國土資源部CLI中地指數(shù)三季度數(shù)據(jù)顯示，我國部分城市實體經(jīng)濟(jì)“空心化”趨勢開始扭轉(zhuǎn)，依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式面臨轉(zhuǎn)型，地產(chǎn)市場出現(xiàn)有利于實體經(jīng)濟(jì)的調(diào)整節(jié)點(diǎn)。就有關(guān)問題，CLI中國土地市場指數(shù)編制總負(fù)責(zé)人、國土資源部法律中心主任孫英輝接受了記者專訪。

    2009年開始膨脹的地產(chǎn)市場正回歸正常

    記者：三季度土地市場大勢如何？

    孫英輝：三季度CLI綜合指數(shù)顯示綠燈狀態(tài)，繼續(xù)在正常區(qū)間運(yùn)行，市場規(guī)模分指數(shù)顯示紅燈，即進(jìn)入偏熱發(fā)展區(qū)間，出讓價格分指數(shù)則繼續(xù)保持綠燈狀態(tài)，在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。

    綜合分析，除出讓價格分指數(shù)主要由于政策因素保持平穩(wěn)外，市場規(guī)模分指數(shù)顯示紅燈，表面原因是土地出讓、劃撥用地持續(xù)增加；深層原因是我國長期地產(chǎn)市場發(fā)展內(nèi)在需求所引致。前一時期，國家在土地供應(yīng)方面加大支持發(fā)展力度，市場規(guī)模分指數(shù)持續(xù)攀升。而地產(chǎn)景氣分指數(shù)由紅轉(zhuǎn)綠，表明經(jīng)過房地產(chǎn)市場調(diào)控，2009年1季度以來不斷膨脹的地產(chǎn)市場逐步回歸正常。

    總體來看，CLI綜合指數(shù)自2012年以來基本處于調(diào)整期。地產(chǎn)市場發(fā)展慣性使市場規(guī)模持續(xù)偏熱，出讓價格相對平穩(wěn)，地產(chǎn)景氣反復(fù)波動。隨著十八屆三中全會精神貫徹，土地政策改革與探索將持續(xù)推進(jìn)，管理體制創(chuàng)新與改革將穩(wěn)步發(fā)展，土地市場將全面進(jìn)入深層次調(diào)整階段。

    記者：2013全年土地市場運(yùn)行如何？

    孫英輝：預(yù)計全年土地市場將在小幅回落中趨穩(wěn)。市場規(guī)模分指數(shù)四季度仍將持續(xù)攀升，使2013年市場規(guī)模達(dá)到歷史新高；出讓價格分指數(shù)繼續(xù)趨穩(wěn)或小幅回落?？紤]三季度各大城市土地銷售情況、各大房企商品房銷售情況和國家對房價的宏觀調(diào)控，預(yù)測價格分指數(shù)將會繼續(xù)趨穩(wěn)甚至小幅回落；一線城市“地王”、三線城市“棄房斷供”現(xiàn)象將有所減少，房價將逐漸穩(wěn)定。

    考慮地方土地財政、城市債務(wù)問題、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢、三中全會后改革預(yù)期變化及區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，預(yù)測全年地產(chǎn)景氣分指數(shù)繼續(xù)回落可能性較大，降幅會逐步縮小。

    房地產(chǎn)為主的地產(chǎn)市場動力機(jī)制正在消減

    記者：三季度地產(chǎn)景氣分指數(shù)包含了根本性變化嗎？

    孫英輝：三季度CLI最令人關(guān)注的變化是在規(guī)模分指數(shù)上漲并亮紅燈情況下，地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比下滑25.1%，同比下滑10.4%。這說明當(dāng)前地產(chǎn)市場正經(jīng)歷由量變向質(zhì)變的累積過程，總體趨勢向好。

    地產(chǎn)景氣分指數(shù)相對于規(guī)模分指數(shù)逆向變化強(qiáng)烈。規(guī)模分指數(shù)環(huán)比增長17.5%，同比增長23.4%；地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比下降25.1%。從成分指標(biāo)看，新增人民幣信貸規(guī)模環(huán)比增加22.7%、地產(chǎn)股價指數(shù)環(huán)比上漲21.4%，同時房地產(chǎn)業(yè)投資總額環(huán)比下降31.6%、商品房銷售面積環(huán)比下降27.5%。

    記者：這變化不僅是季度性的？

    孫英輝：地產(chǎn)景氣分指數(shù)下滑，一般發(fā)生在當(dāng)年四季度到次年一季度之間。下滑幅度一般在6%左右。在三季度出現(xiàn)下滑20%以上，是近年來第一次。短期看這是由于地產(chǎn)投資總額下滑和銷售面積高位回調(diào)，長期看可能是中國經(jīng)濟(jì)特別是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力的轉(zhuǎn)折信號，以房地產(chǎn)為主的地產(chǎn)市場動力機(jī)制正在消減，以實體經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)用地為主的市場亟待發(fā)展。

    地產(chǎn)景氣分指數(shù)是反映宏觀經(jīng)濟(jì)動態(tài)的先行指標(biāo)。特別是在信貸規(guī)模、地產(chǎn)股價“雙升”背景下房地產(chǎn)業(yè)投資總額、商品房銷售面積增速“雙降”，表明地產(chǎn)市場回落已成大勢。

    我國實體經(jīng)濟(jì)“空心化”趨勢有望扭轉(zhuǎn)

    記者：這一變化在土地政策上有什么意義？

    孫英輝：首先從土地用途來看，土地利用重心出現(xiàn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傾斜趨勢。過去10年，我國M2增速多數(shù)時期高于同期經(jīng)濟(jì)（GDP）與物價（CPI）漲幅之和，貨幣供應(yīng)量增長超過實際需求，部分進(jìn)入房地產(chǎn)、民間借貸等高回報行業(yè)，逐漸造成部分城市（尤其是東南沿海）實體經(jīng)濟(jì)“空心化”。

    同時，我國土地城鎮(zhèn)化明顯快于人口城鎮(zhèn)化，部分城市過多依賴于房地產(chǎn)開發(fā)。新一屆政府決心調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促使資金逐步向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流動。未來壓縮影子銀行業(yè)務(wù)，放緩社會融資增速、壓縮行業(yè)資本投資逐漸成為新的金融政策調(diào)整方向，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入全新發(fā)展周期，為土地供應(yīng)重心轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指明了方向。

    記者：這對農(nóng)村土地制度改革有何啟示？

    孫英輝：從土地來源來看，應(yīng)加快推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。在謹(jǐn)慎試點(diǎn)基礎(chǔ)上，可以探索將農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、農(nóng)民宅基地置換從增減掛鉤試點(diǎn)納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場大盤子；參照農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價建立最低限價制度，引導(dǎo)市場規(guī)范起步和發(fā)展；允許土地使用者依法有償取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，逐步加大土地政策法律與土地金融服務(wù)支持力度；允許依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押，用于除商品住宅開發(fā)外的工商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施，提升土地利用效率。

    總的來說，應(yīng)把握經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和體制改革契機(jī)，深化土地集約節(jié)約利用，促進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，推進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)實體化進(jìn)程，促使土地市場回歸健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。