溫州正迎來城市綜合體的建設(shè)高潮。
10月末，新湖中寶以16.62億元競拍獲得溫州瑞安萬松商業(yè)綜合體項目，而這只是溫州大力推進(jìn)城市綜合體建設(shè)運動的一角。
此前，已有萬達(dá)、華潤、泰國正大等地產(chǎn)大鱷先后進(jìn)入溫州，大手筆投建城市綜合體項目。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前溫州已獲批在建、可建的城市綜合體項目超過20個，投資達(dá)數(shù)百億。
在住宅地產(chǎn)連跌2年、價格腰斬之后，溫州正期望借助城市綜合體實現(xiàn)“大都市崛起”。但頗為尷尬的是，此前溫州三個標(biāo)桿性的商業(yè)地產(chǎn)項目都難言成功，甚至以失敗而告終。
在溫州當(dāng)?shù)卣{(diào)查獲悉，溫州市的第一個城市綜合體項目，曾經(jīng)的浙江第一高樓——世貿(mào)大廈，已建成5年但卻遲遲通不過驗收而且訴訟纏身幾近爛尾；溫州五家企業(yè)聯(lián)手投資近20億的歐洲城慘淡經(jīng)營多年后，已經(jīng)改換門庭；在建的浙江第一高樓——綠城 鹿城廣場，開建6年仍未完工。
在住宅地產(chǎn)泡沫破裂之后，幾年之后，溫州樓市或?qū)⒂瓉砩虡I(yè)地產(chǎn)的泡沫。
城市綜合體井噴 可建在建項目超20個
10月28日，新湖中寶發(fā)布公告表示，其控股子公司上海融喆投資發(fā)展有限公司以總價16.62億元競拍獲得溫州瑞安三塊地塊。
據(jù)了解，新湖中寶此次競拍地塊屬于溫州瑞安的一個城市綜合體項目，面積近16萬方，而這只是溫州大力推進(jìn)城市綜合體建設(shè)運動的一角。
在新湖中寶之前，已有萬達(dá)、華潤、泰國正大等地產(chǎn)大鱷先后進(jìn)入溫州，大手筆投建城市綜合體項目。
4月25日，萬達(dá)集團(tuán)在溫州的第二座萬達(dá)廣場正式動工興建，根據(jù)規(guī)劃，平陽萬達(dá)廣場位于鰲江鎮(zhèn)江濱中央商務(wù)區(qū)疏港大道，項目總體量為55萬平方米，將在20個月內(nèi)建成。
這是萬達(dá)第二個在城鎮(zhèn)上的城市綜合體項目，但在當(dāng)?shù)匾延衅髽I(yè)搶先于萬達(dá)布局。
2012年7月19日，香港上市的地產(chǎn)公司明發(fā)集團(tuán)宣布在鰲江投資16億元建設(shè)明發(fā)城市綜合體項目，項目地塊位于鰲江火車站站前小區(qū)，總用地面積約98畝，總建筑面積約18萬平方米。
此外，在明發(fā)綜合體附近，鰲江鎮(zhèn)還規(guī)劃了紅星美凱龍綜合體，總用地面積約為268畝，總建筑面積約為50萬平方米。
一個小鎮(zhèn)3個城市綜合體項目，這正是溫州大力推進(jìn)城市綜合體建設(shè)運動的一個注腳。
當(dāng)?shù)厝耸繉Ρ硎?，溫州的這股城市綜合體建設(shè)熱潮始于2011年，當(dāng)年1月萬達(dá)入駐溫州，從開工到開業(yè)只用了20個月。
據(jù)悉，溫州龍灣萬達(dá)廣場總建筑面積為38萬平方米，總投資額為38億元。在其開業(yè)之前，溫州市區(qū)所有百貨商場的面積總量不到10萬平方米，而萬達(dá)僅商業(yè)方面就超過20萬平方米。
在項目開盤時，場面異常火爆，現(xiàn)場超過2000名客戶認(rèn)購，是溫州商業(yè)地產(chǎn)開盤當(dāng)日銷售最火爆一次。
“開盤后最先搖號的2批客戶，銷售超過200套，大部分客戶都是購買2套及以上，其中部分客戶直接購買整層。”當(dāng)?shù)孛襟w曾這樣報道萬達(dá)當(dāng)日的銷售情況。
在萬達(dá)之后，更多的地產(chǎn)大鱷開始進(jìn)駐溫州。
2012年9月，華潤集團(tuán)旗下的華潤置地(上海)有限公司聯(lián)合溫州當(dāng)?shù)仄髽I(yè)森馬集團(tuán)投資50億元，在溫州打造一個面積為45萬平方米的城市綜合體項目——華潤萬象城。
