有寫字樓存在的最大問題就是配套不足，以下兩個問題表現(xiàn)尤為明顯：1.車位配套不足；2.餐飲配套不足。相比現(xiàn)有產(chǎn)品，目前在售寫字樓的配套水平是有所提升的，如面積車位比的提升，部分高品質(zhì)寫字樓可達(dá)85㎡∶1；更多的寫字樓都也配備有商務(wù)餐飲及員工餐廳等。隨著配套的逐漸改善，項目競爭力也會逐漸提升。

 

第四，打造功能復(fù)合的寫字樓產(chǎn)品，這也將是未來寫字樓發(fā)展的一個重要趨勢。這樣的做法在豐富和提升產(chǎn)品功能和項目活力的同時，更能滿足高管層商務(wù)之遐的會客接待和文化休閑等需求。

 

第五，寫字樓產(chǎn)品的打造要注重提升產(chǎn)品附加值，LEED認(rèn)證是一個新的標(biāo)簽，它也將成為衡量高品質(zhì)寫字樓的一個新標(biāo)準(zhǔn)，而這種新的產(chǎn)品附加值，對項目品質(zhì)的提升也具有較明顯的作用。

 

縱觀寫字樓市場的發(fā)展，可以看到2013年寫字樓市場的趨好，同時看到鄭州市場寫字樓產(chǎn)品的不斷進(jìn)步，在硬件配置、客戶體驗(yàn)、產(chǎn)品創(chuàng)新、功能配套、產(chǎn)品附加值等方面都有突破，也讓人們更加期待專業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)商和地產(chǎn)服務(wù)商精誠合作，共同推進(jìn)鄭州寫字樓市場健康快速發(fā)展。