近日，北京長(zhǎng)安街上最醒目的爛尾樓長(zhǎng)安8號(hào)再次引起了市場(chǎng)的關(guān)注，佳兆業(yè)（專(zhuān)題閱讀）將以代管代建的方式成為長(zhǎng)安8號(hào)的第六任主人，從而曲線進(jìn)軍北京樓市。

 

長(zhǎng)安8號(hào)五度易主

 

說(shuō)起長(zhǎng)安8號(hào)，人們的第一印象就是“長(zhǎng)安街上最醒目的爛尾樓”，該項(xiàng)目至今已五度易主，開(kāi)發(fā)進(jìn)程極為緩慢，最近兩年更是處于停工狀態(tài)。盡管長(zhǎng)安8號(hào)已變更多任主人，但接盤(pán)者無(wú)一不坐享土地升值之利。

 

某位業(yè)內(nèi)資深人士對(duì)記者表示：“這個(gè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不是一般的復(fù)雜。”

 

 

 

長(zhǎng)安8號(hào)是長(zhǎng)安街上最醒目的爛尾樓

 

據(jù)記者了解，2004年，北京王府世紀(jì)艱難拿下了長(zhǎng)安街沿線最后一塊住宅用地，拉開(kāi)了長(zhǎng)安8號(hào)近10年?duì)€尾樓生涯的序幕。其曾被命名為耀輝國(guó)際城、擎峰閣，分別于2007、2008、2009、2012年四易其主，2011年主體封頂后被擱置至今。首開(kāi)集團(tuán)、奧園集團(tuán)等多家房企均曾以不同形式試圖接盤(pán)，但都因股權(quán)復(fù)雜、開(kāi)發(fā)緩慢、進(jìn)展不順而敗退，甚至官司纏身。據(jù)悉，目前該項(xiàng)目51%的股權(quán)屬于金利豐集團(tuán)，少部分股權(quán)仍屬于老東家北京王府世紀(jì)。

 

值得注意的是，長(zhǎng)安8號(hào)在2010年初曾首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)的銷(xiāo)售均價(jià)高達(dá)8萬(wàn)元/平方米，給彼時(shí)的東家?jiàn)W園集團(tuán)帶來(lái)近8億元的銷(xiāo)售回款，此后該項(xiàng)目再未進(jìn)行銷(xiāo)售。

 

盤(pán)活爛尾樓并非易事

 

幾經(jīng)易手的長(zhǎng)安8號(hào)除了復(fù)雜的股權(quán)糾紛外，還面臨預(yù)售證過(guò)期的問(wèn)題。記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢(xún)得知，長(zhǎng)安8號(hào)原名擎峰閣，預(yù)售許可證為京房售證字（2008）365號(hào)，發(fā)證日期為2008年10月8日，銷(xiāo)售類(lèi)型為70年產(chǎn)權(quán)的公寓。該網(wǎng)站顯示稱(chēng)：“該項(xiàng)目預(yù)售許可證已經(jīng)到期，未售房屋不能進(jìn)行網(wǎng)上簽約，該項(xiàng)目樓棟需申請(qǐng)辦理初始登記，取得房屋所有權(quán)證后，方可現(xiàn)房銷(xiāo)售，進(jìn)行現(xiàn)房合同的網(wǎng)上簽約。”

 

長(zhǎng)安8號(hào)位于北京建國(guó)門(mén)外大街和西大望路交叉口東南角，是長(zhǎng)安街目前唯一在售的70年產(chǎn)權(quán)公寓。其分為南、北兩棟大樓，南樓用作高端公寓，北樓則為商服綜合體。

 

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，長(zhǎng)安8號(hào)所處的區(qū)域極具地段優(yōu)勢(shì)，且經(jīng)過(guò)多年囤地，地塊本身的價(jià)值已經(jīng)翻了數(shù)倍，如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，盈利依然可期。當(dāng)然，長(zhǎng)安8號(hào)既然是爛尾樓，必定會(huì)涉及眾多錯(cuò)綜復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)以及銀行、土地、規(guī)劃等方面的問(wèn)題，尤其是對(duì)已經(jīng)簽約購(gòu)房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，還需支付數(shù)額不菲的延期交房違約金，佳兆業(yè)能否將其盤(pán)活，還要拭目以待。

