自2010年“史上最嚴厲”的房地產調控出臺至今已三年半有余?；仡欉@段時間：從2010年年初至2012年上半年，北京樓市的確“消停”了兩年多的時間，房價甚至一度“高臺跳水”。但從去年下半年起，北京樓市的彈簧效應顯現(xiàn)出來，且“彈力”十足。針對這一情況，今年2月，國務院再次發(fā)布樓市調控五項舉措(被簡稱“國五條”)。之后各城市紛紛跟進落實細則，至3月底“大限”前，已有京、滬、津、穗、深、渝等近10地出臺了自己的“地方版”。其中北京是從設定房價調控目標、售房所得繳20%個稅、限房價競地價等多個方面和環(huán)節(jié)“緊上加緊”。由此，首都新一輪調控再度開啟。這一番調控動用了哪些手段？獲得了多少收效？又帶來了怎樣影響？記者做了一番小結。

    限價令：兩度壓制房價蠢動

    3月30 日發(fā)布的《北京市人民政府辦公廳貫徹落實<國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知>精神進一步做好本市房地產市場調控工作的通知》（即“京版國五條），第一大條中就明確了房價控制目標：“全市新建商品住房價格與2012年相比保持穩(wěn)定”。那么2013年的房價如何能和2012年的基本“齊頭”而不“冒尖”呢？政府使用了最直接有效的方式——嚴把預售許可證的發(fā)放。而北京市住建委也首次公開明確表示：“北京市新建商品房的售價將接受政府指導，新開盤項目報價“兩不能”——一不能高于自身前期的成交價，二不能高于周邊同質商品房價格。凡有違反，甭想取證開盤。

    “限價令”立竿見影，即刻就壓抑住了原本快速上漲的房價。開發(fā)商們要么“委曲求全”忍痛削利入市，要么“偃旗息鼓”暫停開盤計劃。但旺盛需求不減，市場大勢紅火，開發(fā)商們又怎甘心總被壓制？于是上有政策下有對策，無從考證，大概是金第萬科朗潤園率先“發(fā)明”了應對政策——“精裝拆分”。其4月28日二期開盤，均價27000—28000元/平方米，比首期每平方米高出1000—3000元。但其在建委的報備價格只有不到23000元/平方米多點，甚至比上期報備價24000元/平方米還要低，自然順利取證。而5000多元/平方米的差價，則“巧妙”地通過硬性捆綁精裝修合同的方式收取。

    很快，其它項目有樣學樣、花樣翻新：你捆綁精裝，我就搭售車位。這些“花招”讓統(tǒng)計數(shù)據(jù)一度失真。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅就曾在為記者提供今年第三季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)時提醒：從數(shù)字上看，成交價同比去年有小幅下滑，基于市場實情的“陰陽合同”，實際是比去年上漲了的。而“限價令”也的確無法自欺欺人，統(tǒng)計局每月發(fā)布的70城房價表就表露了實情：今年以來北京市的住宅價格仍始處于上行狀態(tài)，漲幅在70個大中城市中始終不出前一二名。

    相關部門也很快認識到了“限價令”有限不住價的趨勢。由是，10月23日，“新京七條”砸下。其后不久，住建委的“閉門會議”中又傳出兩項精神：一是再次強調不發(fā)證給漲價樓盤；二是單價4萬元以上的項目年內不予發(fā)證。這一次的再加碼，連同需求主體因自住型商品房心理上對未來預期有所變化，終使房價不再直線拔高，而開始進入較為平緩的上升渠道。

    自住型商品房：或是雙刃劍

    “自住型商品房”這一新名詞，無疑是解讀2013北京樓市的一大關鍵詞。這一思路一年多前就已誕生，經歷論證與完善后，與“限房價、競地價”結合，被正式納入“新京七條”中。該類住房特征明顯：戶型多為90平方米，銷售均價比同區(qū)同質商品住房低30%左右；面向人群包括全市符合限購條件的家庭，保障房輪候家庭和本市無房家庭優(yōu)先；但購買后五年內不得出售，五年后若交易，收益的30%上繳。

    與其他保障性住房相比，自住型商品房所面向的資格人群范圍更廣，“七折”的價格優(yōu)勢又會使其需求量很大，但此類住房的供應畢竟需要時間實現(xiàn)，不可能一蹴而就。因此，即便“今年2萬套，明年5萬套”的計劃順利實現(xiàn)，一時間也難解市場急迫渴求。在供需會嚴重倒掛的情形下，保證分配機制的公平公正是重點。

    另外，在房價方面，自住型商品房也起到了攪動作用。盡管業(yè)內有人預期自住型商品房一旦上市就會拉低整體成交價。但另一部分人士卻以為：自住型商品房用地占據(jù)了普通商品房用地供應的份額，甚至可說是從房企拿到的地塊中“生挖”出一大塊用作建設自住型商品房。這會直接導致未來純商品房用地及房源供應的大幅減少。而前文說過，自住型商品房一時半會無法承接目前市場中蓄積已久的大量需求，在久候不到的情況下，肯定會有很大一部分準購房人“回流”至普通商品房中。屆時可能會讓開發(fā)商有更充足的底氣和把握漲價。因此自住型商品房可說是柄雙刃劍，一方面可以解決“夾心層”問題，另一方面卻可能反促普通商品住宅價格進一步上漲。

    房地產稅：一字之差的“長短區(qū)別”

    今年年初，政府多項經濟會議中均提出：要擴大個人住房房產稅改革試點范圍，但距2013年告終僅有半月，房產稅擴容始終沒有落實。而值得思考的是：年底的十八屆三中全會上，對于房地產方面提到：“加快房地產稅立法并適時推進改革”。雖只有一字之差，但房產稅與房地產稅是兩個完全不同的概念。房產稅是為了加強房地產市場調控，通過付出稅收代價來抑制投資投機性炒房；而房地產稅則與調控無關，形象的說：他是一個“收納袋”，或是“文件夾”，目的在于整合當前關于房地產行業(yè)的各類稅種。它也是李克強總理多次強調的“改革要著眼于‘頂層設計’，不再‘頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳’，要從體制上著力，根本性地去解決房地產市場問題的理論的體現(xiàn)。二者的根本區(qū)別在于，前者是短期調控的手段，后者是長效改革的機制。

    除房地產稅外，三中全會還提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場、以及加快推進住房保障和供應體系建設等”。與“限”字當頭的種種限購、限價、限貸等短期行政控制不同，會上提出的舉措的核心，是通過市場手段平衡供需。中央政治局會議上，高層也提出要抓好住房保障和房地產市場調控。從順序就可看出，住房保障在市場調控之前。業(yè)內人士分析：這預示著未來房地產市場的調控格局或將發(fā)生根本性改變，見效快但效力短的行政手段將逐漸少被運用乃至逐漸退出市場，取而代之的是以土地、稅制等為主導的長效改革機制。