假如選一個(gè)成語(yǔ)形容2013年至今的北京土地市場(chǎng)，可以用“高歌猛進(jìn)”：1月就開(kāi)門(mén)紅，單月土地交易額超過(guò)200萬(wàn)元，創(chuàng)下11年來(lái)最好開(kāi)局；2月28日，13宗土地齊拍賣(mài)，讓前兩個(gè)月的土地出讓金累計(jì)達(dá)368.8億元，比2012年全年的土地出讓金647.9億元的一半還多；5月，重量級(jí)地塊頻出——世紀(jì)鴻和泰禾分別拿下的臺(tái)湖地塊，樓面單價(jià)都過(guò)萬(wàn)；保利首開(kāi)聯(lián)合體力排眾敵奪得的舊宮地塊，刨除公租房面積，樓面價(jià)高達(dá)2.2萬(wàn)元/平方米；7月，土地市場(chǎng)的熱火程度與天氣成正比——夏家胡同地王塵埃落定，恒大首次進(jìn)京；8月，融創(chuàng)葛洲壩“連斬”的兩塊亦莊新城地塊是熱點(diǎn)；9月伊始，農(nóng)展館地塊刷新單價(jià)紀(jì)錄，當(dāng)月末，首塊自住型商品房用地出爐；11月4日，8宗土地又一波涌來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)激烈到拿地企業(yè)甚至不惜將所有面積用作自住型商品房建設(shè)，為勝出不留余地……

    11月21日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)、研究員牛鳳瑞、亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅、中亞電視臺(tái)《城建與樓市》節(jié)目首席地產(chǎn)顧問(wèn)、全國(guó)首位置業(yè)購(gòu)房導(dǎo)師馮國(guó)亮，共同做客《新華有約》王牌欄目——“新華論道”，一起回顧了今年以來(lái)北京土地市場(chǎng)前所未有的熱火和超乎想象的瘋狂；同時(shí)探析了自住型商品房給土地市場(chǎng)帶去的影響，以及預(yù)測(cè)了年內(nèi)土地市場(chǎng)的動(dòng)向；最后展望了明年北京土地市場(chǎng)的模樣。

    土地反映樓市興衰

    任何事物的形成與發(fā)展都不是由單一因素引起的，北京土地市場(chǎng)也是。今年其異常熱火的局面，從供應(yīng)端說(shuō)，是被經(jīng)濟(jì)下行和地方債務(wù)的雙重壓力所迫；從需求端講，是各房企在京儲(chǔ)備不約而同的整體“告荒”和對(duì)后市所見(jiàn)略同的預(yù)期樂(lè)觀。由此，雙方“一拍即合”，共同上演了“周瑜打黃蓋”的戲碼。

    而再具體分析房企一方的現(xiàn)狀——去年整體市場(chǎng)非常之好，加上思路活泛、融資渠道拓寬，很多房企口袋見(jiàn)鼓、底氣漸足。有了錢(qián)，當(dāng)然是拿地蓋房再賺錢(qián)。同樣情況相同想法的房企不在少數(shù)，因此出現(xiàn)了今年“僧多粥少”，好地塊往往“引無(wú)數(shù)房企競(jìng)折腰”的激烈局面。

    宏觀到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的層面，今年的土地情況符合市場(chǎng)周期變化規(guī)律。尤其是北京這樣身份特殊的“重市”，可開(kāi)發(fā)土地資源日益稀少、存量房源屢創(chuàng)新低，但需求人群卻仍前仆后繼地涌入市場(chǎng)。因此去年的北京樓市強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，今年已經(jīng)進(jìn)入到全面繁榮的階段。在各種因素齊作用下，土地市場(chǎng)的熱火是意料之中，是如實(shí)反映樓市興衰的鏡子。

    土地功能應(yīng)有延伸 房企出招化解成本壓力

    北京土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀是城區(qū)范圍內(nèi)可開(kāi)發(fā)的土地愈發(fā)稀缺，舊城改造所涉及的巨額拆遷成本又是綁定在土地上的炸彈，環(huán)線的開(kāi)發(fā)格局以及幾大熱點(diǎn)地區(qū)的規(guī)劃限制使得級(jí)差地價(jià)必然存在，新的土地出讓機(jī)制下進(jìn)行的土地儲(chǔ)備必然需要巨額的資金投入。

    此種背景下，牛鳳瑞認(rèn)為：分析房地產(chǎn)用地問(wèn)題，首先要從土地本身的功能和特征出發(fā)——特征是：空間不可移動(dòng)、資源不可再生。土地除了是生產(chǎn)力要素外，還有四種功能的延伸：第一，是生產(chǎn)生活須臾不可離的一個(gè)基礎(chǔ)；第二，是社會(huì)再分配的一個(gè)工具；第三，是宏觀調(diào)控的一個(gè)杠桿；最后，就是生態(tài)功能。地價(jià)問(wèn)題由多方面因素決定，因而不能籠統(tǒng)地一概而論。

    馮國(guó)亮則回憶，10年前，北京土地市場(chǎng)“空手套白狼”還能玩得轉(zhuǎn)。但現(xiàn)在已經(jīng)行不通了——要想在北京市場(chǎng)拿到一塊地，要幾個(gè)億到幾十個(gè)億不等。這說(shuō)明房地產(chǎn)已轉(zhuǎn)化成為資金密集型行業(yè)，通俗點(diǎn)說(shuō)，就是市場(chǎng)只帶“玩得起”的房企玩。因此，資本運(yùn)作能力是未來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)的最核心焦點(diǎn)。

