多位房企高層認(rèn)為，自住型商品房入市將對(duì)明年北京的中低端商品房造成沖擊，進(jìn)而搶占商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售份額。

年末北京降溫之際，土地市場(chǎng)卻熱度不減。12月19日，北京第19宗配建自住型商品房（或簡(jiǎn)稱(chēng)自住房）地塊招標(biāo)出讓?zhuān)】偂⑷趧?chuàng)和北京駿洋三家房企聯(lián)合體以58.66億元奪得該住宅混合公建、商業(yè)金融、托幼及醫(yī)療衛(wèi)生用地。

實(shí)際上，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至12月19日，在北京市已出讓土地中，自住型商品房規(guī)劃建筑面積已經(jīng)達(dá)到了193萬(wàn)平方米，考慮到年內(nèi)其他地塊的成交，2013年自住型商品房的建筑面積有望達(dá)到250萬(wàn)平方米，占全部土地供應(yīng)的20%左右。而2014年的土地供應(yīng)中，自住型商品房的規(guī)模將會(huì)達(dá)到50%左右。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，自住型商品房政策反應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路的變化，不論是對(duì)新房項(xiàng)目還是房企而言，都會(huì)產(chǎn)生較大的影響。

明年集中入市

值得一提的是，自住型商品房用地自出讓以來(lái)就高燒不退，而且開(kāi)發(fā)商所拿地塊總價(jià)也不斷攀升。僅從11月單月來(lái)看，房企拿地競(jìng)爭(zhēng)就異常激烈。

11月4日，保利與首開(kāi)聯(lián)合體以21億元斬獲朝陽(yáng)區(qū)東壩南區(qū)地塊。該地塊需在配建不少于8500平方米的限價(jià)商品住房基礎(chǔ)上，再配建5萬(wàn)平方米的自住型商品房；11月21日，恒大以51.35億元并配建1.69萬(wàn)平方米的限價(jià)商品住房，且配建建筑面積不少于11.2萬(wàn)平方米的自住型商品房的代價(jià)拿下朝陽(yáng)東壩南區(qū)地塊；11月28日，首城以21.45億元的價(jià)格拿下東壩南區(qū)地塊，土地性質(zhì)為二類(lèi)居住、小學(xué)用地，并配建7800平方米限價(jià)商品房，以及4.2萬(wàn)平方米自住型商品房。

直至12月19日，住總、融創(chuàng)和北京駿洋三家房企聯(lián)合體以58.66億元奪得門(mén)頭溝的一幅綜合性用地，建筑規(guī)模34.73萬(wàn)平方米，除7500平方米限價(jià)商品房外，其余全部建設(shè)自住型商品房，其面積高達(dá)約33萬(wàn)平方米，房屋銷(xiāo)售限價(jià)為18000元/平方米，最大套型建筑面積不得超過(guò)105平方米，單套商品住房總價(jià)控制在200萬(wàn)元以?xún)?nèi)。

至此，北京已經(jīng)出讓19宗自住型商品房地塊，建筑規(guī)模不足200萬(wàn)平方米。此外，由于拿地時(shí)間關(guān)系，今年出讓的自住型商品房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間將比較集中，預(yù)計(jì)多數(shù)都會(huì)在明年入市。屆時(shí)，以平均單價(jià)2萬(wàn)元∕平方米計(jì)算，這些自住型商品房入市將產(chǎn)生的銷(xiāo)售額約為400億元。

房企利潤(rùn)被拉低

“由于自住型商品房項(xiàng)目在土地出讓時(shí)，銷(xiāo)售價(jià)格就已經(jīng)被限定，且較周邊房?jī)r(jià)都有明顯的折讓?zhuān)绻苓吰胀ㄉ唐贩吭诙ㄎ?，配套等方面沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售難度將會(huì)增加。”張旭向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，隨著2014年自住型商品住房推盤(pán)規(guī)模增加，整體新建商品住房市場(chǎng)的蓄客和銷(xiāo)售將會(huì)受到直接影響，新房項(xiàng)目的定價(jià)難度將會(huì)明顯增加。

鑒于此，萬(wàn)科也在研究自住型商品房對(duì)整個(gè)新建住宅市場(chǎng)的影響，尤其萬(wàn)科不少項(xiàng)目是定位于剛需銷(xiāo)售的中低端產(chǎn)品。對(duì)此，北京萬(wàn)科副總經(jīng)理肖勁向記者坦言，“影響肯定會(huì)很大，我們也在研究中”。

更為值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者從多位房企高層處獲悉，盡管在限售價(jià)基礎(chǔ)上競(jìng)地價(jià)，房企競(jìng)爭(zhēng)依然很激烈，導(dǎo)致土地成本很高。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商要想在北京拿地，自住型商品房是不可繞開(kāi)的，所以還要去搶這樣的地塊。除此之外，房企只能在商品房部分做功夫，土地成本不管多高，開(kāi)發(fā)商賺的都是售價(jià)減成本那部分的錢(qián)，“土地成本越高，我們只能做的越好，賣(mài)的越高”。

對(duì)此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，房企在一線(xiàn)城市拿地，已經(jīng)很少考慮利潤(rùn)，所以土地競(jìng)爭(zhēng)白熱化，更多是為了占有市場(chǎng)份額，擴(kuò)大銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但確實(shí)會(huì)拉低房企的利潤(rùn)率。

張旭也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在未來(lái)的土地供應(yīng)中，配建自住型商品住房的土地所占份額會(huì)越來(lái)越大，對(duì)房企的成本管控能力和周轉(zhuǎn)速度的要求更高。預(yù)計(jì)管理能力欠佳的中小房企在土地市場(chǎng)上將會(huì)處于更加劣勢(shì)的地位。而對(duì)于有能力爭(zhēng)取市場(chǎng)份額的大房企來(lái)講，也不得不承受利潤(rùn)率下降的壓力。

“過(guò)去房企習(xí)慣依賴(lài)于高暴利而謀求生存空間，但現(xiàn)在自住型商品住房盈利空間小，但卻以配建方式結(jié)合住宅等多功能地塊打包出讓?zhuān)@將倒逼房企轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在地方政府“搭售”土地的情況下，房企只能主動(dòng)參與自住型商品房等產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，力求在商品房與自住型商品房之間進(jìn)行成本分?jǐn)偤屯诰蛴臻g。