北京的商業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)成為開發(fā)商們的“寵兒”，2013年到2015年，北京新增集中商業(yè)項(xiàng)目體量約340萬平方米，相當(dāng)于17個西單大悅城。這是中國最大商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德作出的預(yù)測。

 

一線城市的商業(yè)地產(chǎn)格局已經(jīng)形成，如今，多個二三線城市邁入新的商業(yè)發(fā)展階段，各級城市已完成首輪“洗牌”。根據(jù)RET睿意德統(tǒng)計(jì)，在過去5年間，超過1750家奢侈品專賣店、超過780家快時尚品牌店在這些城市落地。來自德勤中國的數(shù)據(jù)顯示，過去3年中國商業(yè)地產(chǎn)投資增速高達(dá)30%。

 

京商業(yè)地產(chǎn)呈奮起態(tài)勢

 

RET睿意德研究表明，歷經(jīng)最近幾年的調(diào)整和發(fā)展，北京商業(yè)地產(chǎn)市場正呈奮起直追態(tài)勢。2014年，隨著供應(yīng)增加和消費(fèi)需求更新，優(yōu)質(zhì)商業(yè)稀缺的情況將改觀，市場將呈供需兩旺勢頭，并進(jìn)入結(jié)構(gòu)性更新時期。

 

基于對北京新開業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心預(yù)測，2013年朝陽區(qū)新開項(xiàng)目體量位于各區(qū)之首，近郊縣中房山與昌平最為活躍，而到2014年到2015年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積將持續(xù)穩(wěn)定增大。

 

“2015年開業(yè)量重回歷史第二高點(diǎn)，郊縣中大興和通州領(lǐng)跑。”RET睿意德高級董事王玉珂指出，“在租金層面，王府井商圈依然處于領(lǐng)跑態(tài)勢；而由于新增項(xiàng)目集聚望京商圈，其將成為未來兩年內(nèi)租金漲幅空間最大商圈。”

 

另外，RET睿意德表明，2014年北京商業(yè)地產(chǎn)在市場主體、區(qū)域發(fā)展、業(yè)態(tài)、運(yùn)營以及各類物業(yè)層面將呈現(xiàn)八大趨勢，具體包括：傳統(tǒng)住宅企業(yè)分食商業(yè)蛋糕、邊緣組團(tuán)成為商業(yè)地產(chǎn)主戰(zhàn)場、商業(yè)地產(chǎn)跨界風(fēng)將盛行、電商來襲，傳統(tǒng)百貨頻頻出招、超市呈“圍城”現(xiàn)象，本土勢力卷土重來、體驗(yàn)業(yè)態(tài)逐步踏上自營路、O2O來勢洶洶，實(shí)體店突圍、開發(fā)成本徒增，租售雙模式再涌動。

 

業(yè)態(tài)更新迎變革期

 

近期，RET睿意德以北京新開業(yè)的20余家購物中心為樣本，詳析業(yè)態(tài)特征、比例、類別等領(lǐng)域，對購物中心業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢做出預(yù)測，并發(fā)布《業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢研究》報告。報告指出，新開業(yè)項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)格局發(fā)生變化，零售和非零售業(yè)態(tài)角色地位發(fā)生互換。相比于傳統(tǒng)商圈的新增項(xiàng)目，這種趨勢在新興商圈尤為明顯。

 

“傳統(tǒng)商圈已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)恼J(rèn)知度和客源基礎(chǔ)，新增項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)比例仍然較高，均超過50%。而新興商圈區(qū)域認(rèn)知度不高，且多依賴于區(qū)域內(nèi)客群，需通過餐飲、娛樂等聚客能力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)培育市場、提升知名度，其零售業(yè)態(tài)比例往往低于50%。”RET睿意德策略顧問部助理董事李靜雅指出，“其主角配角地位已經(jīng)發(fā)生互換。”

 

具體到零售、餐飲、兒童、休閑娛樂等各類業(yè)態(tài)，報告指出，主要有如下幾大趨勢：一、次主力店領(lǐng)跑零售業(yè)態(tài)，布局加速擴(kuò)張，類型細(xì)分，呈多樣化發(fā)展；二、高端餐飲轉(zhuǎn)型，中端餐飲拓展迅速，新興主題餐飲涌現(xiàn)；三、兒童業(yè)態(tài)在區(qū)域商圈發(fā)力，兒童主題經(jīng)營品類跨業(yè)態(tài)發(fā)展；四、休閑娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展日益強(qiáng)調(diào)情感交流平臺及感官體驗(yàn)，類型增多，規(guī)模漸大；五、創(chuàng)新業(yè)態(tài)萌發(fā)，以價值觀為標(biāo)準(zhǔn)跨界整合。

 

商業(yè)城市重排座次榜

 

商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，已經(jīng)對原有的城市形態(tài)產(chǎn)生巨大的沖擊。RET睿意德從全國288個城市中甄選出40個城市，全方位地呈現(xiàn)這些代表城市在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r。12月20日， RET睿意德與德勤中國、新加坡南洋理工大學(xué)聯(lián)合發(fā)布《商業(yè)地產(chǎn) 中國城市40強(qiáng)》研究報告顯示，上海排名第一，北京則位列榜眼，而一度被“商業(yè)地產(chǎn)泡沫論”困擾的沈陽、成都首度入圍四強(qiáng)，顯示了強(qiáng)大的發(fā)展后勁。

 

報告中的幾項(xiàng)細(xì)分榜單，呈現(xiàn)了中國城市不同側(cè)面。其中，奢侈品最青睞城市十強(qiáng)中北京居首，“東北陣營”強(qiáng)勢崛起，沈陽、哈爾濱、大連占據(jù)三席。而相比之下，財富聚集的長三角地區(qū)城市則只占兩席。盡管奢侈品發(fā)展步伐趨緩，但品牌向更低級別城市布局的速度在逐步加快。

 

在快時尚最青睞的城市中，作為一線城市的廣州意外缺席十強(qiáng)，各級二三線城市則迎來了快時尚品牌開店高峰?？鞎r尚品牌已迅速組成了購物中心的“次主力店軍團(tuán)”，正進(jìn)一步蠶食了傳統(tǒng)百貨的物業(yè)面積。報告亦顯示，快時尚品牌與連鎖咖啡店的擴(kuò)張策略不謀而合，甚至遠(yuǎn)高于與其他業(yè)態(tài)的關(guān)系。RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬指出，這體現(xiàn)了兩者在受眾群體中巨大的重合性，客單價不高又緊隨時尚潮流。

 

就分別位列“狀元”和“榜眼”的上海和北京，張家鵬指出，“兩個城市已經(jīng)發(fā)展到了商業(yè)地產(chǎn)高級階段，城市各地分布多個大型商圈。“隨著人口和經(jīng)濟(jì)的不斷增長，成都、沈陽、深圳和杭州等城市正朝著這一高級階段發(fā)展。”

 

針對一度被認(rèn)為存在商業(yè)地產(chǎn)巨大泡沫的沈陽、成都、天津和武漢，研究報告指出，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與零售商進(jìn)駐數(shù)量相當(dāng)匹配，正逐步走向成熟。在40強(qiáng)排名中，沈陽、成都甚至超越一線城市廣州、深圳，躋身四強(qiáng)。