目前，股票基金市場(chǎng)潰不成軍，很多投資者已開始轉(zhuǎn)移投資方向。在當(dāng)前的背景下，中產(chǎn)階級(jí)投資的要求首先是安全性和穩(wěn)定性，其次要保值，再次能產(chǎn)生源源不斷的現(xiàn)金流，最后還要能增值。精明的投資客都在尋找一個(gè)具有保值增值，潛力大高回報(bào)的物業(yè)，而具備保值巨額回報(bào)的物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)首當(dāng)其沖。事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)在近些年一直是人們競(jìng)相追捧的投資熱點(diǎn)。這里為您理清商鋪投資的幾個(gè)小技巧，讓投資置業(yè)事半功倍！

 

技巧一：理清商鋪投資的目的是什么？

 

購(gòu)買商業(yè)用房的目的大致分為兩類：一類是用以出租或轉(zhuǎn)手出售賺取收益。投資者可以一次性付款或按揭貸款的形式支付房款，用按揭形式購(gòu)買的則可以實(shí)現(xiàn)租金供貸款的目的。

 

另一類是作為資金保值并升值的手段。商鋪投資的魅力就在于它的長(zhǎng)期性和穩(wěn)定性。此外，有相當(dāng)一部分自營(yíng)性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)商，為店鋪的保值和業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期發(fā)展而選擇購(gòu)買店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞，比如設(shè)立形象店、旗艦店，展示企業(yè)實(shí)力、提升企業(yè)形象，從而進(jìn)行品牌傳播

 

技巧二：租用還是買產(chǎn)權(quán)？

 

產(chǎn)權(quán)商鋪可以自用、轉(zhuǎn)讓、繼承、出租或用于抵押；而以租賃方式取得的商鋪相對(duì)保障就少的多，尤其是發(fā)展前景好的商鋪，租金自然水漲船高，經(jīng)營(yíng)者額外負(fù)擔(dān)加重，投資收益卻日漸減少。

 

目前市場(chǎng)上缺少規(guī)?；漠a(chǎn)權(quán)商鋪，大部分商鋪都是多次轉(zhuǎn)租，而且租金逐年上漲，所以對(duì)于實(shí)際經(jīng)營(yíng)者而言苦不堪言，市場(chǎng)期待產(chǎn)權(quán)商鋪的呼聲越來(lái)越高。

 

技巧三：商鋪投資方向有哪些？

 

根據(jù)商鋪類型和所在區(qū)域可將投資方向劃分為：純商業(yè)區(qū)店鋪、辦公樓底商、住宅底商。

 

一般而言，辦公樓底商是作為配套使用的，總面積少，價(jià)格比較低廉，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲、各類水吧酒吧、副食等為主，業(yè)態(tài)無(wú)法覆蓋，人氣不是很旺。

 

住宅樓底商一般是為居民區(qū)服務(wù)，前提是必須有足夠的消費(fèi)人群。

 

純商業(yè)區(qū)內(nèi)的店鋪?zhàn)馐廴菀住⑼顿Y收益明顯、回收年限相對(duì)短所以備受青睞和追捧。

 

技巧四：商鋪投資，幾時(shí)出手最劃算？

 

一般來(lái)講，開發(fā)商都會(huì)采取預(yù)售的形式進(jìn)行銷售。預(yù)售也就是期房，此時(shí)的價(jià)格是相對(duì)實(shí)惠的，這時(shí)購(gòu)買比較劃算。但是必須綜合考察開發(fā)商的實(shí)力和建設(shè)周期，因?yàn)楹炇鸷贤?，?gòu)買者就要開始還款，而此時(shí)尚無(wú)法經(jīng)營(yíng)或出租，有一段時(shí)間是沒有收益的。

 

技巧五：投資怎樣的店鋪？

 

SHOPPINGMALL此時(shí)應(yīng)運(yùn)而生。MALL的直譯為“林蔭道”，在SHOPPINGMALL中指的是“步行街”。一般在類似的商業(yè)廣場(chǎng)（購(gòu)物中心）中，店鋪圍繞一條或幾條步行街來(lái)布置，而且這種室內(nèi)步行街主通道的寬度以6米左右、輔通道4米左右為宜，因?yàn)檫@種距離既能使人群快速到達(dá)各個(gè)店鋪，而且不會(huì)過于空曠，整個(gè)商場(chǎng)保持旺盛的人氣。

 

SHOPPINGMALL應(yīng)該非常注重購(gòu)物環(huán)境的設(shè)計(jì)，倡導(dǎo)的是“購(gòu)物、休閑、娛樂”一體化的服務(wù)，也就是“一站購(gòu)齊”的理念，而這一點(diǎn)，目前天津市面上林林總總的各種店鋪、商場(chǎng)都沒法滿足。

 

技巧六：如何選擇鋪位位置？

 

一個(gè)成熟的休閑購(gòu)物中心，鋪位已經(jīng)逐漸被淡化。因?yàn)橛凶銐騼?yōu)越的購(gòu)物環(huán)境、有效疏導(dǎo)人流的室內(nèi)步行街，所有的店鋪都已經(jīng)成為一個(gè)整體，關(guān)鍵就在于自己的經(jīng)營(yíng)特色是否能吸引住人。

 

當(dāng)然，室內(nèi)步行街交叉處、主入口處和SHOPPINGMALL共享空間的店鋪因?yàn)橄忍鞐l件好，每一個(gè)逛商場(chǎng)的人都會(huì)經(jīng)過，所以更受追捧，但是相對(duì)價(jià)格會(huì)更高，所以選擇時(shí)也必須全面權(quán)衡。

