“以一個概念定天下的時代已經過去了，現在地產已經進入明顯的細分階段，應該在區(qū)域、產業(yè)的界定的前提下討論房地產市場的問題，如果拋開這兩個界定，那討論是沒有意義的。”在專訪中，全國工商聯房地產商會不動產專業(yè)委員會秘書長、中聯互生董事長楊立生這樣表示。
“地產的區(qū)域性很強，首先應該根據區(qū)域性進行細分，再以行業(yè)的細分來界定。”
地產分四板塊 產業(yè)地產競爭仍在“藍海”
“大眾所關心的主要都集中在住宅地產領域”，楊立生說，他認為，除去住宅地產，地產行業(yè)還有三個板塊。“隨著對住宅地產調控力度的增加，從2008年開始，中國的房地產市場開始進行已經進行專業(yè)細分，實際上是分成幾個方面的，住宅地產是其中一個很重要的方面，除了住宅地產之外，商業(yè)地產、旅游地產、產業(yè)地產，至少可以分成四個大的板塊。”
楊立生認為，這四個板塊首先是并存的，其次則有先后順序。“首先發(fā)展起來的都是住宅地產，隨著住宅地產發(fā)展的成熟化，商業(yè)地產開始進入人們的視線，”他說，“而當人均GDP達到8000美元以上，旅游地產會進入快速發(fā)展期，如果GDP達到10000美元以上，產業(yè)地產則會進入快速發(fā)展期。”
受到最多關注的住宅地產，在楊立生眼里，在具有高利潤的同時，產業(yè)競爭已經達到了白熱化的程度。“相比于產業(yè)地產，住宅地產的利潤比較高，因為產業(yè)地產和旅游地產的周期相對來講比較長，需要開發(fā)，還需要運營，是一個長期的過程。但是住宅地產已經不是暴利時代了，現在的競爭已經進入‘紅海’，相對來講競爭環(huán)境十分殘酷；而從08年開始到11年這段時間，商業(yè)地產領域的競爭也越來越趨近白熱化。但是旅游地產和產業(yè)地產，還屬于藍海領域，現在進入者很少、競爭小，同時，這方面的利潤也是很可觀的。”
“對于不同地產板塊來講，實際上競爭程度和所處的競爭環(huán)境是不一樣的。產業(yè)地產因為還需要后期運營，因此進入門檻比較高，競爭者也就相對很少。”
北京應做產業(yè)地產范例 跨界“泛地產”空間更大
楊立生認為，北京已經進入了中國地產發(fā)展的最高階段，住宅、商業(yè)、旅游和產業(yè)地產都已經高度發(fā)展。“北京人均的GDP已經超過了1萬美元，在這個階段，每個方向的發(fā)展都處在中國房地產發(fā)展的前沿，因此北京的地產行業(yè)相當有代表性。”
“北京的產業(yè)地產已經進入細分時代，在產業(yè)地產中繼續(xù)細分。比如中關村網絡金融產業(yè)園，從我們地產角度來看，就是屬于金融地產”楊立生說，他表示，北京的模式是可以推廣到全國的，“如果在北京做一個像中關村的產業(yè)園，可以到全國復制，至少可以現在全國一線城市、準一線城市負責，就能形成一個獨特的產品類別。從這個角度來講，市場提供給開發(fā)商、運營商不是更狹隘了，而是更廣闊的了，關鍵是尋找到發(fā)展戰(zhàn)略定位，任何一個開發(fā)商和投資商，都要尋找到開發(fā)、投資定位，如果開發(fā)、投資定位能夠準確定位，那市場空間是非常大的。”
對于“獨特的產品類別”，楊立生舉了一個例子，“比如我們現在在做一個將航天和地產結合的產業(yè)地產，這是一個跨界地產，也是我們說的‘泛地產’行業(yè)。中國現在正處于航空行業(yè)高速發(fā)展的時期，將這個與地產結合，比如做航天主題樂園、航天科技館這一類，就是航天地產，這是一個細分，也是一個‘獨特的產品’，是別人沒有的。”
“其他的領域，比如城市綜合體，中國太多了，一個城市有幾十個，完全是同質化的，”楊立生說，“。而比如新興的領域，比如金融地產、航天地產，競爭很少，而且有相應的進入門檻和壁壘。因此如果進入這個領域，就是無競爭領域，而且取得市場的開發(fā)的競爭優(yōu)勢。”
“這是絕對藍海領域，是藍海競爭。”楊立生說。
城鎮(zhèn)化以人為本 產業(yè)地產助力“產城一體化”
“傳統的城鎮(zhèn)化方式，就是擴大城市的區(qū)域面積，是搭架子；而現在提到要進行新型城鎮(zhèn)化，這個就是一個改善，是往里面填內容。”楊立生說。
“大部分的縣域政府，都希望通過工業(yè)來拉動GDP，這是一個戰(zhàn)略性錯誤。”楊立生表示，“對于某些縣域來講，有這個基礎用工業(yè)化拉動GDP，但是很多縣域沒有這樣的資源，如果盲目發(fā)展，就不會有實質性的改觀。對于這樣的縣域應該進行細分，比如有的比較落后，但是正因為落后，所以城市適宜發(fā)展旅游、養(yǎng)生?？h域應該準確定位，要有針對性的發(fā)展路徑。”
以環(huán)北京區(qū)域的燕郊為例，楊立生舉例說，燕郊被稱為睡城，因為沒有產業(yè)支撐，只有大量的住宅開發(fā)。相比之下，他認為香河的模式要略好于燕郊，“香河因為原來有這個家具城，還有天下第一城，因此有一種自覺，有一個自己發(fā)展的定位。同時，香河作為北京養(yǎng)老地產行業(yè)的外溢區(qū)域，也是非常合適的，香河現在已經有這樣的項目，規(guī)模比較大，大概在3000畝左右。”
楊立生說，燕郊和香河都是作為“新城”的形式存在的，新城應該突出“產城一體化”，以人的作息為基礎，設計其具體定位，而不單單作為背景周邊的一個“睡眠功能區(qū)”。在產城一體化的過程中，就需要產業(yè)地產的支撐，“細分的產業(yè)地產是新型城鎮(zhèn)化的一部分，是對新城中‘具體內容’的填充”。
“現在講新型城鎮(zhèn)化要以人為本，什么叫以人為本？就是應該根據人的活動，來具體定位和設計。”楊立生說。
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