10月末的北京，已經(jīng)能感受到微微的涼意。這樣的天氣，似乎也是很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商目前的心境。商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化泛濫，項(xiàng)目上馬盲目，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足，電商對(duì)傳統(tǒng)百貨的沖擊等等問(wèn)題，讓眾多投資者以及開(kāi)發(fā)商對(duì)國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)始終抱著悲觀的態(tài)度。在這樣的大環(huán)境下，贏商網(wǎng)記者帶著這些問(wèn)題采訪了專業(yè)涉及商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、具有十幾年商業(yè)地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)的北京同世飛天商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)兼總裁張璋先生。

 

北京同世飛天商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)兼總裁張璋先生

 

掌握消費(fèi)者需求

 

張璋首先向贏商網(wǎng)記者表達(dá)了他對(duì)商業(yè)地產(chǎn)存在的定位以及引導(dǎo)消費(fèi)需求的看法。他認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)住宅受到限制，而商業(yè)處于遍地開(kāi)花的狀態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)定位問(wèn)題要比住宅更為突出，商業(yè)地產(chǎn)按照原來(lái)的定位是消費(fèi)者購(gòu)物、娛樂(lè)的場(chǎng)所。而購(gòu)物衍生出來(lái)的東西是非常值得思考的，比如針對(duì)哪類人群，針對(duì)哪類消費(fèi)者？因此商業(yè)地產(chǎn)的定位應(yīng)該根據(jù)人群的需求來(lái)細(xì)分。這種需求可能是基本需求，也可能是高層次的需求。那么開(kāi)發(fā)商如何滿足人們的高層次需求呢？張璋覺(jué)得可以把一些有特色的項(xiàng)目建在郊區(qū)，他認(rèn)為目前市內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)大多屬于社區(qū)商業(yè)，體量小，業(yè)態(tài)大多以滿足消費(fèi)者日常生活為主。而消費(fèi)者選擇在郊區(qū)購(gòu)物，體驗(yàn)到的就不僅僅是消費(fèi)，還有一些消費(fèi)帶來(lái)的延伸。比如一些度假、旅游、休閑等類型的業(yè)態(tài)。

 

需求中抓住商機(jī)

 

針對(duì)開(kāi)發(fā)商該如何在這些需求中抓住商機(jī)這個(gè)問(wèn)題，張璋有他獨(dú)到的看法，他認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一定程度，市場(chǎng)需求就是顯性的。比如萬(wàn)達(dá)在武漢的“漢秀”和青島的青島東方影都，均是以文化為賣點(diǎn)制造出的個(gè)性化產(chǎn)品，這些產(chǎn)品被行業(yè)內(nèi)外非常認(rèn)可。張璋認(rèn)為人們除了購(gòu)物之外，還有許多的需求，是逐步衍生出來(lái)的，把人的需求從一個(gè)點(diǎn)拓展成一個(gè)面，再集中把這個(gè)面向一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展。張璋認(rèn)為這樣開(kāi)發(fā)商勢(shì)必能得到更好的結(jié)果。

 

“漢秀”所在的武漢中央文化區(qū)，是萬(wàn)達(dá)獨(dú)家投資的以文化為核心，兼具旅游、環(huán)保、商務(wù)、商業(yè)、居住功能的世界級(jí)文化旅游項(xiàng)目，占地1.8平方公里，總投資500億元。而青島東方影都是由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總投資超過(guò)500億元建設(shè)的全球投資規(guī)模最大的影視產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。資料顯示，該項(xiàng)目占地376萬(wàn)平方米，總建筑面積540萬(wàn)平方米，擁有影視產(chǎn)業(yè)園、會(huì)展中心、汽車秀、萬(wàn)達(dá)城、酒店群、游艇中心、國(guó)際醫(yī)院、酒吧街八個(gè)功能區(qū)。該項(xiàng)目計(jì)劃2016年6月項(xiàng)目一期開(kāi)業(yè)，2017年6月影視產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目將建成開(kāi)業(yè)。

 

