廣州明年將加大住宅用地和普通商品房供應(yīng)，并將探索逐步取消限價(jià)、限購等行政干預(yù)措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制。這是廣州市國土房管局局長李俊夫?qū)窈髲V州調(diào)控房價(jià)方式的表態(tài)。

 

在廣州土地供應(yīng)上，統(tǒng)計(jì)顯示，按照廣州前10年的新增用地速度（年均新增38平方公里），2015年前就將無地可用，2025年前后將突破生態(tài)用地的警戒線，供需矛盾突出。與此同時(shí)，近10年來，廣州農(nóng)村人口減少了50.6%，建設(shè)用地卻反增74.7%，農(nóng)村集體土地仍有相當(dāng)大可盤活的空間。

 

加大住宅用地和普通商品房供應(yīng)

 

在昨天召開的廣州市十四屆人大常委會第二十三次會議上，李俊夫向市人大常委會做了落實(shí)《政府工作報(bào)告》目標(biāo)任務(wù)情況的報(bào)告。在談到市民最關(guān)心的房價(jià)問題時(shí)，李俊夫表示，今年廣州嚴(yán)格落實(shí)國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，采取了加大住宅用地供應(yīng)、實(shí)行“五限”（限貸、限購、限價(jià)、限售、限簽）等調(diào)控措施。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年廣州共供應(yīng)住宅用地601.6公頃，同比增加189.5%，其中保障性住房和中低價(jià)位普通商品住房用地占70%以上。實(shí)施調(diào)控新政后，全市房價(jià)漲幅從第1季度的24.4%逐步下降至第3季度的8%。

 

《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出，要讓市場在資源配置中起決定性作用。廣州市人大常委會城建環(huán)資工委認(rèn)為，在目前調(diào)控政策之外，應(yīng)更多地從房地產(chǎn)保有、流通等環(huán)節(jié)嘗試新的調(diào)控政策。李俊夫也認(rèn)為，在房地產(chǎn)的調(diào)控中行政干預(yù)過多、過剛性，與發(fā)揮市場決定性作用的要求不完全適應(yīng)。

 

為此，在提到明年工作的打算時(shí)，李俊夫提出，明年要以建立住房長效機(jī)制為重點(diǎn)，加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價(jià)、限購等行政干預(yù)措施。

 

未來三五年保障房有保證

 

調(diào)控房價(jià)，一方面是增加商品房供應(yīng)，采取限價(jià)、限購等措施；另一方面也要加強(qiáng)保障房的建設(shè)。李俊夫表示，今年廣州共籌建保障性住房18076套，基本建成31968套，新增發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼3418戶，分別完成目標(biāo)任務(wù)的108%、101%和228%。在建待分配的保障房有13萬多套，未來3-5年住房保障需求有保證。

 

但在保障房的建設(shè)和管理上，問題依然存在。李俊夫坦言，目前對“夾心階層”的住房政策支持不足，購房呼聲強(qiáng)烈、意見集中。在保障房的建設(shè)和管理上，存在建管不分、政企不分的問題，政府提供土地、資金的壓力也較大。他表示，明年在保障房建設(shè)上，要研究“保障合理擴(kuò)面”的可行性，將部分“夾心階層”納入保障范圍。創(chuàng)新住房保障體制機(jī)制，采取商品房配建、社會自建等方式籌集保障房，成立住房保障投資建設(shè)公司，實(shí)現(xiàn)政企分開、建管分離。

 

住建部：北上廣深等地明年從嚴(yán)限購

 

稱要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性

 

據(jù)新華社電 在24日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在部署明年工作時(shí)，明確表示：“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作”，同時(shí)傳遞出三個政策信號：更加注重分類指導(dǎo)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房和強(qiáng)化市場監(jiān)管。

 

調(diào)控要更加注重分類指導(dǎo)

 

姜偉新說，2013年，全國房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn)，全國商品住房建設(shè)、銷售、庫存、交易量都有大幅度上升。但部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市房價(jià)上漲幅度很大，少數(shù)城市房地產(chǎn)市場萎縮，交易量下滑。

 

姜偉新表示：“要強(qiáng)調(diào)調(diào)控的針對性。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，更加注重分類指導(dǎo)。北京、上海、廣州、深圳等房價(jià)上漲過快的城市要從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價(jià)開始下跌的城市，要注重消化存量，控制新開發(fā)總量。

 

姜偉新指出：“2014年，要保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施。同時(shí)要推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域深化改革的工作，加強(qiáng)市場監(jiān)管。”

 

探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房

 

隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的深入發(fā)展，不少地方住房供應(yīng)不能滿足需求、房價(jià)上漲壓力較大，中低收入家庭住房支付能力下降。對此，姜偉新表示：“鼓勵地方從本地實(shí)際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。”如深圳市采取市場化運(yùn)作方式籌集和建設(shè)安居住房等。

 

據(jù)介紹，一些地方開展共有產(chǎn)權(quán)保障方式的主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，有的還給予適當(dāng)財(cái)政補(bǔ)助、稅費(fèi)減免，以降低住房的建設(shè)成本，然后以低于市場價(jià)格配售給符合條件的購房家庭。配售時(shí)，在合同中明確共有雙方的產(chǎn)權(quán)份額及將來上市交易的條件和增值所得的分配比例。

