記者近日踩盤(pán)時(shí)得到多個(gè)中介反饋信息，大投資客從8、9月開(kāi)始紛紛拋盤(pán)，高位減持降低資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，從今年3月以來(lái)掛牌量一直上漲的趨勢(shì)，在10月戛然而止，環(huán)比開(kāi)始出現(xiàn)下跌。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這源于房產(chǎn)稅即將推出以及“三中”全會(huì)召開(kāi)在即等多重政策信號(hào)的提前釋放，尤其是信貸縮緊對(duì)樓市成交的影響已立竿見(jiàn)影，10月份深圳二手房成交量已環(huán)比下降18%。
而深圳從11月6日開(kāi)始執(zhí)行的二套房首付上調(diào)至七成的新政執(zhí)行后，市場(chǎng)成交量還將進(jìn)一步萎縮。
值得關(guān)注的是，2008年那輪房?jī)r(jià)下降出現(xiàn)之前，深圳就先出現(xiàn)了拋售潮，如今，深圳又出現(xiàn)拋售潮，這是否預(yù)示著2008年老故事又將重演，接下來(lái)樓市將會(huì)出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)折？
又見(jiàn)拋盤(pán)潮？
“你要是早點(diǎn)來(lái)還可以買(mǎi)到，最近沒(méi)有筍盤(pán)出來(lái)。”美聯(lián)物業(yè)香蜜湖某分行物業(yè)顧問(wèn)小黎告訴記者，8、9月份，有個(gè)大戶將緹香名苑的十多套四十余平米小房一次性拋出，190萬(wàn)一套，同樣低于市場(chǎng)價(jià)二十多萬(wàn)元，很快被購(gòu)房者一搶而光，而該盤(pán)2004年開(kāi)盤(pán)時(shí)的房?jī)r(jià)只有7000多元。
有人拋盤(pán)，就有人接盤(pán)。
在深圳地產(chǎn)圈內(nèi)頗具盛名的李峰（化名）就成為這輪房?jī)r(jià)高潮中的接棒者之一。9月份，他從美聯(lián)物業(yè)中介人員手中淘到一個(gè)“筍盤(pán)”，位于深圳北站附近的圣莫麗斯、166平米、410萬(wàn)元成交，低于市場(chǎng)價(jià)40萬(wàn)左右。
“賣(mài)家是個(gè)大投資客，這一次拋售了6套，我只搶到一套。”據(jù)李峰了解，其他接盤(pán)者有自住者亦有投資客。由于做高了房屋評(píng)估價(jià)，再利用銀行人脈關(guān)系，李峰不僅做到了零首付，還從銀行貸出460萬(wàn)，憑空多出的幾十萬(wàn)元讓他付月供。
“一套賺了100多萬(wàn)，賣(mài)家覺(jué)得收益不錯(cuò)，可以減持一些降低資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。”記者從該盤(pán)周邊多個(gè)中介處得到證實(shí)，據(jù)中原地產(chǎn)置業(yè)經(jīng)理小付透露，這名投資客手頭有二三十套房，其中圣莫麗斯的多套房購(gòu)入成本價(jià)每套為220萬(wàn)元，為了迅速拋售，一次性以每套380萬(wàn)元全權(quán)委托給美聯(lián)物業(yè)出售，美聯(lián)物業(yè)再以410萬(wàn)元賣(mài)出，從中賺取30萬(wàn)元價(jià)差。
這樣的市場(chǎng)表現(xiàn)很容易讓人聯(lián)想到深圳在2008年出現(xiàn)的拋盤(pán)潮。當(dāng)時(shí)，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，樓市峰回路轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)下降，成交大幅度萎縮，投資客一次性掛牌幾十套房源卻無(wú)人接盤(pán)。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年，深圳大約有6000名炒房客被套，被套房產(chǎn)約70萬(wàn)平方米，被套資金高達(dá)幾百億元。
專(zhuān)為投資客提供貼身服務(wù)的深圳市樓海投資咨詢有限公司高級(jí)研究員陳源向記者透露，8、9月份開(kāi)始確實(shí)有些投資客在跟隨出貨。手頭有多套房產(chǎn)的人，收益達(dá)到預(yù)期后，會(huì)選擇套現(xiàn)落袋為安。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年深圳二手房掛牌數(shù)從3月份開(kāi)始，環(huán)比一直在攀升，但10月份后出現(xiàn)下跌，當(dāng)月深圳二手房掛牌套數(shù)總量為1039873套，環(huán)比9月下跌3.55%。
