打開手機(jī)，商鋪投資短信息鋪天蓋地，個(gè)個(gè)商鋪都披上了“低門檻，高回報(bào)”的外衣。投資客心里盤算著：天上還真的掉餡餅了！殊不知，高收益歷來伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。

集中商業(yè)的開發(fā)，需要開發(fā)商具備多年專業(yè)市場運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，才能有效降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)。隨著同質(zhì)化城市綜合體扎堆，許多缺乏經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商將目標(biāo)投向?qū)I(yè)市場。在魚目混珠的市場環(huán)境下，投資者該如何保持清醒的頭腦，選擇安全、穩(wěn)妥的商鋪投資呢？

預(yù)售商品房須“五證”齊全

縱觀各大商業(yè)，不乏無證違規(guī)銷售的。記者撥通了短信中的一個(gè)電話，據(jù)銷售人員稱該商業(yè)是在建的某建材市場，號稱是四川省重點(diǎn)項(xiàng)目，占地千余畝，項(xiàng)目包租10年，每年收益高達(dá)10%，現(xiàn)在銷售非常火熱，一期已售罄。當(dāng)記者詢問“五證”是否齊全時(shí)，其銷售人員表示預(yù)售許可證目前還在辦理中，不過可以在合同中注明兩年內(nèi)一定能辦下來。

房產(chǎn)“五證”是指《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。“五證”齊全，是房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)必須具備的證件，只有五證齊全，房產(chǎn)商才具備銷售資格，才可以向買受人收取預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用。更值得投資者注意的是，一個(gè)省重點(diǎn)項(xiàng)目，它的證照一定是齊全的。出現(xiàn)此種情況原因種種，或因開發(fā)商資金緊缺，急于回款；或因開發(fā)商為把握節(jié)點(diǎn)，搶占市場。在此情況下，很難保證不會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商攜款潛逃等極端現(xiàn)象。

一名資深律師分析：證照不全的商業(yè)不能進(jìn)行銷售行為，也無法辦理《房產(chǎn)證》和《國有土地使用證》，這種投資行為并不能稱為固定資產(chǎn)投資。因?yàn)橥顿Y價(jià)格相對偏低，部分投資者抱著僥幸心理出手購房，投入資金將會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，后期一旦出現(xiàn)問題，投資者的權(quán)益便無法維護(hù)。

中高額回報(bào)謹(jǐn)防“變相融資”

2013年1月5日，最高法對存在虛假宣傳內(nèi)容的“售后包租”現(xiàn)象作出專門規(guī)定：不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，將按刑法第176條有關(guān)規(guī)定處罰，最高可判十年有期徒刑。

雖然前有國家法規(guī)，卻依然難擋滾滾現(xiàn)金流的誘惑。有媒體報(bào)道稱，深圳某商城打出“滴水成金”的旗號，承諾10年返租，每年8%，開盤不到一周，就回籠資金近2億元。而位于城南的某項(xiàng)目，總占地面積10萬平方米，也打出了“5年委托經(jīng)營，最高12.66%年固定投資收益，1+M租金溢價(jià)分成，6年160%無條件回購保障。”

一名當(dāng)年的“回購”回報(bào)炮制者向記者披露，開發(fā)商開出高額的回報(bào)，一種原因是資金不足，想盡快回籠資金，收到預(yù)售款后，將不斷地進(jìn)行開發(fā)周轉(zhuǎn)，也就是人們常說的三個(gè)蓋子捂十個(gè)鍋，萬一某個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生問題，資金鏈就會(huì)斷裂崩潰；另一種原因是開發(fā)商不具備房屋銷售的資質(zhì)，出售的房屋無法辦理《房產(chǎn)證》和《國有土地使用證》時(shí)采取的融資行為。無論是哪一種，投資者的購買行為均不能成為固定資產(chǎn)投資，而只是參與了一場周期性的集資“風(fēng)投”，一旦出現(xiàn)問題，投資者的權(quán)益同樣無法維護(hù)。

業(yè)內(nèi)人士建議：投資者在購買商業(yè)前，應(yīng)注意了解開發(fā)商是否具有房屋買賣的真實(shí)內(nèi)容或意圖，否則商鋪回購不過是變相融資，商業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)巨大，或涉嫌構(gòu)成犯罪。其風(fēng)險(xiǎn)隱患是開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)作不暢致資金鏈斷裂、項(xiàng)目經(jīng)營不善或沒有現(xiàn)金流兌付等。讓投資者的資金付諸東流。因此，投資者切勿單純瞄準(zhǔn)高收益率，聽信片面的誤導(dǎo)性宣傳，盲目跟風(fēng)。建議對項(xiàng)目收益能力、投資面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)有客觀理性判斷，借助專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)和人士后再作選擇。

