在資金和調(diào)控的雙重壓力之下,新房和二手房成交均體現(xiàn)出回穩(wěn)態(tài)勢,與此同步的是中原地產(chǎn)監(jiān)控城市推盤量和認購率均穩(wěn)步提升,上周推盤量增長24%,認購率從57%升至60%,目前看此態(tài)勢仍將持續(xù),使得后續(xù)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)維持在比較穩(wěn)定的水平。

    短期限購難以退出 抑制需求較為明確

    在投資者紛紛討論長效機制的大背景下,房價仍然是判斷政策走向的重要因素。在此前房價高位運行的情況下,政策面壓力難以釋放。廈門、沈陽、南昌、長沙、南京、杭州和福州均通過提高二套房首付比例或是提高外地購房者購房條件等方式,繼續(xù)收緊限購政策。雖然此兩種調(diào)控的方式,均只能在短期影響購房者的購房預期,從而影響成交。但從長期來看對成交和房價的影響可能都較為微弱。

    近期一二線城市均收緊限購政策,即使是政府在醞釀長效機制的時期,政府對于房價上漲的容忍度仍然有限,短期限購政策難以退出，甚至有繼續(xù)收緊的可能。2013年11月,百城房價指數(shù)顯示新房價格整體環(huán)比上升0.68%,較上月的歷史高位下降0.56個百分點。房價環(huán)比上漲的城市69個,較上月減少6個,在各地按揭貸額度緊張的背景下,11月房價環(huán)比漲幅有收窄的趨勢,這是今年以來房價環(huán)比漲幅首次較為明顯的收窄,值得關(guān)注的是能否持續(xù)收窄,從而緩和當前的政策面矛盾。

    不過后續(xù)房產(chǎn)成交大幅改善的機會仍較小,一方面央行政策仍以被動對沖為主,資金面不寬松；另一方面各地政府為完成年初制定的房價控制目標紛紛出臺調(diào)控政策,提高二套房購房門檻并控制預售價格,抑制需求較為明確。

    房產(chǎn)缺乏趨勢性上漲催化劑 政策基調(diào)曖昧

    據(jù)統(tǒng)計300城市土地市場供求均有所下降,但興業(yè)證券統(tǒng)計的18個重點城市的土地成交有所上升,土地市場冷熱不均的局面仍在持續(xù)。300城市推出住宅類用地面積環(huán)比減少3%,同比減少5%,300城市住宅類用地成交面積環(huán)比減少29%,同比增加5%。而18個重點城市住宅用地供應減少但成交有所增加,推地面積環(huán)比減少18%,同比減少24%。而成交建筑面積環(huán)比增加15%,同比增加30%。重點城市溢價率達到23%,較上月下降3個百分點,但仍維持高位。

    目前看來政策基調(diào)依然曖昧,短期缺乏明確的催化劑。二線城市出臺政策被市場認為是預期之內(nèi),且是過渡性政策,中央對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的態(tài)度仍不明確；央視報出的多個上市公司土增稅欠繳事件也說明：地方政府增收與房價上升帶來的民生壓力依然是與房地產(chǎn)市場博弈的主要因素,并且看不到明確地解決方案。

    并且11月地產(chǎn)板塊跌幅位于各行業(yè)第一。當前房地產(chǎn)板塊TTM-PE僅10.9倍,相對滬深300為1.22,估值處于極低位置,繼續(xù)下行風險小,但無論從成交面、流動性還是政策面都缺乏趨勢性上漲的催化劑。

    存貸利差對地產(chǎn)影響較小 利率市場化抑制房價

    期望在未來政策的市場化轉(zhuǎn)向會贏來樓市的平穩(wěn)預期；漸進式的頂層改革路徑將解除樓市中短期的供給沖擊擔憂；并且多項政策紅利的集中釋放會起到提振市場信心的作用。不過基本面是好壞參半的,銷量減速導致上行催化劑不足，但房企在2014年的業(yè)績增長是確定的,這將為房企提供下行支撐,然而,行業(yè)成交量在M2下行以及高基數(shù)效應下面臨減速,房企在2014年缺乏最關(guān)鍵的上行催化劑。

    通過跟蹤銀行的流動性得出，11月信貸預期由5500億上調(diào)至5800億,M2預計增長14.15%。外匯占款持續(xù)流入助力存款情況同比好轉(zhuǎn),貸款投放預計也將好于去年同期。在房貸大范圍收窄的情況下，11月新增行業(yè)貸款預期由5500億上調(diào)至5800億。11月四大行新增貸款約2000億左右,相比去年同期多增380億,主要由于在央行中性偏緊貨幣政策下,外匯持續(xù)流入,人民幣升值預期仍然很強,商業(yè)銀行持有外匯意愿較弱,而向央行結(jié)匯意愿較強導致央行被動投放基礎貨幣,從而提高貸款投放能力。全年新增信貸預計在9萬億左右。

    興業(yè)銀行行長李仁杰認為站在銀行業(yè)的角度，如果說過去市場化的改革還只是擁抱一下市場化，市場化的改革僅僅是一種“彩排”、“熱身賽”，未來這種價格的改革將使我們的整個市場進入了生死存亡的“淘汰賽”。當然，存貸利差受資金供給關(guān)系的影響，現(xiàn)在這種貨幣市場的成本，資金的價格在往上走，推動了債券市場的價格也往上走，債券市場價格往上走以后，一定會影響到信貸市場的定價。但是從另一方面而言作為經(jīng)營管理者，感受到的是什么，因為經(jīng)濟狀況不好，除非那些對利率不是太敏感的行業(yè)和企業(yè)，比如說地產(chǎn)、政府融資平臺，也許能承受比較高的資金成本。但是作為商業(yè)銀行從風險管控的角度，又不敢加大對這一類企業(yè)，對這一類需求的投入。

    北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為:利率市場化對一個國家的房地產(chǎn)價格會形成非常顯著的抑制作用。2014年如果中國經(jīng)濟運行和通脹都沒有問題，但價格逐步走高，這就決定了2014年中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的情況明顯不如2013年。中國的房價除了北上廣深以外，其他都相差不多。所以總體上來講，2014年中國經(jīng)濟是開始加速進行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的年份，金融體制改革對于整個實體經(jīng)濟的影響會加速展現(xiàn)。