在二手房交易過程中,買賣雙方往往愿意選擇尋求房地產(chǎn)中介幫忙提供居間服務(wù)以及辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù),但有些不良中介卻利用群眾的信任,采取發(fā)布虛假房源信息、侵占挪用房地產(chǎn)交易資金、泄露出售委托人的個(gè)人信息等手段,謀取不正當(dāng)利益,給買賣雙方當(dāng)事人帶來了精神上和經(jīng)濟(jì)上的損失。因此,選擇和鑒別合法的中介機(jī)構(gòu)顯得尤為重要。

 

房地產(chǎn)中介哪些行為是國(guó)家明確禁止的.

 

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為:

 

1、捏造散布漲價(jià)信息,或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位串通捂盤惜售、炒賣房號(hào),操縱市場(chǎng)價(jià)格。

 

2、對(duì)交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息,低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(租)出房屋賺取差價(jià)。

 

3、以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù),誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易。

 

4、泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密,謀取不正當(dāng)利益。

 

5、為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的,就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利。

 

6、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租。

 

7、侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金。

 

8、承購(gòu)、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋。

 

9、為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。

 

10、法律、法規(guī)禁止的其他行為。

 

房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)10種違法違規(guī)行為將受到嚴(yán)查

 

2013年6月,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家工商總局關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)專項(xiàng)治理的通知要求,嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的以下違法違規(guī)行為:

 

1、發(fā)布虛假房源信息,造謠、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為。

 

2、誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購(gòu)房人通過偽造證明材料等方式,獲取購(gòu)房資格、規(guī)避限購(gòu)的行為。

 

3、采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或雇人排隊(duì)制造銷售旺盛的虛假氛圍以及通過炒賣房號(hào)非法牟利的行為。

 

4、協(xié)助當(dāng)事人簽訂“陰陽(yáng)合同”規(guī)避交易稅費(fèi)的行為。

 

5、違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定,對(duì)不符合規(guī)定的房屋提供租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為,如低價(jià)收進(jìn)高價(jià)租出賺取差價(jià)。

 

6、侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金的行為。

 

7、未履行書面告知義務(wù),強(qiáng)制提供代理服務(wù)并收取費(fèi)用的行為。

 

8、泄露、出售委托人的個(gè)人信息,謀取不正當(dāng)利益的行為。

 

9、未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照或未在房地產(chǎn)主管部門備案,擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的行為。

 

10、借用冒用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員名義簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同,以及租借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格或注冊(cè)證書的行為。

 

房屋買賣謹(jǐn)防不良房地產(chǎn)中介陷阱

 

陷阱之一:“違約金”

 

在部分不良房地產(chǎn)中介公司經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中,往往會(huì)設(shè)定“房地產(chǎn)買賣合同”的簽約期限,如果買賣雙方在約定期限內(nèi)不能簽約,那么就必須承擔(dān)“違約金”,但是在格式合同中相應(yīng)的條款中又故意規(guī)避了中介公司自己應(yīng)盡的義務(wù),比如對(duì)房屋是否已有產(chǎn)權(quán)證、是否還存在共有人,房屋的必要居住使用條件、所在小區(qū)中必須告知的與居住相關(guān)的情況等。在此情況下,買賣雙方往往因發(fā)生諸多分歧而不能按期簽約,此時(shí)不良中介就會(huì)索取違約金,要求買方承擔(dān)不簽訂房屋買賣合同的違約責(zé)任,令買方叫苦不迭。

 

提醒:經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同是設(shè)立中介機(jī)構(gòu)和委托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的文書,不能對(duì)委托人設(shè)定必須簽訂買賣合同的義務(wù),房屋買賣雙方是否簽訂買賣合同,取決于雙方能否對(duì)買賣條件達(dá)成意向一致,如果中介機(jī)構(gòu)設(shè)定簽訂房地產(chǎn)買賣合同期限的購(gòu)房人有權(quán)予以拒絕。

 

陷阱之二:“意向金”、“誠(chéng)意金”、“訂金”、“定金”

 

