依據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心官網(wǎng)顯示數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2013年11月，全市共出讓各類土地34宗，比10月多15宗?？傄?guī)劃建筑面積432.4萬(wàn)平方米，單月土地出讓金達(dá)407億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)189.6%和381%，上述3項(xiàng)指標(biāo)均為今年以來(lái)的最高。34宗土地中，18宗為住宅用地，總規(guī)劃建筑面積315.6萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲431.3%，也創(chuàng)下2013年內(nèi)新高。

    “面粉”加緊研磨，“面包”的出爐量也在增多：據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，11月，北京共有25個(gè)住宅項(xiàng)目入市，7個(gè)為純新盤，另18個(gè)是老項(xiàng)目后期。共新增房源7756套，環(huán)比大漲24.1%，這一點(diǎn)上也是今年前11個(gè)月以來(lái)的最高量。預(yù)售許可面積達(dá)70.6萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)8.3%。

    土地市場(chǎng)活躍始終 賣方有心買方有意

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為：“活躍”是今年北京土地市場(chǎng)貫穿始終的關(guān)鍵詞，其主因是為彌補(bǔ)2011—2012年因土地出讓不足而導(dǎo)致的房源供應(yīng)短缺。而年底不但沒(méi)有“扎緊”土地的口袋，反而又敞大了袋口多撥了一批住宅用地入市，則很大程度上是要兌現(xiàn)年底前供應(yīng)2萬(wàn)套自住型商品房的承諾。經(jīng)記者粗略核算：截至目前，已成交的4塊配建有自住型商品房的宅地上，未來(lái)可建成的自住型商品房面積已達(dá)到135.2萬(wàn)平方米。而土儲(chǔ)中心官網(wǎng)上掛出的6塊“正在交易的經(jīng)營(yíng)性用地”中，還有1宗集中建設(shè)自住型商品住房的用地正在交易，規(guī)劃建筑面積約34.7萬(wàn)平方米，即將在本月出讓。按此計(jì)算，今年結(jié)束前，自住型商品房累計(jì)供應(yīng)面積有望突破200萬(wàn)平方米，基本能夠完成計(jì)劃。

    “國(guó)土局搭臺(tái)，開(kāi)發(fā)商唱戲”——土地的批量供應(yīng)也獲得了房企的積極“捧場(chǎng)”—— 回顧前11個(gè)月每塊土地——特別是宅地的交易過(guò)程，幾乎每宗都有數(shù)家“參競(jìng)”，幾塊地理位置較為靠近市區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊甚至出現(xiàn)“白熱化”、“戲劇化”的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)程。任啟鑫分析：北京土地市場(chǎng)中出現(xiàn)這樣的情況屬正常，且之后這種情形或會(huì)愈演愈烈。主要是由于北京特殊化的城市地位，使其在各大房企的全國(guó)布局版圖上都會(huì)是“紅圈里的星”。但由于土地的不可再生性，和多年來(lái)隨著發(fā)展不斷外擴(kuò)的“郊區(qū)化”供應(yīng)特性，北京的宅地格外稀缺。因此一旦有北京的居住用地出讓，再遇上位置相對(duì)近核心區(qū)的，眾房企必然聞風(fēng)而上。另外，去年下半年以來(lái)市場(chǎng)的向好，房?jī)r(jià)的穩(wěn)升，也讓很多開(kāi)發(fā)商“攢足”了拿地的錢，這也是保持今年土地市場(chǎng)始終火熱的根本，和助推數(shù)塊高價(jià)地成交的燃料。

    同時(shí)，自住型商品房的出世雖能惠及于民，但從另一方面也會(huì)壘高普通商品房的樓面價(jià)。以華遠(yuǎn)取得的大興孫村地塊為例：刨除保障房后，樓面價(jià)達(dá)1.7萬(wàn)元/平方米，已逼近區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售價(jià)；而兩宗朝陽(yáng)東壩地塊樓面價(jià)則高達(dá)5萬(wàn)元/平方米左右，甚至超過(guò)目前區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格。日后，商品住宅市場(chǎng)分化趨勢(shì)將更為明顯。

    “新京七條”推滑成交，中低端項(xiàng)目扛大旗

    11月，北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交7370套，面積78.58萬(wàn)平方米，環(huán)比分別出現(xiàn)21.3%和15.8%的降幅。

    對(duì)此，任啟鑫認(rèn)為主要是受10月底頒布的“新京七條”影響。雖然新規(guī)內(nèi)容上主要是對(duì)以往政策的強(qiáng)調(diào)與完善，但透露出了政府堅(jiān)定調(diào)控不動(dòng)搖的決心，其改變房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的市場(chǎng)預(yù)期導(dǎo)向意圖也很明顯。這直接降低了直到目前的市場(chǎng)活躍度。

