隨著上海“滬七條”的出爐，二套房首付7成等政策變化又讓不少購(gòu)房者感到了限購(gòu)的“嚴(yán)厲”。于是，制訂合理的房貸計(jì)劃成了許多剛需購(gòu)房者“慎之又慎”的頭等大事，因?yàn)橘J款的后期償還與初期借取方式是息息相關(guān)的。那么，對(duì)于首次購(gòu)房、對(duì)貸款買房尚知之較少的購(gòu)房者而言，除了盡量使用公積金貸款之外，怎樣的商業(yè)貸款組合、借取方式才是更為經(jīng)濟(jì)劃算的呢？

 

等額本金并不省

 

等額本息和等額本金是購(gòu)房者在貸款時(shí)就需選擇的兩大還款方式，等額本息是指在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)；等額本金則是指在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息。一般來(lái)說，相同貸款年限，等額本金法比等額本息法支付的利息要少。

 

乍看之下，一些人會(huì)認(rèn)為等額本金法比較合算。然而，這其實(shí)是一種誤解。利息的多少，在利率不變的情況下，決定因素只能是資金的實(shí)際占用時(shí)間和占用金額的大小，而不是采用哪種還款方式。不論是等額本息法還是等額本金法，利率是相同的。不同的還款方式，其實(shí)質(zhì)無(wú)非是貸款本金早還或晚還，造成貸款本金事實(shí)上的長(zhǎng)用短用、多用少用，進(jìn)而影響利息的支出數(shù)量。換句話來(lái)說，由于提前償還了部分本金，因而購(gòu)房者就少借用了一段時(shí)間這部分貸款，自然支付的利息就少了，但絕不是銀行“吃虧了”、購(gòu)房者“節(jié)約了”。

 

等額本息額度高

 

目前，房貸利率的最低優(yōu)惠已抬高至8.5折，而近期更是有“名存實(shí)亡”、“難覓蹤影”的情況出現(xiàn)。對(duì)于過去那些以較低優(yōu)惠利率獲得的住房貸款來(lái)說，等額本金的方式不如說因?yàn)樘崆皟斶€了一部分，反倒是無(wú)法繼續(xù)“享受”這部分低利率貸款了。

 

另一方面，由于個(gè)人住房貸款在申請(qǐng)時(shí)有著“借款人每月償還貸款的支出不得超過個(gè)人收入的50%”的規(guī)定，因此在購(gòu)房壓力較大的當(dāng)下，對(duì)于那些想盡可能提高總貸款額度的購(gòu)房者來(lái)說，初期每月還貸額較高的等額本金方式無(wú)疑會(huì)大大降低總貸款額度，從而遠(yuǎn)不及等額本息的方式來(lái)得實(shí)際可取。

 

借貸期限應(yīng)規(guī)劃

 

進(jìn)一步的，貸款期限的長(zhǎng)短也會(huì)影響總的利息支出和資金運(yùn)轉(zhuǎn)過程，未來(lái)還牽涉到是否要提前還貸的問題(包括何時(shí)、還多少等)。對(duì)于不少國(guó)內(nèi)購(gòu)房者而言，往往都會(huì)有著類似“早還早踏實(shí)”、“無(wú)貸一身輕”這樣的想法。其實(shí)，貸款年限的長(zhǎng)短、是否提前還貸仍然需要理性的分析，并根據(jù)自身情況來(lái)決定。

 

一般來(lái)說，較長(zhǎng)期限的貸款能獲得更大限度的購(gòu)買能力，幫助克服日益增加的購(gòu)房壓力。同時(shí)，一旦發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)時(shí)，較低的每月還款會(huì)使購(gòu)房者有更多的彈性去應(yīng)對(duì)。但隨著收入上升、壓力降低，原本30年期的貸款也許你選擇20年就還清了，那么為何不一開始就借20年的貸款呢？這樣一來(lái)支付的總利息也會(huì)較低。

 

就算要提前還款，也要看一下貸款的利率，如公積金貸款和優(yōu)惠利率貸款的客戶首先就不必急于還款。由于這樣的優(yōu)惠利率甚至低于存款利率，購(gòu)房者把用于提前還貸的錢存入銀行的收益就要比利息高了。同時(shí)，對(duì)于手上還有其他更好的理財(cái)或投資項(xiàng)目的購(gòu)房者，如果收益率明顯高于貸款利率也較為穩(wěn)定，那自然更沒有必要選擇提前還貸了。

 

提前還貸需計(jì)算

 

另外，不同還款方式也決定了提前還貸的劃算與否。比如，已進(jìn)入還款階段中期、使用等額本息還款法的購(gòu)房者，由于提前還款是通過減少本金來(lái)減少利息支出，如果中期之后提前還款，更多償還的是本金，實(shí)際節(jié)省的利息有限；又如還款期已達(dá)到1/4、使用等額本金還款法的購(gòu)房者，此時(shí)月供的構(gòu)成中本金已開始多于利息，提前還款也不利于有效節(jié)省利息。購(gòu)房者對(duì)此不妨咨詢一些專業(yè)人士，進(jìn)行較為詳細(xì)的計(jì)算和對(duì)比。

 

當(dāng)然，如果一開始就有提前還款的計(jì)劃，那么等額本金還款法由于前期還的本金多，所以提前還款時(shí)利息的支付就小，在貸款時(shí)間相同的條件下，等額本金還款法較為合算。值得注意的是，由于不同銀行對(duì)于提前還貸在手續(xù)、政策規(guī)定上都有所不同，購(gòu)房者應(yīng)在貸款初期就對(duì)此有所了解，包括是否要繳納一定金額的違約金、需要提前多久申請(qǐng)、有哪些提前還貸方式(如減少利息、縮短時(shí)限)等等，再根據(jù)自身實(shí)際情況做出選擇。