 

市場(chǎng)在不斷發(fā)展，伴隨著電子商務(wù)規(guī)模的迅速擴(kuò)張，中國(guó)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在商場(chǎng)看貨網(wǎng)上下單“抄碼族”的興起和眾多品牌的退卻中遭遇瓶頸。

 

近日，靠商業(yè)地產(chǎn)發(fā)家的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)掌門人曾和電商界的代表人物馬云定下賭局，“2020年，如果電商在中國(guó)零售市場(chǎng)份額占到50%，我給馬云一個(gè)億。如果沒到，他給我一個(gè)億。”

 

這個(gè)賭局自然得到了馬云的強(qiáng)勢(shì)回應(yīng)，“如果他贏了，我們這個(gè)社會(huì)就輸了”。而天貓?jiān)?4小時(shí)內(nèi)創(chuàng)造出360億元的銷售神話也讓馬云的強(qiáng)勢(shì)顯得不無(wú)道理，但面對(duì)“招商難”和商鋪大量空置的窘境，商業(yè)地產(chǎn)也并沒有束手就擒的打算。

 

“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的招商壓力的確巨大”，商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)RET睿意德預(yù)測(cè)，到2013年底，中國(guó)僅購(gòu)物中心累計(jì)存量就將超過2.6億平方米。此外，部分城市集中上市眾多項(xiàng)目，爭(zhēng)奪有限的品牌商戶資源。

 

在商業(yè)地產(chǎn)這塊“餅”越來(lái)越小的同時(shí)，“吃餅的人”卻越來(lái)越多。由于近年來(lái)土地供應(yīng)方面的限制，開發(fā)企業(yè)幾乎不可能拿到純住宅的土地，因而不斷有房企“試水”商業(yè)地產(chǎn)。

 

內(nèi)地龍頭房企萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶將該公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的試水比喻為“開著車換輪子”，其風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

 

同樣面對(duì)“住轉(zhuǎn)商”探索的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁王福順亦表示，未來(lái)該公司的商業(yè)項(xiàng)目占資產(chǎn)規(guī)模將達(dá)40%，這部分資產(chǎn)將以10%的營(yíng)業(yè)額貢獻(xiàn)公司30%的利潤(rùn)。

 

不過，商業(yè)地產(chǎn)集中上市，又與電商短兵相接，“如果中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)巨頭王健林輸了，實(shí)體商業(yè)怎么辦？”

 

王福順在回答中新社記者提問時(shí)指出，電商確實(shí)對(duì)傳統(tǒng)百貨、購(gòu)物中心形成巨大沖擊。如何避免開發(fā)的商業(yè)物業(yè)淪為電商的“試衣間”、并且與電商的生產(chǎn)方式產(chǎn)生更大的差異是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在營(yíng)運(yùn)中需要解決的問題。

 

例如，上周進(jìn)入試營(yíng)業(yè)的天津遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)在設(shè)計(jì)時(shí)加大了餐飲、兒童主題樂園、運(yùn)動(dòng)休閑等電商難以取代的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)比重。在商場(chǎng)中開設(shè)冰場(chǎng)、巨幕影院等配套設(shè)施，以“吃喝玩”抵御網(wǎng)購(gòu)對(duì)零售業(yè)的沖擊。

 

除加重餐飲、娛樂等非電商能取代的休閑業(yè)態(tài)比重外，對(duì)商業(yè)環(huán)境的打造和招商品牌的篩選也被認(rèn)為是在電商沖擊下，商鋪“求異”的主要方式。

 

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)合作的成都大慈寺項(xiàng)目負(fù)責(zé)人乾豪置業(yè)總經(jīng)理陳雷告訴中新社記者，該項(xiàng)目包含購(gòu)物中心、寫字樓與酒店三種業(yè)態(tài)，其中購(gòu)物中心‘成都遠(yuǎn)洋太古里’以‘低密度、開放式’的理念進(jìn)行設(shè)計(jì)，除購(gòu)物本身外，還希望成為市民接近自然以及與親朋聚會(huì)、交際的場(chǎng)所。

 

“無(wú)論是街道長(zhǎng)寬，還是業(yè)態(tài)的配比布局等細(xì)節(jié)我們都經(jīng)過了仔細(xì)論證，以吸引享受這個(gè)環(huán)境的市民”，陳雷表示。屆時(shí)市民可穿梭于小巷里弄、庭院和廣場(chǎng)之間，集中地體驗(yàn)300多家不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。

 

此外，無(wú)論是布局城市核心地段、成熟商業(yè)區(qū)的理念，還是挑選一些以零售為主要銷售方式的品牌，都是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)者在電商潮沖擊下所作出的轉(zhuǎn)變。

 

不過，業(yè)內(nèi)人士指出，在新一輪商業(yè)地產(chǎn)的沖擊下，現(xiàn)有商鋪的優(yōu)勝劣汰將不可避免，加之電商近年來(lái)的一路高歌猛進(jìn)，未來(lái)將有一批經(jīng)營(yíng)不善的實(shí)體商鋪遭到淘汰。

 

無(wú)論馬云與王健林的賭局誰(shuí)輸誰(shuí)贏，在實(shí)體商業(yè)與電商這場(chǎng)沒有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)中，中國(guó)的商業(yè)形態(tài)和格局正在悄然改變。