    另外值得注意的是，近兩年來(lái)，土地競(jìng)買(mǎi)市場(chǎng)上出現(xiàn)了越來(lái)越多的“聯(lián)合體”——而且多是品牌企業(yè)和有國(guó)資背景的央企、國(guó)企互相捆綁。此舉用意不難分析：資金層面上，國(guó)企融資成本更低、兩下分?jǐn)偅瑝毫σ搀E減；另外還有一些政府關(guān)系、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面，也能各取所長(zhǎng)、相輔相成。

    拿地先見(jiàn)靠”聽(tīng)”和“看”

    軌道交通的日益擴(kuò)展，加上擠出效應(yīng)帶來(lái)的郊區(qū)化趨勢(shì)，往往會(huì)使得今天不起眼的地方明天就很可能成為熱點(diǎn)區(qū)域。天宮院、臺(tái)湖等都是活生生的例子。眼光獨(dú)到長(zhǎng)遠(yuǎn)者方能占得先機(jī)。對(duì)于如何才能準(zhǔn)確把握土地的價(jià)值和未來(lái)。做建筑規(guī)劃出身的馮國(guó)亮一語(yǔ)中的：“城市規(guī)劃決定著城市財(cái)富的走向。”具體說(shuō)就是，無(wú)論對(duì)于房企拿地還是個(gè)人置業(yè)，跟著城市規(guī)劃走肯定沒(méi)錯(cuò)。比如如果提前獲知新城規(guī)劃，先人一步布局，等區(qū)域漸入佳境，就可坐收獲利。以上是通過(guò)政策規(guī)劃遠(yuǎn)見(jiàn)。還有的區(qū)域因?yàn)樽匀画h(huán)境的得天獨(dú)厚，也蘊(yùn)含著很多商機(jī)。比如說(shuō)門(mén)頭溝近年所出地塊多是做了養(yǎng)生養(yǎng)老功能的宜居產(chǎn)品。甚至有些時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)人和區(qū)域發(fā)展也有關(guān)系：比如可能前任領(lǐng)導(dǎo)要重點(diǎn)發(fā)展南城、下一屆班子就大力投入西邊。綜合來(lái)說(shuō)：要消息廣泛靈通，信息是第一生產(chǎn)力。

    房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人人知道，區(qū)位決定地價(jià)。但什么決定區(qū)位呢？是大量的社會(huì)資產(chǎn)投資，是政府規(guī)劃。規(guī)劃落地、建設(shè)開(kāi)工、配套跟進(jìn)，地價(jià)馬上升值了。這實(shí)際上反映了社會(huì)價(jià)值的一個(gè)轉(zhuǎn)換。在這個(gè)過(guò)程中，牛鳳瑞認(rèn)為應(yīng)該樹(shù)立一種思想——即因大量社會(huì)固定資產(chǎn)投資的沉淀而凝聚在地價(jià)和房?jī)r(jià)里的升值收益應(yīng)該歸屬于政府和社會(huì)。因?yàn)檎堑胤酵恋刎?cái)政所代表的那個(gè)所謂“公共利益”，這樣才有各個(gè)利益階層相互關(guān)系的協(xié)調(diào)。

    郭毅則認(rèn)為，押注一個(gè)尚在萌芽期的新區(qū)域需要冒相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。既然是“賭”，就有輸有贏。贏了自不必說(shuō)，輸了可能地塊就會(huì)砸在手里，或項(xiàng)目數(shù)年消化不盡。因此她建議，最好在看到某區(qū)域規(guī)劃已確鑿、初具雛形時(shí)拿地，地價(jià)較為合理，利潤(rùn)也有保障。

    明年土地市場(chǎng)降溫沒(méi)戲 趨穩(wěn)有望

    對(duì)于明年的北京土地市場(chǎng)，所有人都清楚，降溫基本無(wú)望，只能希望不要過(guò)熱，在能夠忍受的范圍之內(nèi)。牛鳳瑞依據(jù)經(jīng)驗(yàn)提示，要使土地市場(chǎng)趨穩(wěn)，需要政府在政策方面有一個(gè)科學(xué)的、系統(tǒng)的、精細(xì)化的考量。如果強(qiáng)壓，反彈的力量更大。該釋放的時(shí)候釋放，注意勻速平穩(wěn)就好。

    郭毅和馮國(guó)亮則都認(rèn)為，明年的土地市場(chǎng)最主要取決于政策，例如放松購(gòu)買(mǎi)限制和農(nóng)村土地入市，都會(huì)在不同程度上作用于土地。今年北京土地市場(chǎng)的“高燒”，是樓市沉疴的釋放。燒到極限，自身就會(huì)自動(dòng)調(diào)節(jié)，也就會(huì)逐漸趨穩(wěn)。當(dāng)然，明年在不同區(qū)域肯定還會(huì)爆出熱點(diǎn)地塊。包括農(nóng)村土地入市雖然不是即刻生效，但明年開(kāi)始，很多房企就會(huì)提前布局、卡位搶占了。屆時(shí)可能會(huì)掀起新一輪熱點(diǎn)。