據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理肖小平分析，香蜜湖、華僑城[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等豪宅片區(qū)炒作水分較高，投資客偏愛(ài)這種熱點(diǎn)區(qū)域，但往往波動(dòng)也較大。“通常專(zhuān)職投資客不只是希望資產(chǎn)保值，而是要求增值，他們不會(huì)固守某一個(gè)盤(pán)，若一兩年內(nèi)價(jià)格沒(méi)有上升多少，離預(yù)期較遠(yuǎn)，往往會(huì)放棄堅(jiān)守而退出，再換其他物業(yè)，哪里漲的快就買(mǎi)哪里。”
政策信號(hào)疊加影響
如今，投資客拋盤(pán)的風(fēng)潮在市場(chǎng)上重現(xiàn)，2008年的老故事是否會(huì)重演？
“聽(tīng)說(shuō)明年1月1日房產(chǎn)稅將出臺(tái)，且不知‘三中’全會(huì)政策有何轉(zhuǎn)向，最主要的是信貸縮緊，首套房貸利率普遍上調(diào)，有投資經(jīng)驗(yàn)的人都知道，信貸是影響市場(chǎng)的決定性因素。”陳源說(shuō)，高位適合套現(xiàn)，等調(diào)整時(shí)投資客再進(jìn)場(chǎng)。
而據(jù)記者調(diào)查了解，除單打獨(dú)斗的大投資客外，已經(jīng)套現(xiàn)離場(chǎng)的大多為擔(dān)保投資公司，這類(lèi)投資方通過(guò)朋友集資，從民間購(gòu)買(mǎi)房票，再集中投資，他們與銀行聯(lián)系緊密，往往能提前得到政策信號(hào)。
在多重政策信號(hào)釋放的疊加下，10月份深圳二手房市場(chǎng)成交量應(yīng)聲下降。
據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]統(tǒng)計(jì)，2013年10月，深圳二手房市場(chǎng)下跌趨勢(shì)明顯。成交面積50.62萬(wàn)平米，環(huán)比下跌18.09%。
而日前，習(xí)近平主席在住房領(lǐng)域?qū)ｎ}研究會(huì)上提出，堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，這被市場(chǎng)普遍認(rèn)為抓住了調(diào)控的牛鼻子，政策拐點(diǎn)已至，未來(lái)樓市將回歸市場(chǎng)和保障房雙軌并行的路徑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，過(guò)去的政策市讓房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，由供需決定的市場(chǎng)，對(duì)投資客而言，反而可能是利空。
從11月1日開(kāi)始，深圳出臺(tái)二套房貸首付從六成上調(diào)至七成的新政，記者從多個(gè)中介處了解到，由于10月份各大銀行縮緊房貸，原本打算購(gòu)房的部分轉(zhuǎn)為觀望，二套首付提高對(duì)改善型需求群體而言，首付負(fù)擔(dān)更是雪上加霜。
“最近一個(gè)多月都沒(méi)什么單做，買(mǎi)房都有一個(gè)付款期限，通常是2個(gè)月或3個(gè)月，若銀行貸款未按期審批，業(yè)主有權(quán)單方面解除合同，購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)明顯增加。”深圳一家房地產(chǎn)評(píng)估公司客戶經(jīng)理劉艷陽(yáng)告訴記者，根據(jù)她多年的經(jīng)驗(yàn)，只要信貸縮緊，成交量很快就會(huì)下滑。
樓海高級(jí)咨詢師楊志認(rèn)為，通常每年下半年是業(yè)主資金周轉(zhuǎn)的緊張期，放盤(pán)增加，而恐懼未來(lái)政策對(duì)二手房成交不利，也迫切在高位套現(xiàn)。
據(jù)一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者透露，來(lái)自深圳市規(guī)劃國(guó)土委的查詢數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳商品房總套數(shù)為160多萬(wàn)套，而擁有兩套房以上的人，占比不到5%，真正的投資客比例并不大，但對(duì)市場(chǎng)有放大效應(yīng)。
“房產(chǎn)稅肯定是要出的，誰(shuí)都知道是先從增量市場(chǎng)上征收，存量房市場(chǎng)前期實(shí)質(zhì)影響不大，但心理預(yù)期會(huì)有影響。”肖小平認(rèn)為，短期內(nèi)限購(gòu)不可能取消，否則長(zhǎng)期被壓抑的市場(chǎng)需求爆發(fā)出來(lái)后，容易推動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格上漲。
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