 

加強(qiáng)商品房預(yù)銷售管理

 

姜偉新表示，2014年，繼續(xù)加強(qiáng)商品房預(yù)售和銷售的全過程管理，指導(dǎo)地方加快完善交易資金監(jiān)管制度，大力推行二手房網(wǎng)上簽約，規(guī)范房屋交易行為。

 

據(jù)姜偉新介紹，2014年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和工商總局將修訂發(fā)布商品房預(yù)銷售合同示范文本。

 

此外，針對社會關(guān)注的城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，姜偉新表示，明年還要繼續(xù)推進(jìn)。 編輯： 牟青

 

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【行業(yè)視點(diǎn)】

 

放開限價(jià)符合市場規(guī)律，但取消限購或致房價(jià)上漲

 

需房產(chǎn)稅等新政及時(shí)補(bǔ)充

 

羊城晚報(bào)訊？？記者趙燕華報(bào)道：24日，廣州市國土房管局負(fù)責(zé)人透露，廣州明年將探索取消限購限價(jià)，這是否意味調(diào)控放松？廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)普遍認(rèn)為，放開限價(jià)是符合市場規(guī)律的手段；取消限購則是明顯的放松調(diào)控，房價(jià)有可能出現(xiàn)新一波暴漲。

 

整體房地產(chǎn)調(diào)控不會放松

 

“首先我認(rèn)為這樣做法合理，符合市場發(fā)展規(guī)律。”中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜同時(shí)表示，整體房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，因?yàn)闆]到放松的時(shí)候。

 

合富置業(yè)首席市場分析師龍斌認(rèn)為，根據(jù)三中全會的精神，房地產(chǎn)未來的調(diào)控肯定是以市場機(jī)制為主的，政府確實(shí)應(yīng)該會逐漸地放開限購、限貸。

 

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志則認(rèn)為：“放開限價(jià)是市場的需要，符合市場運(yùn)作規(guī)律，也有利于政府掌握實(shí)際的房地產(chǎn)市場情況，便于實(shí)施更準(zhǔn)確的房地產(chǎn)調(diào)控，所以放開限價(jià)應(yīng)該是合理的。”

 

而對于放開限購，行家們則心存疑問。

 

“取消限購？我認(rèn)為明年不太可能，因?yàn)榻裉熳〗ú块L已重申一線四大城市明年要繼續(xù)限購、實(shí)行差別化房貸政策。”在黃韜看來，除非房產(chǎn)稅等相關(guān)新政和長效調(diào)控機(jī)制作及時(shí)補(bǔ)充才有可能取消限購。

 

鄧浩志也認(rèn)為，放開限購目前不太具備可行性，現(xiàn)在市場處于總體供不應(yīng)求的情況，一旦放開限購，廣州的房價(jià)可能會出現(xiàn)新一波的暴漲。他指出，如果放開限購，則是明顯的放松調(diào)控。

 

取消限購還是會循序漸進(jìn)

 

雖然廣州表態(tài)逐步取消限購、限價(jià)，但并未提到具體時(shí)間表。

 

“取消限購還是會循序漸進(jìn)，”廣州知名房產(chǎn)分析師肖文曉分析，目前需要一個穩(wěn)定的市場環(huán)境。龍斌則認(rèn)為，這個過程可能比較漫長，相信短期內(nèi)（2014年）很難取消限購。

 

合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，最終取消限購也要在保障房任務(wù)完成和房地產(chǎn)稅立法之后。在此之前，先取消房價(jià)控制目標(biāo)和指導(dǎo)價(jià)，取消非普通住房限售限購。

 

逐步取消限購限價(jià)后，廣州房價(jià)走勢如何？

 

“逐步消限價(jià)會使樓價(jià)逐步上升后回落。”黃韜預(yù)計(jì)，中心區(qū)房價(jià)上升，郊區(qū)下降。

 

國家稅務(wù)總局要求加強(qiáng)存量房交易稅收征管

 

后年起二手房評估值

 

下浮比例不得超一成

 

羊城晚報(bào)訊 記者嚴(yán)麗梅報(bào)道：在二手房交易中，借助“陰陽合同”來實(shí)施避稅的空間將再度遭到封殺。羊城晚報(bào)記者24日從權(quán)威渠道獲悉，國家稅務(wù)總局近日下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》，要求全國地稅機(jī)關(guān)健全存量房（俗稱“二手房”）評估工作制度、完善評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格評估值管理，其中明確提出：要逐步縮小評估值與市場價(jià)格之間的差距，在條件允許時(shí)應(yīng)取消下浮比例。自2015年1月1日起，各地下浮比例不得超過10%。對涉嫌違法違紀(jì)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人列入“黑名單”，在其代理辦稅時(shí)予以嚴(yán)格審核。

 