2013年8月，泰國正大集團(tuán)宣布在樂清投資70億元，建設(shè)一個85萬方的城市綜合體項目。
而這只是溫州大力推進(jìn)城市綜合體建設(shè)運動的一角，溫州市區(qū)以及各縣市的城市綜合體項目可謂遍地開花。
溫州一個正在建設(shè)中的城市綜合體項目
在平陽，除了鰲江鎮(zhèn)的3個城市綜合體項目，昆陽鎮(zhèn)已規(guī)劃有昆陽城東綜合體項目；在瑞安，則有剛剛拍出土地的新湖中寶萬松城市綜合體、在建的新玉海國際街區(qū)、塘下城市綜合體；在永嘉，已有在建的甌北商務(wù)中心；在樂清則有南虹廣場、樂清濱海新區(qū)城市綜合體、樂清正大廣場城市綜合體等多個項目。
而溫州市區(qū)的城市綜合體項目更為密集，東西走向的甌海大道上，從東到西目前已有已開業(yè)的龍灣萬達(dá)廣場、在建的大西洋購物中心、華潤萬象城；同樣是東西走向的錦繡路上，則將有置信廣場、橫瀆河西城市綜合體先后亮相；此外，市區(qū)還有牛山城市綜合體、濱江廣場、空港國際購物中心、景山城市綜合體、六虹橋城市綜合體等多個項目在建或?qū)印?/div>
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前整個溫州已獲批在建、可建的城市綜合體項目超過20個，投資達(dá)數(shù)百億，個別區(qū)域2公里之內(nèi)就有兩個城市綜合體。
溫州泰和房產(chǎn)營銷專業(yè)機(jī)構(gòu)總裁林育對表示：“據(jù)我們統(tǒng)計，2012年之前溫州的城市綜合體總共有150萬方，2013年一年就有350萬方，2014年之后估計還會有更多。”
瘋狂上馬背后 “政府意志”導(dǎo)航
那么，緣何溫州的城市綜合體會突然崛起？
有當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)人士告訴，除了住宅市場受到政策打壓，資本正快速從住宅流向商業(yè)地產(chǎn)這一因素外，“政府意志”也扮演了重要角色。
長久以來，雖然溫州經(jīng)濟(jì)、溫州模式在國內(nèi)享譽(yù)盛名，但溫州的城市建設(shè)卻一直受人詬病。
由于受山地地形所限，之前溫州城市規(guī)模呈狹長型，框架并沒拉開，主城區(qū)面積還不到300平方公里。城市建設(shè)也比杭州、寧波甚至紹興這些省內(nèi)城市落后。
2011年溫州市委市政府劃定了一個“溫州大都市的宏偉藍(lán)圖”，制定了生態(tài)型國際性現(xiàn)代化大都市的目標(biāo)定位：形成1個主中心、6個副中心、50個左右區(qū)域性中心鎮(zhèn)的“1650”網(wǎng)絡(luò)型組團(tuán)式大都市發(fā)展新格局。
城市綜合體因其特殊性，則被視為溫州大都市崛起的重要支撐。根據(jù)溫州市2011年出臺的《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃(2010-2020)》，溫州規(guī)劃了 5個城市級商業(yè)中心、10條特色商業(yè)街、20個城市綜合體。
“一個城市的發(fā)展，商業(yè)和公園至關(guān)重要，從政府的角度來看，一個城市綜合體項目將帶動周邊地價的提升；而從開發(fā)商角度來講，便宜的低價則具有很大吸引力。”林育對表示。
據(jù)悉，根據(jù)《溫州國家森林城市建設(shè)總體規(guī)劃》，到2020年，溫州市規(guī)劃建設(shè)的主要城市公園將超過70個，規(guī)劃建設(shè)面積超過3000萬平方米。
之前溫州市政府出讓溫州第一高樓——世貿(mào)大廈的土地時，曾要求開發(fā)商打包建設(shè)一個主題公園。
在與政府的合作中，開發(fā)商獲得土地的價格也低了不少。據(jù)林育介紹，平陽萬達(dá)廣場的樓面價僅為1900元/平方米，華潤萬象城的樓面價則為2800元/平方米多（財苑）點。
為了給這些項目提供足夠的土地，溫州市政府目前正在開展一場規(guī)模宏大的“土地運動”。
2012年鹿城區(qū)啟動了28個“城中村”改造項目，平陽西灣則通過圍墾工程，開發(fā)出5400畝用于城市綜合體項目。