    除此之外，自住型商品房的切實(shí)推進(jìn)和即將上市，也轉(zhuǎn)移了部分客群的關(guān)注。首個(gè)搖號(hào)的恒大豆各莊自住型商品房項(xiàng)目御景灣，11月30日上午10：00整開(kāi)放申請(qǐng)。短短數(shù)小時(shí)內(nèi)，能應(yīng)對(duì)10萬(wàn)人登陸的報(bào)名網(wǎng)站就一度癱瘓?？梢?jiàn)“7折房”的魅力之大。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志早就預(yù)計(jì)到：“比周邊項(xiàng)目單價(jià)便宜1萬(wàn)多元的價(jià)格太具有誘惑力了，自住型商品房將會(huì)起到明顯的平抑房?jī)r(jià)作用。”

    從11月的成交特征來(lái)看，中低端項(xiàng)目仍穩(wěn)扛主力大旗。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：11月成交房源中，單價(jià)1萬(wàn)元—2萬(wàn)元/平方米的產(chǎn)品占近半數(shù)，而如果將單價(jià)放寬至3萬(wàn)元/平方米，在這個(gè)范圍內(nèi)的產(chǎn)品成交占比則高達(dá)78%。成交排行也能佐證：11月單月成交排行前十名的項(xiàng)目中，單價(jià)不超過(guò)2.5萬(wàn)元/平方米的占據(jù)了八席。

    任啟鑫告訴記者：“4萬(wàn)元預(yù)售禁令”讓目前市場(chǎng)中的高端盤幾乎絕跡，這是中低端產(chǎn)品“無(wú)敵手”的最直接原因。而一旦明年這一禁令中止，成交特征會(huì)出現(xiàn)新變化。

    避未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)繼續(xù)推盤 12月成交或再“翹尾”

    與往年一過(guò)10月，項(xiàng)目就紛紛“平淡拖過(guò)年”不同，今年盡管很多房企已提前完成全年業(yè)績(jī)，卻仍沒(méi)放緩?fù)票P節(jié)奏的原因，經(jīng)任啟鑫分析是：為避免與今年出讓的自住型商品房用地項(xiàng)目在明年“迎頭相碰”，因此他們才“錯(cuò)峰”，在今年就不遺余力地積極面市。另外值得一提的是，11月的新開(kāi)盤中，商住項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼——共6個(gè)。且單次推盤量不少，總計(jì)3151套房源，占總供應(yīng)量的四成還多。

    從上月開(kāi)盤項(xiàng)目報(bào)價(jià)情況看，11月，價(jià)格快速上漲的勢(shì)頭已不再?gòu)?qiáng)勁，多數(shù)都以平價(jià)或微漲入市：如位于通州的潤(rùn)楓領(lǐng)尚，此次為第三期產(chǎn)品，報(bào)價(jià)為2.6萬(wàn)元/平方米，相比9月開(kāi)的第二期只漲了4%；同樣到地處通州的華遠(yuǎn)銘悅世家，報(bào)價(jià)2.2—2.3萬(wàn)元/平方米，基本與上期持平；大興區(qū)的純新盤眾美城則以1.65萬(wàn)元/平方米搜首亮相，在同區(qū)域內(nèi)幾乎是“墊底價(jià)”。

    任啟鑫表示：年底北京住宅市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始不再“攀險(xiǎn)”而“走穩(wěn)”，一方面是由于住建委“年底前漲價(jià)項(xiàng)目一律不批；不允許捆綁精裝，取什么證賣什么房”的閉門會(huì)議精神。這會(huì)迫使部分計(jì)劃在今年上市的項(xiàng)目延期開(kāi)盤，而若按原計(jì)劃，就只能降低定價(jià)；另外，從開(kāi)發(fā)商主觀方面說(shuō)，選擇在年底入市的項(xiàng)目，多以高周轉(zhuǎn)、多走量為目標(biāo)，平價(jià)入市主動(dòng)性較高。而不“浮夸”的價(jià)格，也直接導(dǎo)致部分項(xiàng)目被擁?yè)?。?1月27日開(kāi)盤第二期的葛洲壩·紫郡府，推出433套房。參與搖號(hào)的人數(shù)卻有2100余人，房源與蓄客比高達(dá)1:5 ；京投萬(wàn)科·西華府的540套房源，則更驚人地引來(lái)了3861個(gè)客戶。任啟鑫預(yù)計(jì)：如開(kāi)發(fā)商的平和心態(tài)無(wú)變化，繼續(xù)保持平價(jià)， 12月份的成交也會(huì)“淡季不淡”，甚至或?qū)⒃賱?chuàng)一個(gè)小高峰。