買方相中中介公司某處房源,中介公司在與買方簽訂《房地產(chǎn)買賣意向(誠(chéng)意、訂)金協(xié)議書》中要求買方支付一定數(shù)額的意向(誠(chéng)意、訂)金“以示購(gòu)買誠(chéng)意”,爾后將買方的意向(誠(chéng)意、訂)金作為向出售人交涉的憑據(jù),這種經(jīng)營(yíng)行為在許多中介公司的普遍采用。正規(guī)的中介公司會(huì)在合同條款中,明確將意向(誠(chéng)意、訂)金與定金區(qū)分開來,明確意向(誠(chéng)意、訂)金的處理方式(這點(diǎn)買方一定要看清),明確何種情況下可退,何種情況下轉(zhuǎn)為定金不可退。不良的中介公司有意模糊意向(誠(chéng)意、訂)金的處理方式,模糊與定金的概念。一旦交易不成,也以種種理由拒絕退還買方的意向金。更有甚者,直接給買方開據(jù)“定金收據(jù)”。

 

提醒:意向(誠(chéng)意、訂)金本來是可退的,它應(yīng)該由中介公司保存;而定金是付給房屋出賣人的。應(yīng)該交給出售人。問題在和中介公司簽訂《房地產(chǎn)買賣意向(誠(chéng)意、訂)金協(xié)議書》后,一定要看清你付給中介公司的意向(誠(chéng)意、訂)金下一步的去向,到什么階段會(huì)轉(zhuǎn)為定金。對(duì)中介公司的合同條款你是否接受,如不接受,有何修改,均可與中介公司作重新約定。

 

陷阱之三:“看房確認(rèn)書”

 

客戶看房,若中介堅(jiān)持要簽消費(fèi)者簽下“看房確認(rèn)書”,有可能被中介用作訴訟證據(jù)。案例:張女士陪老母買房,相中了某小區(qū),條件是光線好,噪音小的房。當(dāng)天在某中介看兩套房均不滿意。中介說朋友處有套符合條件的房要賣,80余平,要64萬(wàn),張女士覺得價(jià)格太高,未果。幾天之后,中介給其老母打電話,聲稱可以少一點(diǎn),讓交錢訂下,否則就沒有了。老人說還沒有看房呀,中介說交了錢對(duì)方才給鑰匙,才能看房。于是老人交了2萬(wàn)元所謂定金,寫下了定金收條。次日老人和張女士看房后大失所望。開始中介說房主把錢拿走了要商量,之后以“看房確認(rèn)書”且有老人的簽名為由拒絕退還的定金。

 

提醒:中介帶客戶看房不收看房費(fèi),這是我市物價(jià)局的規(guī)定,從2009年就開始執(zhí)行。但有的中介利用人們的不防備,以為業(yè)務(wù)人員計(jì)算工作量為由,要客戶在“看房確認(rèn)書”上簽字,為以后的矛盾,埋下伏筆。以后一旦發(fā)生糾紛,就會(huì)以你已看房確認(rèn),付有定金構(gòu)成所謂的證據(jù)鏈。顯然,中介是故意偷換概念,把看房確認(rèn)和定房確認(rèn)混為一談,為自己不退“定金”尋找理由。

 

如何防范中介陷阱.

 

1、了解政策和服務(wù)陷阱。購(gòu)房前,消費(fèi)者應(yīng)先了解國(guó)家最新的房產(chǎn)調(diào)控政策和行業(yè)消費(fèi)陷阱,包括稅費(fèi)、信貸、購(gòu)房條件,主動(dòng)了解房產(chǎn)交易形勢(shì),避免被不良中介忽悠和誤導(dǎo)。尤其是對(duì)產(chǎn)權(quán)等對(duì)個(gè)人有重大影響的事項(xiàng),建議親自到相關(guān)部門予以確認(rèn)。

 

2、買房下定金需謹(jǐn)慎。定金是支付給賣方的,并非中介公司,即使中介公司代收,也必須要求中介出示賣方委托收定的委托書,千萬(wàn)不要把定金等前期費(fèi)用轉(zhuǎn)進(jìn)經(jīng)紀(jì)人的私人賬戶。同時(shí),約定退定條款,對(duì)“誠(chéng)意金”等名目的預(yù)收款,建議約定“誠(chéng)意金交易失敗可退”的條款以保障自身權(quán)益。