商業(yè)地產(chǎn)的投資需要大量資金，面對(duì)資金以及開(kāi)發(fā)收益的壓力，很多開(kāi)發(fā)商急功近利，他們急于把商業(yè)出售，以達(dá)到回流資金的目的。但如果通過(guò)經(jīng)營(yíng)自持的方式，投資者便最終可以實(shí)現(xiàn)資本和資產(chǎn)的雙贏。張璋介紹，萬(wàn)達(dá)就是先把外接的公寓、住宅、寫字樓率先出售，而自持部分商業(yè)，通過(guò)資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)更高的盈利。在他的印象中，萬(wàn)達(dá)不僅僅是商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)踐者，更是商業(yè)地產(chǎn)的探索者，他們一直在探索商業(yè)地產(chǎn)的模式、方向以及個(gè)性化的引領(lǐng)。除了萬(wàn)達(dá)他還介紹了目前在北京郊區(qū)也有兩個(gè)比較被業(yè)界看好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，蟹島和小湯山，“嚴(yán)格來(lái)說(shuō)這兩個(gè)都可以被稱為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”

 

蟹島占地3300畝，集種植、養(yǎng)殖、旅游、度假、 休閑、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光為一體。度假村以產(chǎn)銷"綠色食品"為最大特色。而小湯山溫泉旅游會(huì)展產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)緊鄰昌平新城目前已成為北京最大的溫泉旅游會(huì)展基地，形成現(xiàn)代娛樂(lè)、康復(fù)療養(yǎng)、休閑度假、民俗風(fēng)情、會(huì)議會(huì)展為一體的當(dāng)代溫泉產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

 

未來(lái)商業(yè)模式探討

 

當(dāng)今社會(huì)，傳統(tǒng)的商業(yè)面對(duì)電商的沖擊，很多人預(yù)測(cè)未來(lái)的電商有會(huì)逐步取代傳統(tǒng)商業(yè)。去年更有王健林（專題閱讀）和馬云對(duì)賭一個(gè)億的新聞，對(duì)賭的最終結(jié)果我們猶未可知，但是傳統(tǒng)商業(yè)和電商競(jìng)爭(zhēng)的激烈可見(jiàn)一斑。對(duì)此，張璋說(shuō)，電子商務(wù)對(duì)現(xiàn)代的沖擊在所難免，在未來(lái)一定會(huì)對(duì)現(xiàn)有的零售商業(yè)銷售模式產(chǎn)生影響，但這種改變帶來(lái)的是模式和渠道轉(zhuǎn)變，而總量上卻沒(méi)有變，反而起到了促進(jìn)作用。目前越來(lái)越多的電子產(chǎn)品在做體驗(yàn)店，通過(guò)線下體驗(yàn)，來(lái)進(jìn)行線上的支付。這點(diǎn)對(duì)于未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)起到積極的推進(jìn)作用。張璋認(rèn)為，未來(lái)的產(chǎn)品銷售渠道將會(huì)從目前的代理商逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)殡娚?，商?chǎng)中商家的展柜將會(huì)以體驗(yàn)為主。目前已經(jīng)有很多商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在嘗試走體驗(yàn)型業(yè)態(tài)的路線，這也是商業(yè)未來(lái)發(fā)展的主流。

 

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議

 

針對(duì)當(dāng)今商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在的種種問(wèn)題，張璋給了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾點(diǎn)建議。首先是轉(zhuǎn)變觀念，盡量避免用住宅的模式做商業(yè)地產(chǎn)。其次是開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)一定要有專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)，建設(shè)好團(tuán)隊(duì)并不容易，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是分階段完成的，需要團(tuán)隊(duì)成員的配合默契度很高。再有就是開(kāi)發(fā)商要有足夠的資源儲(chǔ)備，這里包括商家和品牌的資源。最后一點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商的資金一定要充足。最后提到的資金的問(wèn)題，張璋表示他見(jiàn)過(guò)很多“土豪”，“這些土豪往往沒(méi)觀念，沒(méi)團(tuán)隊(duì)，沒(méi)資源，只是一味根據(jù)自己的喜好來(lái)招商，這樣的商業(yè)項(xiàng)目凋零的也更快。”所以他認(rèn)為土豪多金雖好，但不一定玩得轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)橛行r(shí)候，觀念、團(tuán)隊(duì)、資源決定了項(xiàng)目的成敗。