“快速周轉(zhuǎn)”早在一年前就已經(jīng)被各大房企奉為運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)則。今年，包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等在內(nèi)的大型房企將快速周轉(zhuǎn)進(jìn)一步升華，把以往10個(gè)月的開發(fā)周期縮短至8個(gè)月。
開發(fā)周期明顯縮短
“按照目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，我們不太愿將項(xiàng)目持有時(shí)間拖長(zhǎng)，開發(fā)和銷售都圍繞資金快速回籠進(jìn)行，尤其是在一二線城市。”廣州某大型上市房企內(nèi)部人士對(duì)證券時(shí)報(bào)記者說。
此外，記者從克爾瑞研究中心獲得的一份研報(bào)顯示，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)等大型房企已將今年年初新增土地儲(chǔ)備的很大一部分推出市場(chǎng)，平均開盤時(shí)間在8個(gè)月左右，時(shí)間較去年的10個(gè)月明顯縮短，而這種情況在一二線城市尤為明顯。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石曾以“5986”生動(dòng)描述萬(wàn)科的快速周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷售、第一個(gè)月售出八成，產(chǎn)品必須六成是住宅。
萬(wàn)科、保利、碧桂園和恒大都是典型的高周轉(zhuǎn)型房企，快速拿地快速開盤的策略由來已久。統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)科、保利快周轉(zhuǎn)房企去年的新增項(xiàng)目超過60%已經(jīng)開盤，平均開盤時(shí)間都在10個(gè)月內(nèi)。而這些房企在2013年年初新增土地儲(chǔ)備，也有很大一部分已經(jīng)推出市場(chǎng)，平均開盤時(shí)間在8個(gè)月左右，時(shí)間明顯縮短。
在一眾大型房企中，碧桂園平均開盤時(shí)間5.7個(gè)月，堪稱速度第一。而龍湖地產(chǎn)最近兩三年高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略執(zhí)行效果開始顯露，今年以來新增項(xiàng)目平均開盤時(shí)間在7個(gè)月左右。金地集團(tuán)2013年初新增項(xiàng)目也有70%已經(jīng)開盤，平均開盤時(shí)間在9個(gè)月左右，與2012年新增項(xiàng)目相比，速度明顯提升。
值得一提的是，過去以“高端、精品、豪宅”著稱的中海、華潤(rùn)等房企，今年也順應(yīng)市場(chǎng)潮流，正向高周轉(zhuǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)變中。以中海在杭州的中海御道路一號(hào)為例，從拿地到開盤，僅用6.2個(gè)月。
包括中海、世茂、華潤(rùn)在內(nèi)的房企，已經(jīng)陸續(xù)開始將產(chǎn)品轉(zhuǎn)向剛需和改善型的中小戶型，進(jìn)行快速開發(fā)，通過銷售量的規(guī)模化消除產(chǎn)品轉(zhuǎn)型利潤(rùn)率變低帶來的利潤(rùn)下滑影響。
“從具體城市來看，二線城市項(xiàng)目開盤速度明顯快很多，例如杭州、武漢、成都等。萬(wàn)科、中海、龍湖等房企在二線城市項(xiàng)目大都采取短平快的開發(fā)模式。”克爾瑞研究中心分析師房玲稱。
快速周轉(zhuǎn)仍是主流
房玲認(rèn)為，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境目前復(fù)雜多變，開發(fā)周期越長(zhǎng)，房企開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)越大。此外，近年來各地限購(gòu)政策頻出，為了適應(yīng)市場(chǎng)的變化，房企也紛紛進(jìn)行產(chǎn)品剛需轉(zhuǎn)型，加快開發(fā)速度。
蘭德咨詢總裁宋延慶也表示，高周轉(zhuǎn)可以對(duì)沖高資金成本，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，可以提高資金周轉(zhuǎn)率和投資杠桿率，進(jìn)而可以快速做大規(guī)模、提高收益。“高周轉(zhuǎn)可能會(huì)降低項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)率。但因?yàn)橹苻D(zhuǎn)率和杠桿率的提高，項(xiàng)目投資收益率并不會(huì)降低，甚至?xí)岣摺?rdquo;
正如宋延慶所言，以萬(wàn)科為例，2012年萬(wàn)科凈資產(chǎn)收益率(ROE)為21.49%，而在2011年萬(wàn)科該指標(biāo)為19.8%。根據(jù)杜邦分析法，該公司凈利潤(rùn)率從2011年的16.16%下降至15.19%，而拉動(dòng)ROE上升的動(dòng)力便是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，從2011年的0.28上升至2012年的0.31，周轉(zhuǎn)速度明顯加快。
事實(shí)上，萬(wàn)科屬于高周轉(zhuǎn)低利潤(rùn)率實(shí)現(xiàn)高資產(chǎn)回報(bào)率的典型――快速拿地密集開發(fā)，然后迅速賣出，賣房時(shí)根據(jù)銷售市場(chǎng)的行情不斷調(diào)整價(jià)格，追求的不是售價(jià)而是銷售速度，以快進(jìn)快出來實(shí)現(xiàn)良好現(xiàn)金流。
宋延慶認(rèn)為，短期來看，快速周轉(zhuǎn)仍然是房企運(yùn)營(yíng)的主流模式。“當(dāng)然，高周轉(zhuǎn)并不是沒有問題。特別是市場(chǎng)背離暴利時(shí)代后，高負(fù)債和高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式確實(shí)存在發(fā)展隱憂，未來不排除會(huì)有更好的模式，可能我們還沒重視這一點(diǎn)，就像5年前還不太重視高周轉(zhuǎn)一樣。”
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請(qǐng)聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
