從過(guò)去個(gè)別項(xiàng)目赴海外試水，到如今大規(guī)模到海外買(mǎi)地，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商“走出去”的步伐越來(lái)越快。目前，萬(wàn)科（專題閱讀）、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、富力等多家房企已積極開(kāi)拓海外市場(chǎng)，投資觸角也從香港延伸到東南亞甚至歐美地區(qū)，合作模式更是從“搭伙”發(fā)展為“單干”。
僅從今年披露的房企海外投資規(guī)?？?，新增投資額已經(jīng)接近400億元。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，房企平衡業(yè)務(wù)布局、投資多樣化的經(jīng)營(yíng)思路，將帶來(lái)更多海外投資，海外業(yè)務(wù)規(guī)模也將逐步上升。
加快布局海外
“預(yù)計(jì)萬(wàn)科進(jìn)入紐約的第一項(xiàng)目將是位于曼哈頓區(qū)的超高層。”近期，萬(wàn)科董事會(huì)主席王石在微博上這樣描述了公司在美國(guó)的投資計(jì)劃。這僅僅是國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在海外擴(kuò)張的一個(gè)縮影。不僅僅是萬(wàn)科，碧桂園、萬(wàn)達(dá)、綠地等多家房企已經(jīng)在海外落子布局。
國(guó)內(nèi)房企“走出去”，還要追溯到2004年。當(dāng)時(shí)由上海上實(shí)、上海海外、百聯(lián)集團(tuán)、錦江國(guó)際及上海綠地五家企業(yè)組建的海外聯(lián)合投資公司，在圣彼得堡市打造了波羅的海明珠項(xiàng)目。這也成為房企早期聯(lián)手進(jìn)行海外試水的經(jīng)典之一。
2011年以后，國(guó)內(nèi)房企在海外布局的規(guī)模和頻率開(kāi)始明顯提升。碧桂園、萬(wàn)通地產(chǎn)相繼進(jìn)行了海外投資。特別是今年，更成為房企海外擴(kuò)張爆發(fā)的一年。根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，包括萬(wàn)科、綠地、富力、萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的多家房企年內(nèi)的海外新增投資額已經(jīng)超過(guò)350億元，接近400億元的規(guī)模。目前，綠地已先后進(jìn)入韓國(guó)濟(jì)州島以及美國(guó)市場(chǎng)。萬(wàn)科則在今年年初短短數(shù)月時(shí)間內(nèi)與鐵獅門(mén)、吉寶置業(yè)達(dá)成合作，入駐美國(guó)及新加坡市場(chǎng)。萬(wàn)達(dá)、復(fù)興國(guó)際等房企也已擴(kuò)大了海外布局。
“國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商的規(guī)模很大，但業(yè)務(wù)主要集中在國(guó)內(nèi)，這種布局很不合理。”萊坊董事及大中華研究咨詢部主管林浩文對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)遭遇調(diào)控，很多國(guó)內(nèi)買(mǎi)家開(kāi)始到國(guó)外置業(yè)，開(kāi)發(fā)商也注意到這種趨勢(shì)。從國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在海外投資的項(xiàng)目來(lái)看，其中有很多是賣給了國(guó)內(nèi)的客戶。
目前有越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)投資者把目光瞄準(zhǔn)了包括商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在內(nèi)的海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)內(nèi)資金對(duì)海外置業(yè)的熱情在一定程度上也激發(fā)了房企“走出去”的決心。
以海外投資熱門(mén)地點(diǎn)之一的倫敦來(lái)看，根據(jù)萊坊的統(tǒng)計(jì)，倫敦一手物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)者中，有35%來(lái)自東亞和南亞以及東歐和俄羅斯，其中以浙商為代表的中國(guó)購(gòu)買(mǎi)者居多。特別是不少來(lái)自國(guó)內(nèi)的金融行業(yè)和保險(xiǎn)公司正在考慮尋找辦公地點(diǎn)或搬遷至新的辦公地點(diǎn)。如平安保險(xiǎn)收購(gòu)了倫敦勞埃德大廈（Lloyds Building），中國(guó)投資有限責(zé)任公司收購(gòu)了倫敦的溫徹斯特大廈（Winchester House），目前在英投資或經(jīng)營(yíng)的中國(guó)企業(yè)數(shù)量超過(guò)500家，未來(lái)還有更多的中國(guó)企業(yè)有意到英國(guó)來(lái)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或歐洲地區(qū)總部。
合作開(kāi)發(fā)是主流
盡管海外投資熱情高漲，但是對(duì)于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商而言，由于“出海”經(jīng)驗(yàn)有限，在海外投資的模式仍然以合作為主。
按照王石在微博上披露的內(nèi)容，萬(wàn)科進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式主要有四種，分別是尋找品牌過(guò)硬的當(dāng)?shù)匕l(fā)展商；通過(guò)合作尋找合適的項(xiàng)目；依靠合作伙伴的專業(yè)團(tuán)隊(duì)；萬(wàn)科美國(guó)團(tuán)隊(duì)立足當(dāng)?shù)卣衅浮?/div>