 

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部給記者提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年10月，北京新建商品房市場(chǎng)共退房78套，均價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的豪宅退房數(shù)量激增，其中擎峰閣退房10套。

 

據(jù)記者了解，長(zhǎng)安8號(hào)不僅單價(jià)高，而且戶(hù)型面積偏大，每套總價(jià)很高。據(jù)公開(kāi)資料顯示，長(zhǎng)安8號(hào)的戶(hù)型面積標(biāo)準(zhǔn)層為260-470平方米，樓王層為640-1800平方米，按照每平方米8萬(wàn)元計(jì)算，每套房總價(jià)最低也要近2000萬(wàn)元。

 

另外，長(zhǎng)安8號(hào)的定位受到業(yè)界質(zhì)疑，易居研究院北京所副所長(zhǎng)牟增彬表示：“東長(zhǎng)安街沿線多是寫(xiě)字樓或購(gòu)物中心，人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜、流動(dòng)性大，并不適合開(kāi)發(fā)高端住宅。長(zhǎng)安8號(hào)如果在兩年前就改成商業(yè)物業(yè)的話，在這樣的位置整售是不成問(wèn)題的。”

 

佳兆業(yè)將主導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作

 

日前，佳兆業(yè)正式宣布已與長(zhǎng)安8號(hào)的項(xiàng)目公司北京耀輝置業(yè)簽訂了代管代建協(xié)議，而此前傳出的消息是“歷時(shí)一年半的爭(zhēng)取，佳兆業(yè)從王府世紀(jì)和金利豐集團(tuán)手中收購(gòu)100%股權(quán)，耗資60億元拿下這個(gè)停滯兩年的爛尾項(xiàng)目”。

 

記者看到，位于長(zhǎng)安街大望橋東南角的長(zhǎng)安8號(hào)雖然仍處于停工狀態(tài)，但是圍檔已經(jīng)更換成佳兆業(yè)的LOGO。佳兆業(yè)相關(guān)人士對(duì)記者表示：“目前雙方的合作模式是代建代管，具體合作內(nèi)容不便透露，但佳兆業(yè)將主導(dǎo)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，包括從項(xiàng)目定位、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)推廣到后期的運(yùn)營(yíng)管理等。”

 

陳國(guó)強(qiáng)指出，佳兆業(yè)代建長(zhǎng)安8號(hào)是其進(jìn)京的一個(gè)跳板，這種方式與直接收購(gòu)項(xiàng)目或者在京拿地相比能降低不少成本。同時(shí)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的北京市場(chǎng)，首個(gè)項(xiàng)目必須打響，長(zhǎng)安8號(hào)有一定的知名度，可以規(guī)避銷(xiāo)售方面的風(fēng)險(xiǎn)。

 

據(jù)報(bào)道，此前佳兆業(yè)董事局主席郭英成曾宣布，佳兆業(yè)的業(yè)務(wù)將主要以一二線城市為主，未來(lái)其在一二線城市的比重可能會(huì)占到七成。“代建長(zhǎng)安8號(hào)是佳兆業(yè)重回一二線市場(chǎng)的象征。一二線城市的地價(jià)雖然相對(duì)來(lái)說(shuō)比較高，土地供應(yīng)量也少，但市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，消化速度快，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。”佳兆業(yè)相關(guān)人士對(duì)記者表示。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，佳兆業(yè)在回歸一二線城市的同時(shí)，應(yīng)該做好財(cái)務(wù)上的把控。記者查閱了佳兆業(yè)的半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至2013年6月末，該公司資產(chǎn)負(fù)債率為82.4%，已超越70%的行業(yè)警戒線，而其在2012年末則為66.8%。

 

對(duì)此，佳兆業(yè)相關(guān)人士表示，今年公司做完融資以后又去拿地，很多地價(jià)款需要提前支付，因此負(fù)債率較高。但是，企業(yè)發(fā)展最關(guān)鍵的不是看負(fù)債率，而是要看整體債務(wù)架構(gòu)有沒(méi)有問(wèn)題。