濟(jì)南目前實行的二手房交易個稅和營業(yè)稅“二選一”的繳納政策，在避稅利益的驅(qū)使下，面臨全額繳稅受捧，差額繳稅執(zhí)行難的現(xiàn)狀。隨著全國住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度加快推進(jìn)，過去自由的“二選一”政策將面臨收緊趨勢。
差額納稅：省了小錢不省大錢
市民王女士今年看中了一套位于市中區(qū)的二手房，房屋建筑面積為150.21平方米，成交價格為130萬。近日，在辦理過戶手續(xù)的過程中，王女士面對繳稅問題犯了愁。
按規(guī)定，普通住宅指的是凡同時符合單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上(含1.0)實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下的住房。不符合上述條件其中之一的住房，則為非普通住房。很明顯，王女士準(zhǔn)備成交的這套房產(chǎn)性質(zhì)上并不屬于普通住宅。
而按照相關(guān)規(guī)定，自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的普通住宅對外銷售的，全額繳納營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅及附加。
因此，王女士準(zhǔn)備交易的這套房產(chǎn)作為非普通住宅需要繳納營業(yè)稅。而目前現(xiàn)實中一項不成文的規(guī)定，二手房交易過程中產(chǎn)生的所有稅費都由買房承擔(dān)。因此，要購買這套房產(chǎn)，產(chǎn)生的各種稅費自己不得不去承擔(dān)。
營業(yè)稅的繳納，分全額繳納和差額繳納兩種方式。差額繳稅按出售價與房屋原值的差額的20%繳納。全額繳納則是按照房屋交易額的1%進(jìn)行繳納。同時，營業(yè)稅與個稅還有捆綁。營業(yè)稅按照差額繳納的情況下，按《個人所得稅法》規(guī)定，出售自有住房取得的所得，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20%。
一開始，王女士選擇差額繳稅。照她的計算，如按差額繳納營業(yè)稅需要4.2萬元，而按照全額繳納營業(yè)稅需要7.2萬元。差額繳稅必不可少的賣主方原始購房發(fā)票找不到，僅有一張房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。于是，王女士為賣家的原始購房發(fā)票犯愁。
但是，沒過幾天，將大賬算明白后的王女士改變了主意，決定還是按全額繳稅方式來。因為，加上承擔(dān)的契稅、營業(yè)稅對方的個人所得稅，按差額繳稅需23萬多，而按照全額繳稅需12萬多。
全額納稅：現(xiàn)實交易備受青睞
按相關(guān)規(guī)定，自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的普通住宅對外銷售的，全額繳納營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅及附加。個人將購買不足5年的非普通住宅對外銷售的，全額繳納營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額繳納營業(yè)稅。
盡管有相關(guān)規(guī)定，但像王女士這樣，購買非普通住宅按照全額繳稅的，已成為當(dāng)前二手房買賣的常規(guī)做法。這是因為，在實際交易中，大部分房屋無法核實原來價值，尤其是非普通住宅。這是因為，很多此類住宅的得到方式并非購買商品房所得，而是福利分房。對待無法準(zhǔn)確計算出差額的房屋，國家政策為統(tǒng)一按照出售總價的1%征收。
而選擇全額繳稅的做法更多是利益的驅(qū)使。目前，市場上慣用的手法是用“陰陽合同”，在允許的范圍內(nèi)壓低真實價格進(jìn)行網(wǎng)簽。按照1%的總價征收的稅額，往往遠(yuǎn)低于按照差額的20%征收。這樣一來，很多能核實原值的房屋，也被當(dāng)成不能核實的房屋，從而按照低于真實交易價格的總價的1%征收，以此達(dá)到避稅的目的。
房屋原值和現(xiàn)值的差別越大，稅費成本增加越明顯。以濟(jì)南一套80平方米左右的兩居室為例，今年成交房屋總價約為90萬元，按照房價的漲幅計算，5年前該房屋的房價大約是70萬。按照差額征收，買方共需承擔(dān)4.9萬，按照全額繳納稅費，買方共需承擔(dān)1.9萬。
山東財經(jīng)大學(xué)財稅專家潘明星表示，轉(zhuǎn)讓二手房繳納20%的個稅，這項規(guī)定國家早已有之。房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)不夠健全，因此稅務(wù)部門無法確認(rèn)房屋原價。在此背景下，各地自行出臺了相關(guān)規(guī)定，按照總房價的1%或者2%征收個稅，濟(jì)南也不例外。
建設(shè)路上一家房產(chǎn)中介工作人員坦言，“從未做過按差價20%征稅的業(yè)務(wù)，都是按照總價的1%繳稅。”當(dāng)前在現(xiàn)實交易中，不管是普通住宅還是非普通住宅，兩種繳稅方式任選其一，在利益的驅(qū)使下，當(dāng)然選擇全額繳納的方式。
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