可以看到，“合作”是萬(wàn)科反復(fù)提及的模式。對(duì)此，克而瑞分析師楊晶晶表示，進(jìn)入國(guó)外新城市，內(nèi)地房企最缺乏的便是經(jīng)驗(yàn)，以收購(gòu)的方式獲取項(xiàng)目，為企業(yè)探索當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開(kāi)發(fā)模式提供實(shí)踐平臺(tái)。另一方面，與當(dāng)?shù)刂容^高，開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)合作，將有效彌補(bǔ)不足，推進(jìn)房企自身運(yùn)作模式形成。
“國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商由于沒(méi)有在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，需要投入比較多的資源，就要依靠與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的合作。”林浩文直言，合作開(kāi)發(fā)是海外投資的“第一步”，在有一定開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)后，房企可以去單獨(dú)拿地。
11月底，富力地產(chǎn)全資子公司豪擲85億元人民幣收購(gòu)馬來(lái)西亞一宗地塊，地價(jià)款將在三年內(nèi)分四期支付。該地塊面積達(dá)到116英畝，預(yù)計(jì)可售面積達(dá)350萬(wàn)平方米，產(chǎn)品業(yè)態(tài)覆蓋高層住宅、低密度住宅、零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購(gòu)物商場(chǎng)。據(jù)了解，這也是富力地產(chǎn)在境外投資的首個(gè)項(xiàng)目。
海外“首秀”便大手筆拿地，富力地產(chǎn)的海外投資讓部分業(yè)內(nèi)人士有所擔(dān)憂。在公布購(gòu)地交易后的第二天，申銀萬(wàn)國(guó)便對(duì)公司給出了“減持”的評(píng)級(jí)。申銀萬(wàn)國(guó)分析師認(rèn)為，激進(jìn)的土地收購(gòu)會(huì)抬升公司的負(fù)債率，令去杠桿充滿挑戰(zhàn)。
“富力收購(gòu)的土地不在市中心，而是位于周邊地區(qū)，因此會(huì)有需求不確定等風(fēng)險(xiǎn)因素，但好處是地價(jià)比較便宜。”林浩文指出，在東南亞地區(qū)的非市中心項(xiàng)目，土地價(jià)格只占總開(kāi)發(fā)成本的20%-30%，但在中國(guó)國(guó)內(nèi)這一比例至少有50%。較低的地價(jià)也成為吸引房企海外投資的因素之一。
海外業(yè)務(wù)占比將提升
在2011年掀起海外投資潮后，已有部分海外項(xiàng)目進(jìn)入收獲期。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房企海外投資的步伐還會(huì)不斷加快，海外業(yè)務(wù)占比將提升。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，目前萬(wàn)通臺(tái)北2011項(xiàng)目、馬來(lái)西亞碧桂園金海灣已進(jìn)入收獲期。其中，碧桂園金海灣項(xiàng)目在今年8月開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天推出6000套房源，認(rèn)購(gòu)超過(guò)5000套。“海外項(xiàng)目入市熱銷，體現(xiàn)了國(guó)人置業(yè)海外的實(shí)力，海外地產(chǎn)有較大發(fā)展?jié)摿Α２贿^(guò)，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面還需要警惕其運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。”楊晶晶指出。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)項(xiàng)目通常受到政策變動(dòng)的影響，但海外項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所面臨的因素更加復(fù)雜。除了政治風(fēng)險(xiǎn)外，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)景氣度以及房企的資金實(shí)力都將影響項(xiàng)目的進(jìn)度。此前中坤集團(tuán)等房企的海外投資便因?yàn)樗趪?guó)政府問(wèn)題而擱淺。匯率變動(dòng)更將影響到房企的盈利水平。由于國(guó)外投資基本以美元支付，而國(guó)內(nèi)則以人民幣形式回籠資金，因此美元對(duì)人民幣匯率的不穩(wěn)定會(huì)造成利潤(rùn)的波動(dòng)。此外，國(guó)外開(kāi)發(fā)流程、稅費(fèi)制度與國(guó)內(nèi)大不相同，這也對(duì)房企資金鏈提出更高要求。
業(yè)內(nèi)人士指出，雖然國(guó)外項(xiàng)目的盈利未必比國(guó)內(nèi)項(xiàng)目更高，但是“走出去”是必要的。在房企規(guī)模化發(fā)展后，為了平衡業(yè)務(wù)布局，分散國(guó)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)，大型房企的海外戰(zhàn)略會(huì)不斷強(qiáng)化，海外業(yè)務(wù)的占比也將有顯著提升。
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