土地升值也能提升商鋪價(jià)值

投資回報(bào)率是投資者最為關(guān)注的話題。目前，商鋪投資的收益市場上認(rèn)可在4%-5%左右，好的專業(yè)市場項(xiàng)目能夠達(dá)到8%-10%，而宣稱12%、16%、20%，甚至更高的投資回報(bào)率，往往讓眾多投資者頭腦一熱，忽略了對投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)估和對項(xiàng)目本身的分析、認(rèn)知。

開發(fā)商在銷售初期往往會(huì)給出高額回報(bào)，動(dòng)輒都是年收益10%以上。實(shí)際向投資者承諾租金回報(bào)的主體是商家，而不是開發(fā)商。專家建議，投資者在購買集中商業(yè)的商鋪時(shí)，須綜合預(yù)判其商業(yè)價(jià)值，即在這個(gè)區(qū)域內(nèi)有沒有生意基礎(chǔ)，商家會(huì)不會(huì)選擇這里來做生意，這樣的市場會(huì)不會(huì)很輕易地被復(fù)制，在這里做的是什么生意，這些商家所銷售的商品附加值是否夠高，是否能夠承擔(dān)起開發(fā)商所說的租金回報(bào)。

因?yàn)榧幢闶巧碳疑庾龅煤芗t火，但商品附加值很低，就意味著商家收益不高，無法承擔(dān)高額的租金。而商家如果做的是源頭市場生意，加上這樣的源頭正好缺乏一個(gè)這樣的大型批發(fā)專業(yè)市場，并且商品附加值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過租金回報(bào)率，那么鋪?zhàn)泳屯耆怀钭猓易饨鹗找娓?，增值也快。反之，投資者將面臨包租期后租金全面“跳水”，更甚者未達(dá)到包租期，開發(fā)商資金鏈斷裂，無法支付開發(fā)商所承諾租金。

投資者在購買商鋪時(shí)，除了租金收益，土地的升值也能提升商鋪的價(jià)值，長期投資商鋪的資深投資者王先生在接受華西都市報(bào)記者采訪時(shí)表示：“2009年在三環(huán)買了一個(gè)鋪?zhàn)?，雖然租金收益不算太高，但是因?yàn)槌擎?zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，這里的地價(jià)漲了，現(xiàn)在商鋪總價(jià)已是購買時(shí)的4倍了。”辨別省重點(diǎn)項(xiàng)目讓開發(fā)商出具相關(guān)文件

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有不少項(xiàng)目都會(huì)給投資者介紹：“我們項(xiàng)目是四川省重點(diǎn)項(xiàng)目，投資安全可靠。”但當(dāng)記者讓銷售人員出示文件時(shí)，卻被告知售樓部沒有準(zhǔn)備，無法提供。據(jù)了解，目前在售的商業(yè)中，被評為四川省重點(diǎn)項(xiàng)目屈指可數(shù)。到底哪些項(xiàng)目能被評為四川省重點(diǎn)項(xiàng)目？省重點(diǎn)項(xiàng)目是指對全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重大影響的骨干項(xiàng)目，分為重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、重大民生工程及社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目、重大生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目四個(gè)類別，例如二環(huán)高架橋的建設(shè)、地鐵的建設(shè)等均屬于四川省重點(diǎn)項(xiàng)目。

“之所以會(huì)有這么多項(xiàng)目打著省重點(diǎn)的旗號，是因?yàn)檎畬κ≈攸c(diǎn)項(xiàng)目的關(guān)注程度，以及政策對這類項(xiàng)目的扶持力度是相當(dāng)大的，在目前專業(yè)市場魚龍混雜的市場環(huán)境中，當(dāng)老百姓無法辨別的時(shí)候，跟著政府政策走是最穩(wěn)妥的。”業(yè)內(nèi)人士透露，要分辨誰才是真正的四川省重點(diǎn)項(xiàng)目其實(shí)很簡單，只需要讓開發(fā)商出具相關(guān)文件，就能讓濫竽充數(shù)的假“省重點(diǎn)”無處遁形。