近日媒體廣泛報道一份由國務院發(fā)展研究中心公開的、為十八屆三中全會起草的“383”改革方案總報告。報告具體提出了涉及行政管理體制、壟斷行業(yè)、土地制度、金融體系、財稅體制、國有資產管理體制、創(chuàng)新體制以及對外開放八個重點領域的改革。
其中，農村土地改革無疑是此次改革方案中最為引人關注的部分。方案提出在規(guī)劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進入非農用地市場，收縮政府征地范圍。對已經形成的“小產權房”，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。在這樣的政策背景下，小產權房的合法化問題隨即浮出水面。
無獨有偶，南京傳出七彩星城小區(qū)作為小產權房，近期已經開始更換正式的商品房購房合同以及辦理銀行按揭，為獲得正式的產權證做準備的消息。更是一石激起千層浪，引發(fā)了群眾對小產權房合法化的關注，認為無論是政策還是現(xiàn)實都為小產權房“轉正”帶來了曙光。
剛需人群的救命稻草
相對總價動輒數(shù)百萬元的商品房，小產權房的報價一般僅需幾十萬元甚至十幾萬元，這對工薪階層來說是頗具吸引力的。有人說：買房其實就是一場豪賭，其過程頗有些驚心動魄，特別是選擇小產權房。
近期內地房價的加速上漲、銀行貸款政策收緊的態(tài)勢愈演愈烈，這些都讓“剛需一族”大喊傷不起。在這種情形下，許多剛需族不得不將目光投向有“產”無“權”的小產權房，而這似乎已成為許多剛需置業(yè)者無奈的選擇。剛購買了一套小產權房的鮑女士說：“反正是自己住，又不是投資，沒有產權賣不了沒關系，雖然有點風險，但是少花錢又能有自己的房子這點已經讓我很滿意了。”
根據(jù)國土部抽樣調查，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟南、鄭州、廣州、深圳等地，均有大量的小產權房。以北京為例，據(jù)不完全統(tǒng)計，北京目前小產權房數(shù)量約占整個房地產市場的20％，涉及近30萬戶家庭。
由此可見，小產權房是否能夠合法化的問題牽扯著無數(shù)人的心，不少人猜測南京出現(xiàn)的個例就是允許小產權房”轉正“政策的體現(xiàn)。京市國土局表示，七彩星城是為解決歷史遺留問題有條件的“轉正”，按規(guī)定補交相關費用，而絕非南京“小產權房”開禁的信號。
出路尚在探索階段
對于“383方案”中對提到妥善解決“小產權房”這一歷史遺留問題，業(yè)內人士認為并不認為是小產權房的”春天“來了。業(yè)內人士表示改革目前很難落地。他指出雖然以采取補繳一定的土地出讓金或者稅款等方式讓小產權房轉正是大勢所趨，肯定要推進；但是他表明，即使是小產權房陸續(xù)轉正，也是一個很漫長的改革過程。業(yè)內人士說：“我預計未來兩三年之內看不到小產權房大力的推進，也談不上對于商品房的沖擊。”
同樣認為民眾應該理性看待“383方案”的是民生證券首席經濟學家邱曉華。他認為由于“383方案”課題牽頭人身份特殊，才引起市場的眾多瞎想，但是它只是研究報告，并不代表中央精神，實際意義還有待考察。其指出，市場對“383”改革方案反響強烈，表明市場渴望，對于改革存強烈期待。
在這個房價飛漲的年代，學區(qū)房的價格更是水漲船高，在優(yōu)質教育資源比較集中的地方，房子是絕對的“硬通貨”，此類房屋的價格沒有最高只有更高。
不言而喻，這種高價格是由其自身的稀缺性導致，越是稀缺，大家（房價 戶型 二手房 租房）在購買時就越要有風險意識。根據(jù)我們律師以往處理此類案件的經驗，筆者給大家介紹一下購買學區(qū)房時可能會發(fā)生的各種風險，希望能使大家未雨綢繆，防患于未然：
與學校有關的風險
一般公認的學區(qū)房的概念是，在幼兒園升小學，小學升初中時在學校所規(guī)劃的吸收孩子入學的學區(qū)內的房產就叫學區(qū)房。
學區(qū)房的政策風險
最大的一個政策風險就是戶口遷入年限和取得房產證年限的變動，有人總結了一句話叫“五年一大變，三年一中變，一年一小變”，意思就是學校的主管部門經常會根據(jù)不同的情況，改變年限。比如，在購房時規(guī)定落戶一年就能就近入學，而等你快入學時又可能變成了兩年。還有另一種情況，買房時在學校規(guī)劃地段內，準備入學時有可能被劃出地段。
學校本身發(fā)生變化的風險
