主流房企向管理要利潤(rùn)，通過高周轉(zhuǎn)和創(chuàng)造產(chǎn)品溢價(jià)獲取盈利能力；主流房企轉(zhuǎn)型三種路徑：規(guī)?；辉龀稚虡I(yè)地產(chǎn)；跨界；主流房企城市選擇出現(xiàn)分化：回歸一、二線城市成為多數(shù)企業(yè)選擇；主流房企投資、銷售出現(xiàn)新高，毛利率下降，杠桿率適度提升；擅長(zhǎng)跑者勝。

 

下半年可能之變局：地價(jià)看漲，導(dǎo)致促銷力度不大；部分房企積極調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)，加大剛需產(chǎn)品占比，迎合市場(chǎng)需求；政府調(diào)控路徑：控高端、放低端；最大的風(fēng)險(xiǎn)：銀行房貸結(jié)構(gòu)性收縮；開發(fā)商最大的制度紅利：土地改革。

 

孫子云：兵無常勢(shì)，水無常形，能因敵變化而取勝者，謂之神。房地產(chǎn)就像游樂園的“叮當(dāng)錘”一樣，基本面一好轉(zhuǎn)，必被加碼打壓，政策天花板現(xiàn)象突出。但是，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過十多年的宏觀調(diào)控，對(duì)時(shí)間窗口的把握，已經(jīng)非常得心應(yīng)手。有人辭官歸故里，有人星夜趕科場(chǎng)。上半年房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)舉措各有不同。那么，上半年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)哪些新化，哪些因素直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整？房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該如何具體面對(duì)？通過A 股上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(按申萬房地產(chǎn)分類)樣本分析，本文試圖回答上述問題。

 

2013 年上半年，房地場(chǎng)市場(chǎng)最大的紅利是政策平穩(wěn)，中央政府沒有出臺(tái)更多的打壓樓市政策。因此，需求端集中釋放，有可售資源的房企抓住機(jī)會(huì)，銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅猛。此外，2013 年上半年房?jī)r(jià)高位維持，開發(fā)商加快現(xiàn)房庫存去化進(jìn)度，現(xiàn)房庫存帶來當(dāng)期結(jié)算收入增加。開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)高位運(yùn)行和政策預(yù)期普遍樂觀，合約銷售結(jié)轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入意愿增加。

 

今年上半年，結(jié)算收入占預(yù)收賬款的40.2%，高于2012 年同期的36.6%，開發(fā)商結(jié)算意愿增強(qiáng)。2013 年上半年，上市房地產(chǎn)公司收入和利潤(rùn)增幅分別為42.8% 和31.3%，全部上市房地產(chǎn)公司歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)增速分別為31.3% 和31.6%。

 

但是，開發(fā)商的結(jié)算利潤(rùn)率仍在下降。2013 年上半年，全部上市房地產(chǎn)公司的結(jié)算毛利率為36.2%，較2012 年下降了0.7 個(gè)百分點(diǎn)，全部上市房地產(chǎn)公司為36.2%，較2012 年下降了0.6 個(gè)百分點(diǎn)。本刊認(rèn)為，利潤(rùn)率下降過程尚未結(jié)束，或?qū)⒊掷m(xù)到今年年底，預(yù)計(jì)全年毛利率將降至36% 左右。綜合分析，由于2012 年下半年以來房?jī)r(jià)上漲較明顯，而今年地價(jià)也明顯回升，整體來看，預(yù)計(jì)未來行業(yè)毛利率將變化不大，基本維持在35% 左右。

 

上半年，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)大者恒大的趨勢(shì)，上市房企的銷售額占比進(jìn)一步提升。2013 年上半年，全國商品房銷售額增速為43.2%，與上市公司銷售回款增速基本相當(dāng)。但上市公司銷售額占比從2012 年的10.5% 提升至11.4%，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流迅速提升的同時(shí)，亦加大投資。2013 年上半年，全部行業(yè)上市公司(經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出)增速為60.2%，較2012 年的5.4% 大幅回升，也高于銷售回款40.1% 的增速。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流自2011 年12 月以來重新出現(xiàn)了凈流出。

 

究其原因，開發(fā)商加大投資力度的原因主要是：2012 年以來，銷售持續(xù)改善并在高位穩(wěn)定；政策環(huán)境逐漸趨于友好，使企業(yè)的投資意愿逐漸得到恢復(fù)；經(jīng)歷了2011 年12 月以來一年多的收縮，行業(yè)的資金狀況普遍好轉(zhuǎn)，過剩的企業(yè)庫存和土地儲(chǔ)備也得以消化，企業(yè)客觀上也存在加大拿地和開工力度，維持后續(xù)發(fā)展的需要。本刊認(rèn)為，下半年，房企的投資意愿仍將積極，2014 年將趨于平穩(wěn)。決定開發(fā)商投資意愿的財(cái)務(wù)指標(biāo)是，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出的增速與銷售回款增速匹配的水平。經(jīng)過今年上半年的積極投資，房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備和潛在庫存得以補(bǔ)充，在銷售和政策預(yù)期相對(duì)平穩(wěn)的情況下，企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)投資的意愿較弱。

 

2012年以來，由于銷售回暖，開發(fā)商的資金狀況明顯好轉(zhuǎn)，上市公司的償債能力改善，凈負(fù)債水平也逐漸下降。但是，開發(fā)商加大投資又導(dǎo)致貨幣資金增速和短期借款的現(xiàn)金覆蓋比例下降。2013 年上半年，上市公司貨幣資金增速為39.4%，貨幣資金覆蓋短期借款及一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債的比例為106.2%。房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率在經(jīng)歷了2012 年持續(xù)一年的下降后，2013 年開始適當(dāng)反彈。2013 年上半年，上市公司凈負(fù)債率為72.5%。