尷尬的現(xiàn)實 浙江第一高樓爛尾5年
不過，雖然現(xiàn)今溫州的城市綜合體建設(shè)正如火如荼，但頗為尷尬的是，此前溫州三個標(biāo)桿性的商業(yè)地產(chǎn)項目都難言成功，甚至以失敗而告終。
在溫州當(dāng)?shù)卣{(diào)查獲悉，溫州市的第一個城市綜合體項目，是曾經(jīng)號稱浙江第一高樓的世貿(mào)大廈，雖然已建成5年但卻遲遲通不過驗收而且訴訟纏身幾近爛尾。
在繁華的溫州大南商圈，一座300多米的摩天大廈十分顯眼，裙樓部分已有銀泰、蘇寧、國美等眾多商家入駐，但塔樓部分卻一片蕭瑟。
雖然已完工5年，并被視為溫州的城市地標(biāo)，但由于“擅自變更規(guī)劃”這座大樓卻還沒有通過驗收。
由于房子遲遲不能交付，開發(fā)商與購房者在合同上產(chǎn)生糾紛，進(jìn)而引發(fā)了一起天價訴訟案——訴訟標(biāo)的額達(dá)2億多元。
時至今日，雙方仍未達(dá)成一致。
2003年，中國德力西集團(tuán)、神力集團(tuán)、僑房開發(fā)總公司、信達(dá)房地產(chǎn)、永廈房地產(chǎn)公司五家企業(yè)聯(lián)手投資近20億，打造了溫州當(dāng)時最大的商業(yè)地產(chǎn)項目——歐洲城，并引入香港丹璐集團(tuán)，但由于選址不佳、規(guī)劃不足，開業(yè)幾年來一直人氣不足，最終易主。
2010年9月，在虧損2億多元后，溫州丹璐百貨無奈破產(chǎn)，一年之后，歐洲城的投資人決定退出，歐洲城的易主宣告這一項目失敗。
再看溫州另一標(biāo)桿建筑，取代世貿(mào)大廈成為新的浙江第一高樓的綠城·鹿城廣場，開建6年但仍未完工。
由于缺少配套的商業(yè)項目，這一溫州豪宅項目價格幾近腰斬，成了溫州房價大跌的代表。
“2011年二手房價格最高峰達(dá)8萬元/平方米，現(xiàn)在的價格已下跌至開盤時的4萬元/平方米左右。”平安易居房產(chǎn)中介公司的一位工作人員對表示。
據(jù)調(diào)查了解，溫州市區(qū)除了萬達(dá)廣場稍有人氣外，從立項到完工長達(dá)10年之久的大西洋購物中心，招商情況并不理想，因此遲遲不能開業(yè)。
“萬達(dá)廣場也會面臨著較長的養(yǎng)商期，其所在的位置龍灣區(qū)是有區(qū)無城，離主城區(qū)距離又太遠(yuǎn)，交通也不是很便利，只有晚上一段時間有點人氣。”溫州當(dāng)?shù)氐囊晃坏禺a(chǎn)人士對分析表示。
前往龍灣萬達(dá)廣場調(diào)查當(dāng)日，6點之前整個廣場人流十分稀少，招商進(jìn)來的商鋪由于面積都很大，顯得格外冷清，直到6點之后，才漸漸有一些人氣。
溫州城市綜合體的井噴現(xiàn)象，已經(jīng)引起了當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)和專家學(xué)者的注意。
2012年，溫州市委副書記、市長陳金彪在開展項目建設(shè)攻堅等專項督查現(xiàn)場會上就曾指出：“長期以來，溫州商業(yè)的發(fā)展，一直缺乏與之相匹配的城市綜合體；如今，卻是遍地開花。”
因此，他指出，在開發(fā)建設(shè)方面，要注意考慮個性差異，盡可能挖掘出符合本土消費理念的特色，走差異化發(fā)展之路，以免步入“千店一面”的同質(zhì)化怪圈。
在一次“溫州零售業(yè)發(fā)展高峰論壇”上，溫州零售發(fā)展促進(jìn)會會長戴忠武、溫大商學(xué)院副教授楊龍志等人以歐洲城為例，直言溫州城市綜合體建設(shè)過熱，不少城市綜合體可能成為空城。
林育則表示，相比于項目過剩，他更擔(dān)心由于缺少專業(yè)的運營人才，而導(dǎo)致更多的綜合體項目“爛尾”。
在住宅地產(chǎn)泡沫破裂之后，幾年之后，溫州樓市或?qū)⒂瓉砩虡I(yè)地產(chǎn)的泡沫。
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