值得注意的是，在通知中，國家稅務(wù)總局提出：要采取多種方式監(jiān)測房地產(chǎn)市場價(jià)格情況，根據(jù)市場變化情況，及時(shí)修正評估模型（當(dāng)本地房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)連續(xù)3個月環(huán)比變動幅度累計(jì)超過5%時(shí)，應(yīng)對評估模型進(jìn)行調(diào)整）；要分析本地評估分區(qū)情況，原分區(qū)較粗或情況發(fā)生變化的，要重新調(diào)整分區(qū)，以保證同一分區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)具有較強(qiáng)的同質(zhì)性和評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

 

國家稅務(wù)總局特別強(qiáng)調(diào)，除征管工作需要外，嚴(yán)禁以任何理由、任何方式向納稅人及其代理人公開或透露存量房評估值。

 

國家稅務(wù)總局還要求各地地稅機(jī)關(guān)與當(dāng)?shù)刈〗ú块T、工商管理部門密切配合，加強(qiáng)對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理，對于在存量房稅收征管中發(fā)現(xiàn)的涉嫌違法違紀(jì)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人名單，及時(shí)向住建部門和工商部門通報(bào)，并將其列入不誠信名單，在其代理辦稅時(shí)予以嚴(yán)格審核。

 

編輯： 牟青

 

【相關(guān)新聞】

 

“按照過去10年用地速度 2015年前廣州將無地可用”

 

市人大城建環(huán)資委建議，改變農(nóng)村“一戶一宅”模式低效率狀況，推廣集中建房新模式

 

新快報(bào)訊 記者占文平 報(bào)道 年均新增38平方公里，按照前10年新增用地速度，2015年前廣州將就無地可用，2025年前后將突破生態(tài)用地的警戒線。昨日，市人大城建環(huán)資委公布的一份調(diào)研報(bào)告發(fā)出如是警示。

 

●預(yù)警：

 

2025年或突破生態(tài)用地警戒線

 

報(bào)告指出了當(dāng)前廣州土地工作存在的現(xiàn)實(shí)問題和困難：

 

第一，用地供需矛盾突出。廣州作為國家中心城市和省會城市，選址于廣州的國家、省重點(diǎn)項(xiàng)目日益增多，需要占用廣州市建設(shè)用地規(guī)模。按照廣州市前10年的新增用地速度（年均新增38平方公里），2015年前就將無地可用，2025年前后將突破生態(tài)用地的警戒線。

 

第二，農(nóng)村部分土地利用效率低。2012年，全市范圍內(nèi)低效用地占到建設(shè)用地總量的1/3，土地利用效率僅為中國香港、新加坡的1/8和1/6。尤其是農(nóng)村，一戶多宅、宅基地閑置、空心村等問題未得到解決。近10年來，廣州農(nóng)村人口減少50.6%，建設(shè)用地反而增了74.7%，農(nóng)村人均占用建設(shè)用地是城市的近4倍。

 

第三，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)政策有待探索完善。廣大農(nóng)民無法分享到土地增值的收益，征地難問題越來越突出。

 

●建議：

 

積極推廣村民集中建房新模式

 

針對上述問題，報(bào)告認(rèn)為，盤活存量、充分挖潛是緩解土地供需矛盾的根本出路。

 

報(bào)告建議，加快推進(jìn)城市低效用地二次開發(fā)，全面開展閑置和低效用地普查。鼓勵和引導(dǎo)建設(shè)項(xiàng)目優(yōu)先利用存量建設(shè)用地，加大力度打擊囤積土地、閑置土地行為。

 

解決好農(nóng)村宅基地超標(biāo)、宅基地閑置、“一戶多宅”和建新不拆舊等問題，改變傳統(tǒng)“一戶一宅”模式下土地利用效率低下的狀況，積極推廣村民集中建房新模式。

 

積極探索將農(nóng)村土地整治節(jié)余的建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

 

●計(jì)劃：

 

將探索工業(yè)用地彈性出讓

 

李俊夫在向人大匯報(bào)時(shí)也坦言，當(dāng)前廣州每年用地供需缺口超過20平方公里，用地矛盾仍然突出。

 

他表示，明年將以規(guī)劃引領(lǐng)、創(chuàng)新土地供儲機(jī)制和農(nóng)村土地綜合整治為重點(diǎn)加強(qiáng)土地工作。研究劃定城市拓展邊界和生態(tài)保護(hù)控制線。強(qiáng)化土地儲備，以土地儲備促進(jìn)城市更新、盤活低效用地。完善土地出讓政策，探索工業(yè)用地彈性出讓。實(shí)施農(nóng)村土地綜合整治，推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤。

 

■數(shù)話土地

 

今年全市共批復(fù)19個三舊改造項(xiàng)目，按規(guī)劃可增加經(jīng)營性用地和公益用地1平方公里、0.7平方公里，預(yù)計(jì)拉動投資超過400億元。

 

全年供應(yīng)各類用地1986公頃，土地出讓收入762億元，同比分別增長103%、85%。

 

今年發(fā)現(xiàn)并查處違法用地653宗，面積2663.9畝；處置閑置土地54宗、268公頃，收取土地閑置費(fèi)4226萬元。