學校自身的教育資源配置出現(xiàn)問題，導致教學質量下降，該學校片區(qū)內的房價出現(xiàn)明顯下降。另一種情況則恰恰相反，一直以來一所教學質量不高的學校，因為自身的變革一躍成為一所重點學校。
確認招生范圍，注意門牌號
買學區(qū)房時一定要看準房子的位置，差一個號碼可能就被安排到另外一個學區(qū)。尤其要注意查看房屋的單號或雙號，是尾號時就要更加注意。現(xiàn)在是人為地將學區(qū)房劃分復雜化，即使在學校周邊的房子也有可能不屬于該學區(qū)，所以購買學區(qū)房一定要認真。
學區(qū)房并不是所有人認為的那樣，“就近原則”離得近就可以入學，要仔細確認名校招生范圍。有些樓盤就在學校旁邊，可學區(qū)并不對口，容易受開發(fā)商的誤導，最后影響了子女教育。
學區(qū)房購買的各種糾紛
以上情況是與學校有關的風險，下面我們主要講一下與房有關的風險。學區(qū)房的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發(fā)商處購買的房屋，另一類是二手房即存量房。
一手房的風險主要集中在房產證的辦理。例如，在簽商品房預售合同時，開發(fā)商承諾入住后一年，即可頒發(fā)房產證，但實際情況是頒發(fā)房產證的時間，被一拖再拖，遲遲辦不下來，導致業(yè)主子女無法上學。
二手房的風險相對多一些，主要集中在產權糾紛、戶口糾紛、房產中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價糾紛。
產權糾紛
第一類產權糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產權不清晰導致無法辦理產權過戶的糾紛。
先說第一種共有人之間的糾紛。我們就曾經遇到這樣一個案例，在北京海淀區(qū)某著名的學區(qū)房片區(qū)內，張女士從劉先生處購買了一所房產準備為自己孩子上學所用，在張女士支付完首付款后，突然接到另外一位劉先生打來的電話，明確告知她所購買的房屋還在遺產訴訟糾紛當中，希望她放棄購買，因為跟他簽約的那位劉先生只是房產共有人之一，不是唯一所有權人，因此，跟她簽訂的合同存在瑕疵。
為什么會出現(xiàn)這種情況？因為大多數(shù)的學區(qū)房都屬于年代比較久遠的房屋，而房產的原所有人很可能已經去世，這類房屋很可能發(fā)生遺產繼承糾紛。也正是因為這種特殊性，我們必須提醒大家在購買年代比較久遠的學區(qū)房時，一定要向賣方詳細詢問房屋的來源，是從市場購得，還是繼承取得，并將房屋的來源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權益。
產權糾紛的另一種情況是，房屋的產權能否過戶。說到這一點，很多人可能認為夸大其詞，其實這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內最為常見。因為，有些單位的房改并不徹底，導致賣房人雖然有產權證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導致合同無法履行。我們曾經處理過這樣一個案子，在北京天壇附近的某學區(qū)房，楊先生樓上鄰居（價格 動態(tài) 戶型圖 論壇）的房子可以上市交易，但楊先生的房子單位就是不同意賣，導致楊先生向買房人支付了一筆違約金。因此，在購買學區(qū)內單位房改房時，一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。
戶口糾紛
戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個以上的戶口本，但賣房子女還在學校就讀，該學校拒絕接收同一房屋內的另外一個戶口的子女入學。
不管是哪一種情況，最好的預防對策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計算，每逾期一天遷走，就要承擔一定的違約金。只有這樣加重違約方的負擔，才能保證交易安全。
除了在合同中約定違約責任外，在決定購買該學區(qū)房前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機關，共同核實房屋內戶口情況。
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