 

3、簽訂規(guī)范合同。所有細(xì)節(jié)及特殊約定必須書面寫進(jìn)合同,并明確買賣和中介三方權(quán)利和義務(wù)。

 

4、交易必須恪守誠(chéng)信守法的原則。中介和買賣雙方應(yīng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行房屋交易,消費(fèi)者不要為了促成交易,輕信中介提出的“變通”做法,默許違法偽造資料或?yàn)槠湫袨樘峁┍憷麠l件。最終不僅房產(chǎn)交易不成,還得為“變通”違法違規(guī)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任和損失。

 

5、購(gòu)買商品房,要查看五證兩書:國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工設(shè)施工許可證、商品房預(yù)售許可證。兩書:住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。對(duì)上述證書不全的項(xiàng)目,應(yīng)拒絕購(gòu)買,否則,消費(fèi)者的權(quán)益很難得到保障。

 

6、購(gòu)買商品房,有的開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下,采取發(fā)放VIP卡、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、交納誠(chéng)意金等形式變相預(yù)售商品房,同樣不受法律保護(hù)。

 

簽訂中介委托合同的注意事項(xiàng)

 

1、要求查驗(yàn)賣房人的房屋產(chǎn)權(quán)證。對(duì)一時(shí)拿不出房屋產(chǎn)權(quán)證書(如原產(chǎn)權(quán)人按揭購(gòu)房還未還清銀行貸款),得問清中介機(jī)構(gòu)如何還貸領(lǐng)證,自己是否接受,并在簽訂中介委托合同中明確時(shí)限和違約責(zé)任。

 

2、合同條款要仔細(xì)閱讀。在簽訂房屋購(gòu)買意向書、房屋買賣定金協(xié)議等房地產(chǎn)中介委托(服務(wù))合同,特別是涉及到三方條款的問題時(shí),由于各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)使用的中介委托(服務(wù))合同不盡相同,一些不平等條款,購(gòu)房者應(yīng)特別注意。

 

3、要主張自己的權(quán)利。不平等條款主要出現(xiàn)在房地產(chǎn)合同的補(bǔ)充協(xié)議和附加協(xié)議里,購(gòu)房時(shí)需對(duì)這些補(bǔ)充協(xié)議加倍小心;自己的主張須通過合同的補(bǔ)充協(xié)議和附加協(xié)議里加以明確。不要相信中介人員的所有口頭承諾,必須將口頭的東西變成文字條款。

 

4、合同條款遇到不清楚的地方,應(yīng)多請(qǐng)教專業(yè)人士或法律人士。很多老人不懂法律法規(guī)和政策,簽約付款容易上當(dāng)受騙。

 

5、保存好購(gòu)房的各種書面材料,若是復(fù)印件則要求對(duì)方加蓋機(jī)構(gòu)印章。

 

6、付款必須讓中介出具正式發(fā)票或正規(guī)收據(jù),須有機(jī)構(gòu)的印章和經(jīng)辦人的簽字,切忌打白條。

 

7、房地產(chǎn)中介委托(服務(wù))合同,要有具有執(zhí)業(yè)資格的經(jīng)紀(jì)人簽字并加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的印章。

 

如何選擇或鑒別合法的中介機(jī)構(gòu).

 

1、要查驗(yàn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否具有工商行政管理部門核發(fā)的“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”,稅務(wù)管理部門核發(fā)的“稅務(wù)登記證”。

 

2、要查驗(yàn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否在房地產(chǎn)行政管理部門登記備案,是否取得“西安市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書”(下一步將改為“中介機(jī)構(gòu)備案證明”),盡量選擇具有品牌和規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)。

 

3、要查驗(yàn)為您服務(wù)的經(jīng)紀(jì)人是否取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書。

 

4、查詢房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)和經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)業(yè)資格證書,可登錄房屋管理政務(wù)網(wǎng)通過以下路徑查詢:政務(wù)公開——業(yè)務(wù)信息——在線查詢。輸入關(guān)鍵字,點(diǎn)擊“中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)”、“崗位證書”即可分別實(shí)現(xiàn)模糊查詢。