截至12月3日，繼北京、上海、廣州、深圳一線城市之后，西安、武漢、南昌、廈門等13個(gè)二、三線城市陸續(xù)加入新一輪樓市調(diào)控的行列，從限購(gòu)升級(jí)到限價(jià)措施，都在為達(dá)到年初設(shè)定的調(diào)控目標(biāo)而做出努力。業(yè)內(nèi)人士指出，比照目前的市場(chǎng)情況，年底樓市或許難以上演“翹尾”行情。

 

房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，促各地調(diào)控政策密集出臺(tái)

 

十八屆三中全會(huì)后，繼北京、上海、廣州、深圳四大一線城市針對(duì)預(yù)期不斷上漲的樓市，進(jìn)一步強(qiáng)化了調(diào)控細(xì)則；以此為樣本，南昌、武漢等二線城市也陸續(xù)加入升級(jí)調(diào)控的隊(duì)列。

 

據(jù)了解，截至12月3日，全國(guó)已有13個(gè)二、三線城市在重申原有調(diào)控內(nèi)容的基礎(chǔ)上，提出強(qiáng)調(diào)落實(shí)“新國(guó)五條細(xì)則”，并針對(duì)性地對(duì)限購(gòu)、限貸進(jìn)行了約束。一時(shí)間，部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二線城市，針對(duì)樓市的階段性收緊措施，也開始在年底集中蔓延。

 

“年初各地制定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)即將進(jìn)入最后期限，在這個(gè)時(shí)候各地出臺(tái)這些調(diào)控政策有其特殊的含義。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出。

 

通過(guò)梳理已出臺(tái)細(xì)則的城市，不難發(fā)現(xiàn)，目前各地調(diào)控政策基本上都是以“提高二套房首付比例”和“增加住房供應(yīng)量”為主，輔以延長(zhǎng)非本市戶籍居民限購(gòu)時(shí)間以達(dá)到降低住房需求的調(diào)控目的。“有些老調(diào)重彈的感覺(jué)，不過(guò)階段性目的很強(qiáng)。”一位房企人士私下表示，在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍較強(qiáng)、各地房?jī)r(jià)控制壓力較大的背景下，限制新房銷售價(jià)格是應(yīng)急之舉，但該人士指出不少城市都提到了增加供應(yīng)的內(nèi)容，成為本輪調(diào)控的新看點(diǎn)。

 

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新報(bào)告顯示，10月份，同比漲幅超過(guò)10%的城市有北京、上海、廣州、深圳、廈門、沈陽(yáng)、福州、鄭州、太原、長(zhǎng)沙、南京、南充、武漢、杭州、烏魯木齊以及徐州。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此預(yù)計(jì)，后續(xù)可能還將有超過(guò)20個(gè)城市出臺(tái)新政策，以應(yīng)急“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”的大考。

 

在中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)及研究員牛鳳瑞看來(lái)，目前全國(guó)各主要二線城市的調(diào)控目標(biāo)普遍難以達(dá)成，而社會(huì)輿論的疊加影響也促成了這些城市扎堆出臺(tái)升級(jí)版政策。“因?yàn)橐o上級(jí)和老百姓一個(gè)交代，所以各地方政府會(huì)集中在年底密集出臺(tái)調(diào)控政策。”牛鳳瑞說(shuō)。

 

供需走低，業(yè)內(nèi)稱年底樓市或難“翹尾”

 

11月以來(lái)，在連番升級(jí)政策的壓力下，以北京、上海等一線樓市為代表，全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始啟動(dòng)“降溫”模式。在北京，“京七條”和自住型商品房的問(wèn)世，使得11月份入市項(xiàng)目?jī)r(jià)格快速上漲的勢(shì)頭出現(xiàn)衰落，“平價(jià)”入市或漲幅趨緩的項(xiàng)目明顯增多。

 

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年11月，中國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10758元/平米，環(huán)比10月上漲0.68%。這是自2012年6月百城房?jī)r(jià)“負(fù)轉(zhuǎn)正”以來(lái)連續(xù)第18個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅比上月縮小0.56個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來(lái)最低水平。

 

對(duì)于全國(guó)樓市在11月的漲幅驟然“縮水”，全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌認(rèn)為，主要原因在于陸續(xù)出臺(tái)地方性政策調(diào)控樓市，影響了預(yù)期。事實(shí)上，據(jù)某知名房企負(fù)責(zé)人透露，該企業(yè)在二、三線城市項(xiàng)目的銷售情況進(jìn)入11月，也明顯出現(xiàn)漲幅趨緩的現(xiàn)象。“限購(gòu)限貸門檻的提高，對(duì)于二、三線城市的購(gòu)房人，還是有一定的心理影響。”該人士說(shuō)。

 

事實(shí)上，不僅僅是需求的客戶端熱情減退，供應(yīng)端房企的推盤節(jié)奏也在進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)近日房企發(fā)布的最新業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，多數(shù)房企已完成年內(nèi)銷售目標(biāo)或達(dá)到預(yù)定目標(biāo)的90%以上，年內(nèi)推盤的熱情也開始減退。

 

多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于受供應(yīng)和需求的雙重?cái)D壓，預(yù)計(jì)年內(nèi)難以再現(xiàn)去年年終樓市翹尾的行情。

 

■ 企業(yè)反應(yīng)

 

不會(huì)規(guī)模性調(diào)整布局

 

盡管二、三線城市目前正面臨調(diào)控蔓延的壓力，市場(chǎng)供過(guò)于求的詬病不絕于耳，是否會(huì)對(duì)品牌房企造成影響？

 

在采訪過(guò)程中，有業(yè)內(nèi)人士指出本輪調(diào)控，只是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市而出臺(tái)，影響范圍有限，給企業(yè)帶來(lái)的影響也在可控范圍之內(nèi)。

 

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，與北京、上海等一線城市不同，三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的主要問(wèn)題是庫(kù)存量過(guò)高，需要消化，這同北京、上海等地的供應(yīng)不足“是兩種性質(zhì)的問(wèn)題，需要采取不同措施”。

 

據(jù)某廣泛布局二、三線城市的知名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，該公司目前盡管新增項(xiàng)目呈現(xiàn)出向一線城市傾斜的趨勢(shì)，但未來(lái)仍將繼續(xù)關(guān)注二三線城市核心地段的潛力地塊。

 

而另一位不愿具名的標(biāo)桿房企負(fù)責(zé)人也對(duì)記者表示，品牌房企的布局策略一般是中長(zhǎng)期性的，不會(huì)因?yàn)槎唐趦?nèi)地方政府的階段性的收緊措施而改變。“一線城市土地供應(yīng)如此緊張，想徹底脫離二三線城市也是不可能的。”該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。

 

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二線城市在預(yù)售制度和銷售環(huán)節(jié)，較之一線城市都更為緩和，因此仍具有比較好的市場(chǎng)增長(zhǎng)空間。

 

據(jù)一位分析人士表示，從執(zhí)行時(shí)效性來(lái)看，一般政策執(zhí)行時(shí)效周期為4-6個(gè)月，預(yù)計(jì)政策效力會(huì)在明年第二季度逐步化解，從時(shí)效性的角度來(lái)講，基本不會(huì)影響房企對(duì)于二線城市的布局。