近日龍頭房企進軍銀行業(yè)成為大家關(guān)注的焦點。10月26日越秀地產(chǎn)宣布向創(chuàng)興銀行全體股東提出部分要約收購。無獨有偶，10月29日，萬科出手逾30億港幣認(rèn)購徽商銀行在港IPO股份。尤其是萬科，人們紛紛猜測其涉足銀行業(yè)的目的。雖然萬科也曾正面回答其欲搭建社區(qū)金融的觀點，但說明得不夠詳盡，難免引起猜測。但是，如果對行業(yè)以及萬科有更長時期的觀察，基本可以得出如下三個觀點：

 

第一，萬科入股徽商銀行的核心訴求不是為了境內(nèi)融資。目前市場中信托的融資成本為12%-13%，房地產(chǎn)基金的融資成本一般是18%甚至更高，銀行長期貸款的融資成本為6%-8%。而今年3月7日萬科境外募得的8億美元，折合年收益率僅為2.755%。如果單從募資成本而言，國內(nèi)銀行貸款并沒有比較優(yōu)勢。此外，從房地產(chǎn)金融的趨勢來看，直接融資才是真正的大勢所趨。

 

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)貸款占資金來源的比重從2004年的18%下降到2012年的15%，而同期企業(yè)自籌資金占比從30%上升到40.5%，資金總額增長了6.5倍。對于房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金而言，過去幾年的快速發(fā)展也是源于這樣的趨勢。對萬科而言，以入股銀行來繞道境內(nèi)融資并不合算。

 

第二，一線城市房地產(chǎn)市場未來十年粗放式的成長空間在不斷萎縮，已經(jīng)從“增量時代”進入“存量時代”。一般而言，住房市場中的存量房與新房交易量之比大于1，即進入“存量時代”。北上廣深四個一線城市的存量房交易套數(shù)與新房交易套數(shù)之比平均已經(jīng)到2的水平，深圳在2010年時甚至達到3的水平。商業(yè)地產(chǎn)亦不例外。在北京，五環(huán)外的寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環(huán)內(nèi)寫字樓土地供應(yīng)比例從2010年的29%降到2012年的15%；在上海，未來幾年，核心區(qū)域如靜安區(qū)寫字樓新增供應(yīng)量基本為零。即使是二線城市，天津、杭州、南京等存量房與增量房的比值也接近1。三線城市雖然仍以新房成交為主，但其投資風(fēng)險較大，不是品牌開發(fā)商的首選。

 

所以，如何在存量時代中繼續(xù)穩(wěn)住龍頭地位就成為萬科不得不思考的問題。顯然，與那些萬科最具價值的、多年精心累積的龐大業(yè)主群建立深度粘性就成為首選。之前萬科產(chǎn)品的重要賣點之一是良好的物業(yè)管理服務(wù)，但這還遠遠不夠，唯有銀行服務(wù)能夠滲透到龐大業(yè)主群生活的每一個角落，這是萬科在為未來發(fā)展提前做打算。

 

第三，萬科的真正訴求是搭建地產(chǎn)金融的全體系架構(gòu)。對于房企而言，從前期的融資到中期的按揭，以及后續(xù)的社區(qū)金融體驗等。房企與銀行股權(quán)層面的合作，可以有效降低交易成本。正如萬科所言，其目的在于幫助自己率先向客戶提供國內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)。對于銀行而言，基于銀行牌照的稀缺性，其自身的投資價值就很大。此外，隨著萬科的加入，對于徽商銀行全國性網(wǎng)點的選址和擴張都有好處。有數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)一個新客戶的成本超過維護一個老客戶成本的6倍，所以，在這個過程中萬科的最大收益在于增加了單個客戶的邊際產(chǎn)出。隨著萬科社區(qū)金融的完善，為其龐大的存量業(yè)主群提供財富管理服務(wù)既增加了存量客戶的粘性，又對增量客戶有吸引力，萬科何樂而不為？

 

可以預(yù)計，未來十年的房地產(chǎn)市場將是存量時代的舞臺，如何在這個舞臺中外掛更多的、有價值的裝備越來越值得各大房企思考，而這才是萬科急于涉足銀行業(yè)的真正用意。