回顧2012年下半年，樓市出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，直接導(dǎo)致了2013年年初國(guó)務(wù)院再次發(fā)布樓市調(diào)控五項(xiàng)舉措(簡(jiǎn)稱“國(guó)五條”)，隨之各地紛紛出臺(tái)細(xì)則版法規(guī)，北京也從制定全年調(diào)控目標(biāo)、二手房交易所得按20%繳納個(gè)稅、限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)等多個(gè)方面著手調(diào)控，由此，2013年樓市新一輪的調(diào)控周期開(kāi)啟。 進(jìn)入下半年，調(diào)控效果不佳，北京再度出重拳發(fā)布“新京七條”，嚴(yán)查變相漲價(jià)，這才將房?jī)r(jià)過(guò)快上揚(yáng)的勢(shì)頭止住，行至年末，房?jī)r(jià)進(jìn)入平穩(wěn)期。

 

量?jī)r(jià)雙穩(wěn) 全年目標(biāo)定基調(diào)

 

年初，北京“兩會(huì)”正式確定今年北京樓市的調(diào)控目標(biāo)為“雙穩(wěn)”，明確房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，即全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年價(jià)格相比保持穩(wěn)定，這為2013年的調(diào)控任務(wù)定下了基調(diào)。

 

在這一環(huán)節(jié)，通過(guò)發(fā)放銷售許可證控制漲價(jià)入市成為政府最直接的控價(jià)手段。而北京市住建委也公開(kāi)表示，“北京市新建商品房的售價(jià)將接受政府指導(dǎo)，新開(kāi)盤項(xiàng)目報(bào)價(jià)不能高于該樓盤此前成交價(jià)，也不能高于周邊同質(zhì)商品房?jī)r(jià)格，否則政府將不予發(fā)放預(yù)售許可證”，即所謂的“限價(jià)令”。

 

見(jiàn)招拆招 限價(jià)令被破解

 

 “限價(jià)令”的發(fā)布在短期內(nèi)確實(shí)對(duì)于市場(chǎng)起到了一定的震懾作用，并且也使得自2012年下半年以來(lái)的房?jī)r(jià)快速上漲現(xiàn)象得到緩解，但好景不長(zhǎng)，“上有政策，下有對(duì)策”，開(kāi)發(fā)商很快便想到了破解之法，變相漲價(jià)，應(yīng)時(shí)而生。

 

各類毛坯房變身精裝修、車位捆綁、空間創(chuàng)意費(fèi)銷售花樣層出不窮，項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格不斷攀升。從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的月度商品住宅價(jià)格變化數(shù)據(jù)中也可以看出，2013年北京住宅價(jià)格仍處于上行階段，價(jià)格漲幅情況在全國(guó)70大中城市當(dāng)中名列前茅。

 

再出重拳 房?jī)r(jià)終趨穩(wěn)

 

由于“限價(jià)令”政策并未達(dá)到其預(yù)期效果，10月份，北京市再次發(fā)布繼續(xù)收緊調(diào)控的“新京七條”，再次強(qiáng)調(diào)嚴(yán)查變相漲價(jià)項(xiàng)目，并且在而后的住建委“閉門會(huì)議”中傳出兩項(xiàng)精神，一是對(duì)于出現(xiàn)漲價(jià)情況的樓盤不予發(fā)放預(yù)售許可證，二是單價(jià)4萬(wàn)元以上的項(xiàng)目年底前不再發(fā)放預(yù)售許可證。“新京七條”出臺(tái)后，效果立竿見(jiàn)影，再加上市場(chǎng)買賣雙方對(duì)未來(lái)預(yù)期的判斷，使得2013年年底房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭終于被抑制，開(kāi)始進(jìn)入較為平穩(wěn)上升的階段。

 

自住商品房現(xiàn)身 市場(chǎng)微妙

 

與此同時(shí)，“新京七條”衍生出“自住型商品房”這一新思路。該類住房的特征是以90平方米以下戶型為主，銷售均價(jià)比同時(shí)段同品質(zhì)商品住房低30%左右。面向全市符合限購(gòu)條件的家庭，保障房輪候家庭和本市無(wú)房家庭優(yōu)先購(gòu)買。

 

據(jù)公開(kāi)資料顯示，北京明年將推出5萬(wàn)套自住型商品房，占到普通商品房市場(chǎng)的50%，而在50%的住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量，有25%是保障房用地，也就是說(shuō)，真正的商品房用地只占25%的土地量。由此可知，明年普通商品房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將趨于白熱化。

 

從對(duì)房?jī)r(jià)的影響情況，亞豪機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前市場(chǎng)普遍預(yù)期自住型商品房的面市較低的限價(jià)無(wú)疑將拉低未來(lái)整體市場(chǎng)的成交價(jià)格。但是在實(shí)際操作中，由于自住型商品房的地塊供應(yīng)直接占據(jù)了商品住房地塊的額度，使得未來(lái)純商品住房用地及商品住宅供應(yīng)大幅減少。而一旦自住型商品房中最為關(guān)鍵的分配機(jī)制出現(xiàn)問(wèn)題，大量輪候人群又不得不重返純商品房市場(chǎng)中去購(gòu)置房產(chǎn)，到那時(shí)商品房市場(chǎng)必將出現(xiàn)更加嚴(yán)重的供需倒掛，或許對(duì)于價(jià)格控制并不能起到預(yù)想中的作用。晨報(bào)記者 袁顯峰

 

北京樓市主要調(diào)控政策概覽

 

2013年1月25日 北京住建委發(fā)布今年樓市調(diào)控目標(biāo)：“房?jī)r(jià)穩(wěn)定”，對(duì)于一些價(jià)格上漲過(guò)快的項(xiàng)目或區(qū)域，將聯(lián)合稅務(wù)部門完善差別化稅收政策，增加其交易成本。

 

2013年1月27日 北京出臺(tái)樓市調(diào)控新政：漲幅過(guò)快地區(qū)增交易成本，即“保持房屋交易量的穩(wěn)定以及交易價(jià)格的穩(wěn)定”。

 

2013年3月1日 國(guó)務(wù)院公布房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則出臺(tái)：特別提出二手房的個(gè)調(diào)稅，由交易總額的1%至2%，從嚴(yán)按差額的20%征收。

 

2013年3月30日 北京落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)：尤其要求堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，明確規(guī)定個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征等。

 

2013年10月23日 “京七條”出臺(tái)，自住型商品房現(xiàn)身：自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過(guò)140平方米，銷售均價(jià)，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定。