10月下旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：9月份一線(xiàn)城市首次出現(xiàn)同比價(jià)格漲幅全部超過(guò)兩成的現(xiàn)象。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)式的市場(chǎng)，同比價(jià)格漲幅全都突破20％。

 

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再次呈現(xiàn)愈調(diào)愈漲的怪圈。

 

自2003年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控全面展開(kāi)，相關(guān)部門(mén)從多個(gè)方面共同努力，采取一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。

 

政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策既有土地政策、信貸政策，也有經(jīng)濟(jì)政策和行政措施，并且在不同時(shí)期呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。

 

從2008年至今，房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向開(kāi)始通過(guò)多元化的手段進(jìn)行，試圖從供應(yīng)、稅收、信貸等多個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、提高二套房首付比例，各種手段無(wú)所不用其極，主題也相應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)楹侠碚{(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。

 

因而，房地產(chǎn)各界人士開(kāi)始盼望著房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制盡早出臺(tái)。

 

調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)

 

時(shí)代周報(bào)記者查閱資料后發(fā)現(xiàn)，2003年以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。而除了2009年出臺(tái)的鼓勵(lì)購(gòu)房政策措施外，這些政策都旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和房地產(chǎn)投資過(guò)熱。

 

尤其是從2008年至今，房地產(chǎn)調(diào)控大致可以分為兩個(gè)階段。2008年四季度至2009年四季度，調(diào)控政策方向是鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；第二個(gè)階段是2010年一季度至今，調(diào)控政策的目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

 

2008年則又是相對(duì)特殊的一年。由于受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，2008年1月，全國(guó)住宅成交面積首次同比下降。2008年7月，全國(guó)住房?jī)r(jià)格開(kāi)始下降，樓市步入寒冬。很多房企在急轉(zhuǎn)直下的樓市面前，面臨著沖動(dòng)的懲罰，一些企業(yè)甚至是瀕臨破產(chǎn)的邊緣。

 

在很多人看來(lái)，是雷曼兄弟救了中國(guó)的房地產(chǎn)商，由于擔(dān)心金融危機(jī)大規(guī)模沖擊中國(guó)經(jīng)濟(jì)，各大中城市紛紛出臺(tái)救市措施。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家暫時(shí)放松信貸，降低居民購(gòu)房成本，緊縮性的宏觀調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng)。

 

2008年9月16日和10月8日，央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率。

 

為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問(wèn)題，2008年10月22日國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)采取一系列措施:一是降低住房交易稅費(fèi)；二是擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的金融支持；三是加大保障性住房建設(shè)規(guī)模。四是出臺(tái)《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》；五是地方政府可以制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院于2008年12月份出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，明確加快保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)住房合理消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

 

2009年，房?jī)r(jià)開(kāi)始在政策幫助下一路向好。同年12月，為遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央政府決定不再延長(zhǎng)2008年底出臺(tái)的二手房營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)至5年，遏制炒房現(xiàn)象。隨后提出了“增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”四條具體措施(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)四條”)，以完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展為目標(biāo)。國(guó)務(wù)院各部委陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控細(xì)節(jié)，逐漸廢除了2008年的刺激房市政策，再次轉(zhuǎn)向穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

 

2010年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻。4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)十條”)，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。特別是2011年，限購(gòu)、限貸等強(qiáng)力政策陸續(xù)出臺(tái)。2013年2月20日，“新國(guó)五條”出臺(tái)，明確了完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、增加普通商品住房及用地供應(yīng)、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管五項(xiàng)內(nèi)容。

 

然而，史上最為嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策并沒(méi)有拉住猶如脫韁的野馬一般上漲的房?jī)r(jià)。

 

調(diào)控未能對(duì)癥下藥

 

綜觀近年來(lái)我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，不難看出，國(guó)家正力圖以多種工具相結(jié)合的方式來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。其效果究竟有多大也初步顯現(xiàn)了出來(lái)。

 

但不得不說(shuō)的是：這些政策措施雖然也取得了積極的成效，但實(shí)際效果并未完全達(dá)到。國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司司長(zhǎng)曹長(zhǎng)慶在接受媒體采訪時(shí)曾表示：與政策目標(biāo)和人民群眾的實(shí)際要求，差距還很大。

 

對(duì)此，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所博士后張金華分析，供給方面現(xiàn)在很多政策是從結(jié)構(gòu)調(diào)整上去調(diào)控，除了會(huì)有地方政府阻力外，由于市場(chǎng)中的真實(shí)消費(fèi)需求仍很旺盛，實(shí)際效果不會(huì)明顯。在打擊和抑制投機(jī)性需求方面，征收個(gè)人所得稅、五年內(nèi)轉(zhuǎn)讓收營(yíng)業(yè)稅、調(diào)高首付比例、加息等政策，有專(zhuān)家認(rèn)為，一方面局限在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，導(dǎo)致成本被轉(zhuǎn)嫁，另一方面忽視了真實(shí)的消費(fèi)需求。

 

雖然政策頻出，但房?jī)r(jià)依然保持上漲勢(shì)頭。有業(yè)內(nèi)人士表示，主要原因在于調(diào)控政策未能針對(duì)要害癥結(jié)，對(duì)癥下藥。有分析表示，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的直接原因是持續(xù)供不應(yīng)求的市場(chǎng)格局；深層次癥結(jié)在于土地供給制度持續(xù)約束住房供給增長(zhǎng)，而寬松的貨幣環(huán)境和低利率管制則持續(xù)激勵(lì)住房需求。2003-2012年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策始終未能觸及這個(gè)要害癥結(jié)，使我們不得不反復(fù)地面對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和反復(fù)調(diào)控的窘境。

 

尤其是2005年以來(lái)的調(diào)控，重點(diǎn)是抑制投機(jī)性需求，同時(shí)收緊開(kāi)發(fā)貸款希望促使開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。

 

近幾年的調(diào)控成果則主要是由限購(gòu)政策來(lái)實(shí)現(xiàn)。它通過(guò)行政手段來(lái)提高購(gòu)房門(mén)檻，人為減少了對(duì)住房的需求，但這只是暫時(shí)緩解市場(chǎng)供求矛盾，深層次的矛盾依然存在。如果不能從根本上解決住房供求矛盾，一旦限購(gòu)政策退出，供求失調(diào)的矛盾將重新出現(xiàn)，并將迎來(lái)房?jī)r(jià)的新一輪上漲。

 

從政策效果上來(lái)說(shuō)，需求抑制措施具有見(jiàn)效快的優(yōu)點(diǎn)，政策出臺(tái)后市場(chǎng)銷(xiāo)售都一度出現(xiàn)低迷，但從行業(yè)發(fā)展看，宏觀調(diào)控在抑制需求以及收緊開(kāi)發(fā)貸款的同時(shí)也引起開(kāi)發(fā)商放慢開(kāi)發(fā)速度，引致未來(lái)供給下降，而且需求的短期抑制并沒(méi)有根本性改變房?jī)r(jià)上漲預(yù)期和未來(lái)需求，因此有業(yè)內(nèi)人士表示，僅以需求為主的短期調(diào)控措施不利于市場(chǎng)供求關(guān)系的長(zhǎng)期平衡，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看也達(dá)不到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。

 

在經(jīng)過(guò)十年4輪9次調(diào)控后，樓市僵局仍未打破，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的呼聲越來(lái)越高。

 

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原副主任王玨林對(duì)記者表示，長(zhǎng)期來(lái)看，行政手段終會(huì)退出，而以法律、稅收條件的市場(chǎng)手段會(huì)成為主流。